Investmentanalyse vom 19.11.2008

Elbfonds Direkt Invest Polen 2

Elbfonds hat aus den Schwierigkeiten des Erstfonds gelernt und legt mit dem zweiten Angebot ein vergleichbar gutes Konzept vor, das dieses Mal auf einem nachweislich sehr gut funktionierenden Netzwerk basiert.

Der Initiator

Die Elbfonds GmbH, Hamburg, wurde 2006 gegründet, der vorliegende Fonds ist das zweite Angebot, wiederum mit dem Investitionsfokus Polen. Eine Leistungsbilanz liegt noch nicht vor. Der Vorgängerfonds geriet durch das Einbinden von augenscheinlich erfahrenen Partnern, welche die erwartete Leistung nicht erbrachten, ins Stolpern. Durch eine Neufokussierung des vorzeitig geschlossenen Fonds und das Einbinden neuer Partner konnte der geplante Anlageerfolg trotz der kurzen geplanten Laufzeit von 5 Jahren erreicht werden. Aktuell ist der Fonds voll investiert in zwei Einzelhandelsimmobilien. Laut Prognosen wird die erwartete Rendite übertroffen. Der erlebte Außenauftritt ist professionell, die Schwierigkeiten des ersten Fonds wurden sehr offen und transparent kommuniziert.

Schwächen – Noch keine Initiatorleistungsbilanz möglich.

Stärken – Elbfonds konnte aus einer existenzbedrohenden Schieflage, verursacht durch ungeeignete Partner, gestärkt hervorgehen. Der gefährdete Erstlingsfonds soll seine Prognosen übererfüllen.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit 112 Seiten fällt der Prospekt nur wenig umfangreicher aus als beim Vorgängerfonds, was positiv ist. Der Text ist gelungen, ebenso die optische Aufmachung. Allerdings fehlen meiner Meinung nach wichtige Aussagen zur Partnerexpertise. Dies ist vom Initiator gewollt, um eindeutig das Anlagekonzept nicht mehr auf einen einzigen Partner abzustellen.

Der Standort

Polen ist als Investitionsstandort hochinteressant. Seit Jahren erlebt es einen deutlichen Wirtschaftsaufschwung und gilt nach Rußland als am stärksten wachsende Volkswirtschaft Europas. Polen stellt eines der Tore zum Osten dar. Durch infrastrukturelle Förderungen im Rahmen der EU-Erweiterungen (Mai 2004) ist der Standort in den letzten Jahren deutlich aufgewertet worden. Durch die damit einhergehende Aufbruchstimmung sind private Investitionen ebenfalls spürbar angestiegen. Dieses gesteigerte Konsum- und Investitionsverhalten sichert dem Fonds ein sehr gutes Marktumfeld. Für den Fonds sind in erster Linie über 80 Mittelstädte mit jeweils mehr als 50.000 Einwohnern interessant, in denen ein hohes Maß an Liquidität vorhanden ist. Hier ist vor allem eine sehr große Nachfrage nach modernen Einkaufsmöglichkeiten spürbar. Der Privatkonsum ist von einem großen Nachholbedarf geprägt - bei gleichzeitig immer höherem Einkommen der Konsumenten. Für den Anlageerfolg ist ein etablierter Fachpartner vor Ort unerläßlich, der den Markt kennt und eine fundierte Investitionshilfe leisten kann.

Schwächen – Der Nischenmarkt erfordert eine etablierte Fachpräsenz vor Ort.

Stärken – Exzellentes Marktumfeld mit sehr gutem Chancen-Risiko-Potential. Etablierter Fachpartner vor Ort ist vorhanden.

Die Auswahlparameter / Die Partner

Für den Fonds sollen ausschließlich Immobilienprojektentwicklungen in Polen gesucht werden. Die zu errichtenden Objekte (Handels-, ausnahmsweise auch Wohnimmobilien) sollen bei Kauf bereits an den Endnutzer verkauft sein. Dieser Investitionsansatz ist einzigartig für einen Publikumsfonds. Er wurde bereits beim Vorgängerfonds umgesetzt und hat sich exzellent bewährt. Basis hierfür ist wieder einmal ein funktionierendes Netzwerk. Ist ein Objekt vor Ankauf bereits weiterveräußert, fallen für den Anleger einige Hauptrisiken aus einer Projektentwicklung weg. Die Projektentwicklungen sollen innerhalb maximal 18 Monaten veräußert und re-investiert werden. Insgesamt sind für den Fonds 4 Projektentwicklungen geplant, in Folge aber 5 Re-Investitionen während der Lauf-zeit. Externe Gutachten sind für die Projekte vorgesehen, sobald eine Baugenehmigung beantragt werden soll. Die Vorauswahl möglicher Projekte erfolgt augenscheinlich durch eine Tochtergesellschaft des Initiators. Tatsächlich aber steht hinter dem Unternehmen ein Netzwerk aus Fachpartnern mit bis zu 15 Jahren Erfahrung im Markt. Unter dem Strich erhält die Initiatortochter Elbestate GmbH den Hauptteil der Projektkosten, die sie zu einem großen Teil an die Fachpartner weitergibt. Die externen Partner vor Ort werden in die Projektumsetzung eingebunden. Sie können zu je max. 50 % selbst auf Projektebene beteiligt sein. Der Initiator ist über eine Gewinnschwelle nachrangig am Erfolg beteiligt. Über die polnischen Partner verrät der Prospekt wenig: Die ST Bau Holding GmbH ist seit 1978 aktiv, seit 1984 ist sie auf die Projektentwicklung von Handelsimmobilien spezialisiert. Bis Ende 2007 wurden rund 200 Immobilienprojekte entwikkelt. ST Bau ist neben Deutschland auch in Ostländern tätig, so auch in Polen. Tatsächlich agiert die ST Bau seit über 20 Jahren im Nischenmarkt Handelsimmobilien. Da stets ausschließlich eigene Gelder investiert wurden, war eine Öffentlichkeitsarbeit bisher nicht notwendig. Durch ein Großprojekt mit hohem Eigenkapitalbedarf auf Seiten der ST Bau ergab sich für den Initiator die Chance, gegenüber ST Bau erstmalig die Rolle eines externen Partners einzunehmen. Grundsätzlich aber wird der Fonds nicht ausschließlich auf einen einzigen Partner abstellen. Über das vorhandene Netzwerk können bei Bedarf andere Projektanten in den Fonds eingebunden werden. Beim vorliegenden Fonds handelt es sich grundsätzlich um einen Blind-Pool.

Stärken – Die ausschließliche Konzentration auf Handelsimmobilien zusammen mit etablierten Partnern eröffnet ein sehr gutes Chancenpotential.

Das Konzept

Mit etablierten Projektanten zusammen sollen in Polen 4 Projektgesellschaften gegründet werden. Diese sollen Immobilienentwicklungen betreiben, in erster Linie von Einzelhandelsobjekten. Der Anleger trägt ein Fertigstellungsrisiko aus den geplanten Projektentwicklungen, die auf bis zu 18 Monate veranschlagt sind. Da ein erstes Grundstück (in Tczew) für den Fonds bereits ersteigert wurde, handelt es sich um ein eingeschränktes Blind-Pool-Konzept. Bei einer geplanten Laufzeit von 4 Jahren soll der Anleger eine Rendite von 11,36 % p. a. (incl. Agio) erhalten. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 18,5 % (incl. Agio) für ein derartiges Konzept durchschnittlich aus, gleichzeitig liegen sie höher als beim Vorgängerfonds. Der Initiator ist ab einer Gewinnschwelle von 8 % p. a. bzw. 12 % p. a. nachrangig am Mehrgewinn aus den Objekten beteiligt. Gleichzeitig partizipiert auch der Vertrieb über eine Bestandspflegeprovision am Fondserfolg. Der Fonds soll zu rund 77 % fremdfinanziert werden, was für diese Art Anlage üblich ist. Die Renditeannahmen sind vor dem sehr attraktiven Marktumfeld möglich. Die kurze geplante Laufzeit und die nachweisliche Partnerqualität machen das Angebot auf den ersten Blick interessant. Auf den zweiten Blick erscheint fraglich, wie der Initiator von Hamburg aus alleine den Fondserfolg sicherstellen will. Auf Nachfrage wird klar, daß hinter Elbfonds ein sehr gut funktionierendes Netzwerk steht, das für den Fondserfolg sorgen soll. Tatsächlich übertrifft der Vorgängerfonds nach dem notwendigen Austausch des externen Partners die Planzahlen nur auf Grund des Netzwerkes. Der externe Partner, der im Zweifelsfalle austauschbar wäre, ist für die technische Umsetzung der Projektentwicklungen zuständig. Er soll mit bis zu 50 % selbst an der jeweiligen Entwicklung beteiligt sein. Der Anleger muß sich voll auf die Expertise des deutschen Initiators verlassen, was angesichts der Erfahrungen aus dem Vorgängerfonds lleicht fällt. Über den Prospekt hinaus verschafft die sehr transparente Kommunikation des Initiators eine lückenlose Entscheidungsbasis für den interessierten Anleger.

Schwächen – Blind-Pool. Marktumfeld macht exzellentes Netzwerk unerläßlich.

Stärken – Sehr attraktives Marktumfeld. Kurze geplante Laufzeit. Sehr gut funktionierendes Konzept und Netzwerk. Hohes Chancenpotential. Durch Vorverkäufe sehr niedriges Gesamtanlagerisiko.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Direkt Invest Polen 2“ des Initiators Elbfonds, Hamburg, für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Das Fondskonzept ist erprobt und baut auf einem etablierten und weitreichenden Netzwerk auf. Der Initiator hat beim Vorgängerfonds bewiesen, daß er auch in Notlagen wirtschaftlichen Erfolg produzieren kann. Einzig die Partnerdarstellung im Prospekt ist in meinen Augen verbesserungsfähig. Unter dem Strich verdient das aktuelle Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).