Investmentanalyse vom 19.08.2006

HGA City-Fonds Hannover

Exzellente Immobilie an einem konkurrenzlosen Standort; sehr erfahrener Partner.

Der Initiator

Die HGA Capital, Hamburg, - gegründet 1972 - ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH N Real Estate AG, diese eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH Nordbank AG. Die HSH Nordbank verfügt über eine Bilanzsumme von rund EUR 185 Mrd. und gehört zu den führenden Kreditinstituten Deutschlands. Die HGA Capital hat bisher insgesamt 36 geschlossene Immobilien- und 2 Mobilienfonds und einen Schiffsfonds mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 2,2 Mrd. aufgelegt. Rund 11.000 Anleger sind an den Fonds der HGA Capital beteiligt, 1.300 davon mehrfach. Bis dato wurden 15 Fonds aufgelöst. Von 21 aktuell laufenden Fonds lagen bei sieben die Ausschüttungen über Plan. Die übrigen Fonds liegen im Soll, drei liegen unter den Prognosen. Der erlebte Außenauftritt ist ausgesprochen korrekt und sympathisch.

Stärken - Der Initiator ist erfahren und konservativ.

Note für Außenauftritt - A

Der Prospekt

Mit 132 Seiten fällt der Prospekt voluminös aus. Die Aufmachung ist ansprechend. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verflechtungen lückenlos skizziert. Vor allem die Baubeschreibung ist umfangreich, was sehr positiv auffällt.

Stärken - Ansprechend gestalteter Prospekt.

Der Standort

Hannover ist einer der bedeutendsten Wirtschaftsstandorte Norddeutschlands mit einer exzellenten Einzelhandelszentralität von 134,6. Laut Untersuchungen besteht offenbar deutlicher Bedarf an modernen großflächigen Einkaufszentren in Innenstadtlage. Der Mikrostandort ist sehr gut geeignet für die Nutzung. Unmittelbar am Hauptbahnhof gelegen, befindet sich die Fußgängerzone in fußläufiger Entfernung. Die Verkehrsanbindung ist sehr gut. Durch das Parkhaus im Objekt ist für die essentiellen Stellplätze gesorgt. Der ÖPNV ist unmittelbar mehrfach angebunden. Die unmittelbare Umgebung wurde im Jahr 2000 modernisiert und aufgewertet. Damit sollte für das Fondsobjekt langfristig ein hervorragender und nicht reproduzierbarer Standort gegeben sein. Die hohe Standortattraktivität wird deutlich durch den aktuellen hohen Vermietungsstand bereits über zwei Jahre vor Fertigstellung.

Stärken - Hervorragender Standort mit ausgezeichneter Anbindung.

Das Objekt

Das Center soll zwischen Ende 2006 und Herbst 2008 errichtet werden. Auf rund 40.000m² Gesamtmietfläche (davon 30.000m² Verkaufsfläche) und einem Parkbereich mit 1.100 Stellplätzen soll der Kunde Einkaufen „erleben“ können. Dementsprechend soll das Objekt gestaltet werden. Die Objektattraktivität wird eindrucksvoll untermauert durch die aktuelle Vermietung von rund 60% der Flächen. Die gesamte Projektrealisierung obliegt dem etablierten Partner ECE. Deren makellose Leistungsbilanz bezeugt eine große Erfahrung bei dieser Art Objekten. Für die Standortnutzung liegt ein positives Gutachten vor.

Stärken - Moderner Neubau, dessen Realisierungsrisiken durch Rahmenverträge abgefedert sind.

Die Mieter

Derzeit sind bereits rund 60% der Mietfläche vergeben, dies rund 30 Monate vor der geplanten Fertigstellung. Für sämtliche Ankermieter liegen Bonitätsauskünfte vor, die Ankermieter weisen alle ein unterdurchschnittliches Risikoprofil auf. Die Laufzeit der Standardverträge soll bei 10 Jahren liegen. Die Mietverträge sollen zu 100% indexiert sein. Zudem soll eine Umsatzkomponente enthalten sein. Dies stellt ein deutliches Mehrertragspotential dar. Insgesamt sind rund 140 Mieter mit einem diversifizierten Dienstleistungs- und Warenangebot eingeplant. Basierend auf den hervorragenden Vermietungszahlen von ECE rechnet der Initiator mit einer Komplettauslastung. Über die Laufzeit werden konservativ Mietausfallreserven gebildet.

Stärken - Geplant ist eine breit diversifizierte Mieterschicht, die sich ergänzt und untereinander keinen Konkurrenzschutz genießt. Der aktuell hohe Vermietungsstand ist ausgesprochen positiv.

Der Partner

Gegründet 1965, ist die in 15 Ländern tätige ECE-Gruppe heute in Europa Marktführerin im Bereich innerstädtischer Einkaufszentren. Das realisierte Gesamtvolumen beträgt EUR 9,4 Mrd. Aktuell werden 83 Einkaufszentren mit rund 8.100 Mietern betreut. 15 weitere befinden sich im Bau bzw. in Planung. Die ECE-Gruppe fungiert beim vorliegenden Fonds als Generalübernehmer, Projektverantwortlicher, Vermieter und Objektverwaltung. Dafür erhält sie teils pauschale, teils leistungsbezogene Entgelte. Insgesamt wird die ECE gut bezahlt. Andererseits aber ist die Güte dieses Partners erfolgsentscheidend. Auf Grund der Vorgängerfonds ist die Zusammenarbeit mit der ECE-Gruppe etabliert und erprobt. Tatsächlich sind die Entgelte der Leistungsqualität angemessen.

Stärken - Sehr erfahrener Partner mit exzellenter Expertise.

Das Konzept

Der Anleger soll in ein zu errichtendes Einkaufszentrum in der Innenstadt von Hannover investieren. Der Standort ist durch seine Lage konkurrenzlos. Das Objekt soll im Herbst 2008 fertigt gestellt sein. Bereits heute ist das Objekt zu rund 60% vermietet, der Initiator prognostiziert mit einer Komplettauslastung. Über eine umsatzabhängige Mietkomponente liegt ein Mehrertragspotential vor. Bei einer Laufzeit bis mindestens 2023 soll der Anleger eine Vorsteuerrendite von 7,3% p.a. erhalten. Der Initiator ist mit 4% am Nettoverkaufserlös (Seite 50) beteiligt, nicht nur am Gewinn, was in meinen Augen deutlich leistungsmotivierender und damit zu begrüßen wäre. Die Fremdmittel werden erst ab 2012 mit einer geringen Rate von 1% p.a. getilgt. Der vereinbarte Zinssatz wurde über 15 Jahre gesichert, was sehr positiv ist. Die Weichkosten liegen mit rund 21,8% (bez. auf EK) leicht über dem Marktdurchschnitt. Der hochprofessionelle Partner - essentiell für den Fondserfolg - wird für einen entsprechenden Preis eingekauft. Ich halte das Fondskonzept auf Grund der Expertise und der erprobten Zusammenarbeit mit ECE aus Vorgängerfonds für gelungen. Auf eine möglichst hohe Rendite wird zugunsten einer hohen Gesamtanlagesicherheit verzichtet. Insgesamt weist das Angebot ein sehr gutes Chancen / Risiko-Verhältnis auf.

Schwächen - Realtiv teure Fondskonstruktion.

Stärken - Hervorragender Standort. Sehr gutes Ertrags / Risiko-Verhältnis. Sehr erfahrener Partner.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „City-Fonds Hannover“ des Initiators HGA Capital für sehr gut. Der überdurchschnittlich professionelle Außenauftritt rechtfertigt eine Bewertung mit A. Das Marktumfeld der Fondsimmobilie ist sehr positiv. Die Objektlage ist sehr gut, was sich am aktuellen Vermietungsstand ablesen läßt. Durch den sehr erfahrenen Partner und ausreichende Puffer ergibt sich eine hohe Gesamtanlagesicherheit. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.