Investmentanalyse vom 25.08.2019

Multitalent AG – Vivat Prestige, Vivat Exclusive und Vivat Prime

Die Vivat-Gruppe führt mit der vorliegenden Emission ihre erfolgreiche Investmentreihe fort. Die ersten abgewickelten und die laufenden Projekte bezeugen die hohe Arbeitsqualität der Anbieterin. Der Anleger muß für eine attraktive Verzinsung ein ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko in Kauf nehmen.

Die Anbieterin

Die Multitalent AG, Liechtenstein, wurde Anfang 2018 als Teil der 2012 ins Leben gerufenen Vivat-Gruppe gegründet. Alleiniger Gesellschafter ist der Vorstand Waldemar Hartung, Hauptverantwortlicher und Gesellschafter sämtlicher Unternehmen der Vivat-Multitalent-Gruppe. Zweiter Vorstand ist der Jurist Gerd Jelenik. Dessen CSC AG fungiert als Büroadresse für die Multitalent AG, auch das physische Gold soll über die CSC AG eingelagert werden. Waldemar Hartung kann, gemäß Gesellschaftsvertrag, ohne Aufsichtsgremium nach Belieben den Investitionszweck und die Anlagebedingungen verändern.

Die Vivat-Gruppe emittierte, nach eigenen Angaben, seit 2012 Nachrangdarlehen. Bis heute laufen die Emissionen mit einem Gesamtvolumen von zwischenzeitlich rund € 85 Mio. problemlos, zumindest finden sich in den einschlägigen Portalen keinerlei Beschwerden. Laut vorliegender Projektliste liegen für bis dato 15 Einzelinvestments im Bereich Immobilien – nicht testierte – Rückflüsse bei immerhin 6 Projekten vor (3 Einzelinvestments sind komplett abgeschlossen). Der aktuelle Mehrrückfluß (Ende 2018) betrug rund € 1,5 Mio. Bei den 3 noch nicht abgeschlossenen Projekten ist wohl noch ein deutliches Mehrertragspotential gegeben, so daß sich in den kommenden Jahren die Liquiditätsausstattung für die Vivat-Gruppe sehr positiv entwickeln sollte. Damit wäre die augenscheinlich – projekttypische anfängliche – buchtechnische Überschuldung obsolet. Dazu kommen, laut Anbieterin, 45 kg physisches Gold, das zumindest aktuell einen Buchgewinn aufweist.

Für den europaweiten Vertrieb verantwortlich zeichnet die Vivat Verwaltungs GmbH, Kempten. Geschäftsführer ist hier Daniel Hartung, der Sohn von Waldemar Hartung. Die Vivat-Gruppe ist aktuell der einzige Anbieter auf dem Markt mit einem Angebot, das in Deutschland, der Schweiz, Österreich, Frankreich, Belgien, Italien, Lettland, Estland, Litauen, Polen, Ungarn und Liechtenstein vertrieben wird. Die Unternehmensgruppe ist professionell aufgestellt, auch die eingebundenen externen Partner sind hochkarätig, was sich an der Projektqualität ablesen läßt. Ich selbst kenne Waldemar Hartung seit Ende 2016. Bis heute hat er sich als zuverlässig und gewissenhaft erwiesen, in jeder Detailfrage im Rahmen der Analyse und darüber hinaus. Auch von Dritten, die Hartung teils seit Jahrzehnten kennen, wurde ausschließlich ein einwandfreier Leumund bescheinigt. Da Hartung als Person federführend für das vorliegende Konzept ist, sind derartige ausschließlich positive Erfahrungen essentiell, wenn sie naturgemäß auch keine Garantie für die Zukunft darstellen können.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter gewohnt vorbildlich schnell mit sämtlichen notwendigen Unterlagen.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Anbieterin ist sehr vertriebsstark, wie der Erfolg der Vorgängeremission beweist. Die ersten Rückflüsse aus Einzelinvestments bezeugen die Arbeitsqualität der Anbieterin.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll primär in deutsche Immobilienprojekte fließen. Ein kleiner Teil (rund 5 %) soll in physischem Gold vorgehalten werden. Gold dient dabei als reine Absicherung, eine Wertsteigerung wird nicht prognostiziert, was durchaus sinnvoll ist. Mit einem Teilinvestment in physisches Gold befindet sich die Multitalent AG in bester Gesellschaft zahlreicher renommierter internationaler Vermögensverwalter. Die aktuelle politische und wirtschaftliche Krisenstimmung läßt Gold zunehmend tatsächlich auch als Investment – über den reinen Werterhalt hinaus – attraktiv erscheinen. Aktuell hält die Multitalent AG, nach eigenen Aussagen, 45 kg an physischem Gold.

Bei den Immobilienprojekten handelt es sich um klassische Neubauprojekte oder Restrukturierungen. In diesem ersten Schritt der Wertschöpfungskette steckt das größte Profitpotential – wenn der Projektant sein Geschäft versteht. Die Multitalent fährt zwei Investitionsschienen: Einige Projekte werden komplett in Eigenverantwortung umgesetzt. Das Projektvolumen liegt hier aktuell zwischen € 800.000 und € 1,4 Mio. Bei anderen investiert sie Geld als Co-Investor neben weiteren, teils institutionellen Investoren. Beispielsweise wurde bei einem Projekt in Potsdam ein Einzelticket von € 2 Mio. bei einem Gesamtvolumen von € 932,5 Mio. gezogen. Eine derartige Co-Investoren-Strategie ist, meiner Erfahrung nach, in dieser Konstellation ungewöhnlich und bezeugt für mich die hervorragenden Netzwerke der Multitalent AG.

Auf Projektebene kann eine Bankenfinanzierung erfolgen. Dies ist bei Immobilienprojekten üblich; dank der kurzen Laufzeit bis zu 36 Monaten bis Fertigstellung ist eine Bankzwischenfinanzierung – bei hochwertigen Projekten – auch ein überschaubares Risiko. Die aktuelle Projektliste von Ende 2018 weist 12 laufende Projekte aus, 3 Einzelprojekte sind bereits abgeschlossen. Das investierte Gesamtkapital liegt, laut Liste, bei rund € 24,3 Mio., die Rückflüsse ingesamt liegen bei € 9,18 Mio., das Ertragspotential aus den noch laufenden (Teil-)Investments liegt dabei deutlich über dem investierten Kapital.

Positiv an der Anlagestrategie der Multitalent AG ist das sich daraus ergebende Portefeuille. Dank der Diversifikation über Investments(anteile) bis aktuell € 4 Mio. verbessert sich das Gesamtrisiko. Solange die Einzelinvestments über rechtlich eigenständige Projektgesellschaften laufen, kann ein eventueller Fehlschlag nicht das Gesamtportefeuille infizieren.

Da der Anleihenzeichner keinerlei Mitspracherechte hat, vertraut er während der Laufzeit vollumfassend auf die Kompetenz der Verantwortlichen im Haus Multitalent AG. Auch wenn das Investitionsumfeld für deutsche Immobilien aktuell ausgesprochen positiv ist, besteht dennoch die Kunst darin, die Spreu vom Weizen zu trennen. Waldemar Hartung als alleiniger Verantwortungsträger der Multitalent AG verfügt nachweislich über diese Fähigkeit.

Schwächen – Zielinvestments werden für Kapitalgeber nicht jährlich evaluiert.

Stärken – Anbieterin verfügt im Haus über umfangreiche Kompetenz im Zielsegment Immobilien. Zielsegment ermöglicht attraktive Renditen bei entsprechendem Zugang und Expertise in der Auswahl und Umsetzung.

Das Konzept

Der Anleger investiert sein Geld über eine festverzinsliche Teilschuldverschreibung (oder auch „Anleihe“) in die Multitalent AG, Liechtenstein. Diese investiert das Kapital weiter direkt in Immobilienprojekte oder -unternehmen (und kleinteilig physisches Gold zur Absicherung). Da das Darlehen als Fremdkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall gleichrangig zu anderweitigem Fremdkapital zu behandeln. Die Emittentin selbst nimmt kein weiteres Fremdkapital auf, damit steht der Anleihezeichner an erster Stelle, neben anderen Anlegern. Die Kapitalnehmerin wurde erst 2018 gegründet, folglich ist das Unternehmensrisiko hoch. Da die Vivat-Gruppe bereits seit 2012 auf dem Markt betätigt, egalisiert sich das unternehmerische Risiko deutlich.

Die anfänglichen Weichkosten fallen mit 18 % hoch aus, die Vertriebsprovisionen sind mit 13 % durchschnittlich hoch. Die laufenden Kosten auf Verwaltungsebene fallen bescheiden aus, allerdings kann, wie mehrfach geschrieben, der Einzelgesellschafter die Kostenschraube nach Belieben anziehen. Die Verzinsung der Anleihe liegt zwischen 6 % und 10 % p. a. (quartalsweise anteilig auszahlbar). Während der Laufzeit ist eine Teilentnahme (Vivat Prestige bis zu 30 %, Vivat Exclusive und Vivat Prime bis zu 20 %) möglich, jeweils ab dem 2. vollen Kalenderjahr. Damit entsteht eine gewisse Flexibilität, die vor der überschaubaren mittelfristigen Laufzeit eigentlich nicht notwendig erscheint.

Bei einer Investition des Kapitals in kurzlaufende Immobilienprojekte geht die Wirtschaftlichkeitsrechnung mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auf. Die Rendite am Anfang der Wertschöpfungskette ist erfahrungsgemäß so hoch (in der Regel weit über 20 % p. a. bei entsprechender Projektgüte), daß der hohe Zinssatz sowie die Initialkosten erwirtschaftet werden können. Der bestehende Zugang zu entsprechenden Projekten ist bis dato gegeben, wie aus den vorliegenden Projektunterlagen hervorgeht. Bei einer Festlaufzeit der Anleihe von 5 Jahren sind rechnerisch 2 Projektläufe möglich. Die vorliegende Emission umfaßt bereits von Anfang an ein Volumen von € / CHF 40 Mio., da der hauseigene hochprofessionelle Vertrieb der Unternehmensgruppe Vivat Multitalent die Vorgängeremission im Vorjahr entsprechend schnell plazieren konnte. Also halte ich das Plazierungs-, mithin das Kapitalisierungsrisiko für vergleichsweise gering.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Erfahrener Anbieter mit sehr starkem Vertrieb. Bisherige Emissionen laufen störungsfrei. Hohe Verzinsung, die zum Chancen-Risiko-Profil paßt. Zweifacher Projektlauf während Anleihenlaufzeit möglich. Teilentnahme während Laufzeit möglich. Diversifikation über eine Vielzahl von Einzelprojekten mindert Gesamtanlagerisiko.

Die Zielgruppe

Dank der Risikodiversifikation über zahlreiche Einzelinvestments mit unterschiedlichen Laufzeiten in unterschiedlichen Regionen Deutschlands wird das Gesamtanlagerisiko des Konzepts spürbar nivelliert. Die Anbieterin kann zunehmend eine ausreichende Expertise in der Auswahl und Betreuung adäquater Zielinvestments nachweisen. Die Konzeption mit einer hohen Mindestbeteiligung mit gleichzeitig überdurchschnittlicher Verzinsung und einem ausgeprägten Schlüsselpersonenrisiko läßt die Angebote vor allem für erfahrene Investoren attraktiv erscheinen.

Summa summarum

halte ich die Angebote „Vivat Prestige“, „Vivat Exclusive“ und „Vivat Prime“ der Multitalent AG, Liechtenstein, für einwandfrei. Der Verantwortungsträger ist, nach aktuellem Stand, zuverlässig und seriös. Die Rückflüsse aus den ersten Einzelinvestments bezeugen die Konzeptgüte. In meinen Augen haben die Angebote eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.