Investmentanalyse vom 29.12.2020

VIVAT Multitalent AG – VIVAT Bond E2020

Die Vivat-Gruppe bietet nunmehr auch liquiditätsstarken Investoren ein überzeugendes Konzept mit einer ansprechenden Verzinsung. Die bisherige Historie ist positiv, das Anlagekonzept beweist laufend seine Effizienz und Rentabilität. Die Unternehmensgruppe ist solide aufgestellt, mögliche attraktive Zielinvestments stehen ausreichend zur Verfügung.

Die Anbieterin

Die VIVAT Multitalent AG, Kempten, wurde Ende 2015 gegründet. Heute ist sie ein Unternehmen der weitverzweigten Vivat-Gruppe, die in ihren Anfängen bis 2012 zurückreicht. Waldemar Hartung ist der Einzelvorstand und gleichzeitig Hauptverantwortlicher und Gesellschafter sämtlicher Unternehmen der Vivat-Gruppe.

Die Vivat-Gruppe emittierte seit 2012 Vermögensanlagen und Anleihen. Bis heute laufen die Emissionen problemlos, zumindest finden sich in den einschlägigen Portalen keinerlei Beschwerden. 2019 wurden rund € 5,7 Mio. Zinsen ausbezahlt.

2019 war das umsatzstärkste Jahr der Unternehmensgeschichte. Mit 833 Neukunden (gesamt 2.918) und 1.008 Neuverträgen (gesamt 3.510) wurde der Gesamtumsatz um rund € 50 Mio. auf € 134,7 Mio. gesteigert. Die Vivat-Gruppe hat die übliche anfängliche Schwächeperiode exzellent hinter sich gebracht. Ende 2019 wiesen die Konten der Vivat-Gruppe, laut Projektliste, einen Stand von € 38,1 Mio. aus. Das zunehmende Marktgewicht der Unternehmensgruppe läßt sich auch an den wachsenden Ticketgrößen der jeweiligen Einzelinvestments ablesen.

Die Unternehmensgruppe ist professionell aufgestellt, auch die eingebundenen externen Partner sind hochkarätig, was sich an der Projektqualität ablesen läßt. Ich selbst kenne Waldemar Hartung seit Ende 2016. Bis heute hat er sich als zuverlässig und gewissenhaft erwiesen, in jeder Detailfrage im Rahmen der Analyse und darüber hinaus. Auch von Dritten, die Hartung teils seit Jahrzehnten kennen, wurde ausschließlich ein einwandfreier Leumund bescheinigt. Derartige ausschließlich positive Erfahrungen sind essentiell, wenn sie naturgemäß auch keine Garantie für die Zukunft darstellen können.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter vorbildlich schnell mit sämtlichen notwendigen Unterlagen.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Anbieterin ist sehr vertriebsstark, die Unternehmensgruppe steht nunmehr auf soliden finanziellen Beinen. Die bisherigen Rückflüsse aus Einzelinvestments bezeugen die Arbeitsqualität der Anbieterin.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll primär in deutsche Immobilienprojekte fließen. Ein kleiner Teil wird in physisches Gold investiert. Gold dient dabei als reine Absicherung, eine Wertsteigerung wird nicht prognostiziert, was durchaus sinnvoll ist. Mit einem Teilinvestment in physisches Gold befindet sich die VIVAT Multitalent AG in bester Gesellschaft zahlreicher renommierter internationaler Vermögensverwalter. Aktuell hält die Vivat-Unternehmensgruppe, nach eigenen Aussagen, 60,6 kg an physischem Gold, das in Liechtenstein eingelagert ist. Der heutige Wert liegt bei über € 3 Mio., Tendenz steigend.

Bei den Immobilienprojekten fährt die Vivat-Gruppe zwei Investitionsschienen: Einige Projekte werden komplett in Eigenverantwortung umgesetzt. Die Bandbreite der Projektvolumina hat sich hierbei weiter gespreizt: Seit 2019 liegt sie zwischen € 275.000 und € 7 Mio. Dies ist ungewöhnlich, da die Projektbetreuung generell gleich intensiv ist, unabhängig vom Volumen. Laut Anbieterin soll kein Mangel an möglichen Investitionsprojekten bestehen, diese würden in der Regel Anfang bzw. Ende des jeweiligen Jahres umgesetzt. Wegen der Corona-Pause habe sich aktuell ein Investitionsstau ergeben, der nunmehr abgebaut werde.

Bei weiteren Projekten fungiert die Vivat-Gruppe als Co-Investor neben weiteren, teils institutionellen Investoren. Beispielsweise wurde bei einem Projekt in Magdeburg ein Einzelticket von € 2,7 Mio. bei einem Gesamtvolumen von € 49 Mio. gezogen. Eine derartige Co-Investoren-Strategie ist, meiner Erfahrung nach, in dieser Konstellation ungewöhnlich und bezeugt für mich die hervorragenden gewachsenen Netzwerke der Vivat-Gruppe.

Für die im „Aktivitätenbericht 2019” ausgewiesenen 24 Projekte wird ein Gesamterlös von € 82,4 Mio. prognostiziert. Das investierte Eigenkapital lag bei € 44,15 Mio., teilweise wurde noch Fremdkapital aufgenommen. Die Fremdkapitalquote soll, für alle Projekte, bei rund 40 % liegen. Die Investments laufen teils seit 2014, bis dato wurde kein einziges Negativergebnis erzielt.

Die (Teil-)Rückflüsse bei 6 komplett oder teils abgeschlossenen Projekten (Stand Mitte 2020) liegen in jedem Fall höher als das Initialinvestment.

Auf Projektebene kann eine Bankenfinanzierung erfolgen. Dies ist bei Immobilienprojekten üblich; dank der in aller Regel kurzen Projektlaufzeit von maximal 36 Monaten bis Fertigstellung ist eine Bankzwischenfinanzierung – bei hochwertigen Projekten – auch ein überschaubares Risiko. Laut Anbieterin soll Fremdkapital vor allem in der Vermietungsphase eingesetzt werden; die durch Eigenkapital erfolgte Projektfinanzierung wird durch Bankdarlehen abgelöst.

Positiv an dieser Anlagestrategie ist das sich daraus ergebende Portefeuille. Dank der Diversifikation über Investments (bzw. Investmentanteile) bis aktuell € 7 Mio. verbessert sich das Gesamtrisiko. Gleichzeitig sorgen die vergleichsweise kleinen Investments um die € 500.000 für ein breit diversifiziertes Gesamtportefeuille. Die Vivat-Gruppe ist flexibel genug, auch Kleininvestments ins Portefeuille zu packen, was dem Anleger recht sein kann, wenn die Projektrendite stimmt. Solange die Einzelinvestments über rechtlich eigenständige Projektgesellschaften laufen, kann ein eventueller Fehlschlag nicht das Gesamtportefeuille infizieren.

Da der Anleihenzeichner keinerlei Mitspracherechte hat, vertraut er während der Laufzeit vollumfassend auf die Kompetenz der Verantwortlichen. Auch im derzeit ausgesprochen positiven Investitionsumfeld ist es dennoch eine Kunst, lukrative Objekte zu finden. Waldemar Hartung als alleiniger Verantwortungsträger der Emittentin kann über die letzten 6 Jahre entsprechende Projekte nachweisen. Auch ist eindeutig eine Lernkurve anhand der steigenden Qualität der Eigenprojekte erkennbar. Die langjährig gewachsenen Partnerschaften tragen hier vermehrt Früchte in Form größerer Tickets bei attraktiven Großinvestments.

Schwächen – Zielinvestments werden für Kapitalgeber nicht jährlich durch externe Gutachter evaluiert.

Stärken – Anbieterin verfügt im Haus über umfangreiche Kompetenz im Zielsegment Immobilien. Zielsegment ermöglicht attraktive Renditen bei entsprechendem Zugang und Expertise in der Auswahl und Umsetzung. Gewachsene Partnerstrukturen ermöglichen den Zugang zu hochattraktiven Co-Investments.

Das Konzept

Der Anleger investiert sein Geld über eine festverzinsliche Schuldverschreibung (oder auch „Anleihe“) in die VIVAT Multitalent AG, Kempten. Diese investiert das Kapital direkt in Immobilienprojekte oder -unternehmen (und kleinteilig physisches Gold zur Absicherung). Da das Darlehen als Fremdkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall gleichrangig zu anderweitigem Fremdkapital zu behandeln. Die Emittentin selbst nimmt kein weiteres Fremdkapital auf, damit steht der Anleger an erster Stelle, neben anderen Anlegern. Die Kapitalnehmerin wurde Ende 2015 gegründet, die Finanzlage ist gesund.

Die Gesamtkosten fallen mit 18 % hoch aus, die Vertriebsprovisionen schlagen mit 15 % zu Buche. Allerdings werden die Vertriebskosten auf 5 Jahre verteilt. Damit relativieren sich die Kosten, da, dank laufender Einnahmen, die Kosten erwirtschaftet werden und anfänglich ein höheres Nettoanlagekapital zur Verfügung steht. Die Verzinsung der Anleihe liegt bei hohen 8 % p. a. (quartalsweise anteilige Auszahlungen).

Bei einer Investition des Kapitals in kurzlaufende Immobilienprojekte geht die Wirtschaftlichkeitsrechnung mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auf. Die Rendite am Anfang der Wertschöpfungskette ist erfahrungsgemäß so hoch (in der Regel weit über 20 % p. a. bei entsprechender Projektgüte), daß der hohe Zinssatz sowie die Initialkosten erwirtschaftet werden können. Der Zugang zu entsprechenden Projekten ist bis dato gegeben, wie aus den vorliegenden Projektunterlagen hervorgeht. Die vorliegende Emission definiert kein Zielvolumen. Dank der unterschiedlichen Emissionen der Vivat-Gruppe fließen sämtliche Kapitalströme in die gleichen Investments, daher ist das tatsächlich erreichte Volumen der vorliegenden Emission sekundär.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Erfahrener Anbieter mit sehr starkem Vertrieb. Vertrauenswürdiger und integrer Entscheidungsträger. Bisherige Emissionen laufen störungsfrei. Hohe Verzinsung, die zum Chancen-Risiko-Profil paßt. Zweifacher Projektlauf während Anleihelaufzeit möglich. Diversifikation über eine Vielzahl von Einzelprojekten mindert Gesamtanlagerisiko. Sehr gutes Partnernetzwerk ermöglicht den faktischen Zugang zu lukrativen Zielinvestments, auch in €-Mio.-Höhe.

Die Zielgruppe

Dank der Risikodiversifikation über zahlreiche Einzelinvestments mit unterschiedlichen Laufzeiten in unterschiedlichen Regionen Deutschlands wird das Gesamtanlagerisiko des Konzepts spürbar nivelliert. Die Anbieterin kann eine zunehmende Expertise in der Auswahl und Betreuung adäquater Zielinvestments nachweisen. Die Emission mit einer hohen Mindestbeteiligung mit gleichzeitig überdurchschnittlicher Verzinsung und einem ausgeprägten Schlüsselpersonenrisiko zielt auf erfahrene Investoren ab.

Summa summarum

halte ich das Angebot „VIVAT Bond E2020“ der VIVAT Multitalent AG für sehr gut. Der Verantwortungsträger hat sich als integer und zuverlässig erwiesen. Die Vivat-Gruppe steht auf sehr stabilen finanziellen Füßen, die Investitionsstrategie erweist sich als sehr lukrativ. Meiner Meinung nach verdient das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).