Investmentanalyse vom 30.06.2008

US Treuhand UST XIX

Wieder bringt die US Treuhand einen anlegerorientierten Fonds auf den Markt. Die Anlagesicherheit ist sehr hoch, die Eigenbeteiligung von Initiator und US-Partner weit überdurchschnittlich. Eine Beteiligung dürfte vor allem durch die hohe Mindestanlagesumme erschwert werden.

Der Initiator

Die US Treuhand, Darmstadt, wurde 1995 gegründet. Seit 1. Juli 2007 ist die HSH Real Estate AG, Hamburg, zu 50 % an der US Treuhand beteiligt. Die Gesellschafter verfügen über langjährige Erfahrung im Bereich US-Immobilienfonds. Bis dato wurden 17 derartige Fonds emittiert. Das bei 6.000 Privatanlegern plazierte Gesamtkapital beträgt rund USD 3,9 Mrd. Laut Leistungsbilanz 2006 verlaufen sämtliche bisher aufgelegten Fonds positiv. Insgesamt 11 Fonds wurden bis heute mit jeweils guten bis sehr guten Durchschnittsrenditen aufgelöst. Damit verfügt dieser Anbieter nachweislich über eine große Erfahrung. Der Außenauftritt ist professionell.

Stärken – Erfahrener Anbieter von USA-Fonds. Überzeugender Leistungsnachweis.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit 158 Seiten fällt der nach IDW-S4-Standard erstellte Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die Risikoaufklärung, die vertragliche Struktur sowie Sensitivitätsanalysen sind nachvollziehbar erläutert. Die Aufmachung ist sehr gut.

Der Standort

Im Prospekt unterlegt der Initiator nachvollziehbar die Aussage, daß der Hotelmarkt in Chicago derzeit und in den nächsten Jahren (bis mindestens 2010) ein ausgesprochener Wachstumsmarkt sei. Tatsächlich wird diese Annahme bestätigt durch die Verpflichtung der Marriott-Gruppe im Rahmen des Fondsobjekts. Für ein Luxushotel (5 Sterne) mit Büroflächen ist die Lage des Fondsobjekts sehr gut: Das Gebäude ist eines der markantesten historischen Objekte Chicagos. In unmittelbarer Nähe zum Objekt befinden sich das Finanzzentrum, die Stadtverwaltung, Kanzleien und die wichtigste Einkaufsmeile der Stadt. Für die geplante Nutzung ist die Lage damit exzellent. Pro Jahr besuchen 44 Mio. Touristen und Geschäftsreisende Chicago. Im Umkreis von 1 km um den Standort gibt es bis dato nur ein weiteres Luxushotel. Die Verkehrsanbindung ist exzellent, sowohl der Individualverkehr, der über mehrere Schnellstraßen angebunden ist, wie auch das öffentliche Schienennetz.

Stärken – Attraktives Marktumfeld, gute Lage.

Das Objekt

208 South LaSalle Street wurde 1916 als 20stöckiges Gebäude fertiggestellt. Heute gilt es als eines der Aushängeschilder des historischen Chicago. Auf Grund des hohen Wiedererkennungsfaktors steigt die Mietattraktivität. Nach 80jähriger Nutzung als Büro- und Dienstleistungsobjekt wird die Immobilie umgebaut: Ab 2010 soll in den ersten 12 Etagen ein 5-Sterne-Hotel (Marriott) eröffnet werden (ca. 48.400 m²), die Etagen 13 bis 20 sollen weiterhin als Büroflächen genutzt werden (ca. 31.200 m²). Dazu kommen noch Einzelhandelsflächen (EG) von rund 1.600 m², die derzeit renoviert werden. Diese werden an Einzelhändler aus dem Hochpreis-Segment vergeben. Das Nutzungskonzept ergänzt sich damit sehr gut, nach Fertigstellung der Umbaumaßnahmen wird das Objekt eine ausgesprochen hohe Mietattraktivität und, laut Gutachten, einen Wert von USD 30 Mio. über dem Gesamtinvestitionsvolumen aufweisen.

Stärken – Die Lage und die Bauart machen das Objekt sehr attraktiv für hochpreisige Mieter, die aktuellen Umbaumaßnahmen steigern den Objektwert nachhaltig.

Die Anlagestruktur

Parallel zum Anlegerkapital investieren der Komplementär (USD 2,25 Mio.) und der US-Partner (USD 30,75 Mio.) eigenes Kapital. Das vorliegende Angebot ist für sicherheitsorientierte Anleger gestrickt. Der Anleger erhält Vorzugsausschüttungen (8 % p. a.) und ist vorrangig am Veräußerungserlös beteiligt. Von Anfang an ist für einen möglichen Verkauf der Anlagen über eine Kaufoption (120 % bez. auf die Kapitaleinlage der Anleger ohne Agio) durch die exter-nen Partner gesorgt. Dazu kommen noch sehr langfristige Verträge mit der Hotelgesellschaft (bis zu 30 Jahre) und eine hohe Auslastung der Büroflächen (gesichert für 7 Jahre). Die einzelnen Garantien (US-Partner, Fertigstellung, Mieten) sind durch Verpfändungen und hinterlegte Gelder abgesichert. Unter dem Strich erhält der Anleger eine außergewöhnlich hohe Kapitalsicherheit mit zusätzlicher Absicherung einer Mindestausschüttung für die ersten 6 Jahre der Fondslaufzeit.

Stärken – Sicherheitsorientiertes und anlegerfreundliches Konzept.

Das Konzept

Das Anlegergeld soll in ein günstig erworbenes historisches Gebäude in Chicago fließen. Dieses soll die nächsten beiden Jahre grundlegend umgebaut werden. Vom reinen Büroobjekt soll es dabei zum größten Teil in ein Luxus-Hotel umgewidmet werden. Der Betreiber ist bereits vertraglich angebunden. Durch die einseitige Investition in ein einzelnes Objekt ist das Gesamtanlagerisiko augenscheinlich erhöht. Tatsächlich aber investiert der Fondsanleger parallel zum Initiator und dem US-Partner vor Ort. Das Gesamteigenkapital des Fonds wird bei USD 107,75 Mio. liegen. Die Fondslaufzeit soll bei rund 7 Jahren liegen, dafür erhält der Anleger eine Vorzugsausschüttung von 8 % p. a. Auf Grund der weitreichenden Garantien erscheint die Ausschüttungshöhe hoch. Die Weichkosten fallen mit rund 17,32 % (incl. Agio) durchschnittlich aus. Dem Investor werden mehrere Sicherheitspuffer geboten: der Komplementär wie auch der Partner sind nachrangig beteiligt; dies sollte die Beteiligten zu hochwertiger Arbeit motivieren; der Initiator wie auch der Partner sind mit eigenem Geld involviert. Das Marktumfeld und die Konzeption sorgen m. E. für ein sehr gutes Chancen-Risiko-Verhältnis. Auf Objektebene liegt das Gesamtvolumen bei über USD 400 Mio., hier wird großvolumig über Fremdkapitalaufnahme gehebelt. Auf Fondsebene fällt kein Fremdkapital an, was das Gesamtrisiko minimiert. Die Mindestanlagesumme fällt mit USD 50.000 meiner Meinung nach höher aus, als auf Grund der Sicherheitspuffer notwendig wäre. Für Anleger mit dem notwendigen Investitionskapital bietet das Konzept eine sehr hohe Ertragssicherheit mit einem erprobten Konzept.

Stärken – Umfangreiches Sicherheitskonzept für den Anleger. Etablierter Partner. Hochattraktiver Markt. Kosten und Gebühren sind auf allen Ebenen transparent ausgewiesen.

Summa summarum

halte ich das Angebot „UST XIX“ des Initiators US Treuhand für sehr interessant. Der Außenauftritt des Initiators verdient ein B. Die Fondskonzeption weist zahlreiche Sicherheitsreserven auf. Die nachrangige Beteiligung des US-Partners, dessen direkte Beteiligung und das Marktumfeld sorgen für eine sehr hohe Gesamtanlagesicherheit mit einem gleichzeitig vertretbaren Ertrag. Das Angebot verdient aus meiner Sicht eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).