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Zahlen und Fakten

Initiator: Wölbern

Standort: Warschau, Polen

Nutzungsart: Büroimmobilie mit Ausstellungs- und Servicefläche

Baujahr: fertiggestellt 01.05.2004

Nutzfläche: 25.571m²

Mieter: DaimlerChrysler Automotive Polska

Mietvertragsdauer: bis 30.04.2014 mit Optionen über weitere 10 Jahre, Vertrag ist voll indexiert

Nettokaufpreis: EUR 65.467.000

Ankaufsrendite:: (brutto) 7,02%

Einkaufsfaktor: 14,24

Fondsbezogene Vorkosten (inkl. 5% Agio): 7,76%

Investitionsvolumen: EUR 74,8 Mio.

Eigenkapital: EUR 37,8 Mio.

Fremdkapital: EUR 37 Mio.

Darlehenskonditionen: Festlaufzeit bis 30.11.2013. Tilgung ab 01.10.2008 0,75%

Mindestbeteiligung: EUR 10.000 zzgl. 5% Agio

Laufzeit: erstmals durch Anleger zum 31.12.2014 kündbar

Ausschüttung: geplant 7,50% ab 2004, ansteigend auf 8,5% ab 2012, durchschnittlich 7,68% p. a., nach Steuern 6,12% p.a.

Grundsätzliche Beleihungszusage einer Bank: Liegt vor

Gutachten: zu Miete / Kaufpreis, Bauunterlagen und steuerlicher Konzeption

Bewertung: 1 (Notenskala)

Investmentanalyse vom 22.09.2004

Wölbern Polen 01

Der Initiator

Das Bankhaus Wölbern, Hamburg, seit 1993 Initiatorin geschlossener Auslandsimmobilienfonds, ist bisher vor allem als Marktführerin im Bereich Hollandfonds bekannt. Seit 2001 wurde das Angebotsspektrum erweitert, nun liegt der Fonds Polen 01 vor. Gemäß der vorliegenden und geprüften Leistungsbilanz hat der Initiator bisher bei allen aufgelegten Fonds die Ausschüttungsprognosen erwirtschaftet. Jeder fünfte Fonds hat höhere Zahlen erreicht - ein deutliches Zeichen für die bisherige Qualität des Emittenten.

Der Emissionsprospekt

Der nach IDW-S4-Standard aufbereitete Prospekt fällt mit 76 Seiten recht schlank aus. Die Aufmachung ist optisch ansprechend, die Aussagen klar verständlich. Sie führen den Leser auf angenehme Weise selbst durch die „trockenen“ Textpassagen Vertragswerk u.ä. Inhaltlich ist der Prospekt vorbildlich: Die notwendige Aufklärung ist vollumfassend gegeben, die Sensitivitätsanalysen sind umfangreich. Der interessierte Anleger findet alle notwendigen Aussagen auf einen Blick - auch die Weichkosten sind explizit ausgewiesen. Externe Gutachten für die einzelnen Aspekte (Wert, Steuer) liegen vor. Auch eine Finanzierungszusage - aus dem Hause Wölbern - liegt vor.

Der Standort

Der Makrostandort Polen ist durch die EU-Erweiterung und die geographische Lage hochinteressant. Als Schnittstelle zwischen Ost und West herrscht hier eine spürbare Aufbruchstimmung. Dies läßt sich auch an der rasanten Entwicklung im Bereich Büroimmobilien ablesen. Zentrum der wirtschaftlichen Aktivitäten ist unter anderem Warschau. Der Mesostandort zeichnet sich als Knotenpunkt für den internationalen Verkehr. Hier kreuzen sich internationale Transferstraßen, Bus- und Bahnverbindungen. Ein internationaler Flughafen liegt direkt außerhalb der Stadt. In der Stadt selbst sind in den letzten Jahren hohe Investitionen in die Infrastruktur getätigt worden. Der Mikrostandort der Immobilie ist für den Nutzungszweck exzellent. Die Immobilie befindet sich an der wichtigsten Verkehrsader der polnischen Metropole, der Aleje Jerozolimskie. In der näheren Umgebung der Daimler-Chrysler-Zentrale sind auch eine Reihe weiterer internationaler Unternehmen wie z.B. BASF, Bayer, Philips, Microsoft und Heidelberger angesiedelt, ein Zeichen für die Standortattraktivität. In unmittelbarer Nähe zur Immobilie (ca. 2,5 km) befindet sich der internationale Flughafen Okecie. Der Warschauer Flughafen bedient ca. 3,5 Mio. Fluggäste pro Jahr. Dank des Flughafens gehört der Stadtteil Wlochy, in dem auch die Fondsimmobilie liegt, zu den modernsten und wirtschaftlich am weitesten entwickelten Bezirken Warschaus. Die Immobilie zeichnet sich durch eine sehr gute Erreichbarkeit für den Individualverkehr aus. Drei Bushaltestellen liegen in fußläufiger Entfernung. Die Standortattraktivität wird durch ein vielfältiges Gastronomie-, Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot erhöht. Ingesamt ist der Standort sehr gut. Diese Qualität sollte durch die Entwicklung des Mesostandorts langfristig erhalten bleiben.

Das Objekt

Die Fondsimmobilie fungiert als neue Hauptverwaltung der DaimlerChrysler-Gesellschaften in Polen und als Mercedes-Benz-Niederlassung mit Verkaufssalon und Werkstätten. Das Gebäude wurde gemäß den neuesten Anforderungen der Europäischen Baunorm DIN EN 206 errichtet, die Erstellung entsprechend streng überwacht. Damit ist es in punkto Bauqualität ein Vorreiter in Polen. Durch die Bauweise verfügt das Objekt über einen hohen Wiedererkennungswert, ein wichtiger Aspekt für die langfristige Fungibilität der Immobilie. Durch die hochwertige technische Ausstattung nach europäischem Standard wird das Objekt über die Fondslaufzeit keine grundlegenden Investitionen bedingen. Das Gebäude ist durch die Ausrichtung auf den Mieter in der Nutzbarkeit eingeschränkt. Somit ergibt sich eine gewisse Abhängigkeit vom Mieter, bzw. der eventuellen Nachvermietung innerhalb der gleichen Branche.

Der Mieter

Die DaimlerChrysler Automotive Polska Sp.z o.o. ist eine 100%-Tochter der DaimlerChrysler AG. Durch die Mieterin sollen angrenzende Märkte im Osten erschlossen werden. Für den DaimlerChrysler-Konzern ist dies eine langfristig ausgerichtete strategische Entscheidung. Neuen Hauptverwaltungen geht eine langjährige Planung voraus. Der Planungshorizont für einen neuen Standort beträgt 30 Jahre. Das nachhaltige Interesse des DaimlerChrysler-Konzerns an diesem Standort zeigt sich an folgenden Details: Die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung einer betriebswirtschaftlichen Ausgleichszahlung in Höhe von drei Jahresmieten einerseits sowie der im Mietvertrag vorgesehene Zeitpunkt der Optionsausübung bereits im 8. Jahr. Die harte Patronatserklärung der DaimlerChrysler AG, Stuttgart, stellt der Mieterin eine über jeden Zweifel erhabene Bonität aus. Die DaimlerChrysler AG gehört zu den weltweit größten Automobil-, Transport- und Dienstleistungsunternehmen. Mit 362.100 Mitarbeitern erzielte DaimlerChrysler im Geschäftsjahr 2003 einen Umsatz von o 136,4 Mrd.

Das Konzept

Der Anleger soll in die neue Hauptniederlassung von DaimlerChrysler in Polen investieren. Durch die langfristige Standortplanung des Konzerns vor einem Engagement ergibt sich für den Fonds eine sehr hohe Mietersicherheit. Die Bonität der Mieterin ist durch die Patronatserklärung der Mutter exzellent. Die Mieterin kann nach acht Jahren Fondslaufzeit die Immobilie zum dann aktuellen Marktwert übernehmen. Durch die Neubauqualität und die Entwicklung des Standorts sehe ich eine sehr lange Objektattraktivität gegeben. Durch den hohen Wiedererkennungswert des Gebäudes steigt der Nutzen für den jeweiligen Mieter nachhaltig. Damit sollte sich auf die Abhängigkeit der Immobilie von der Automobilbranche auf Grund der Bauart relativieren. Bei einer geplanten Mindestlaufzeit bis Ende 2014 soll der Anleger Ausschüttungen von 7,5% bis 8,5% erhalten. Die prognostizierte Nachsteuerrendite von 7,75% (bei der Mindestbeteiligung) wäre für die überschaubare Laufzeit recht ordentlich. Die Eckdaten des Angebots entsprechend den Gepflogenheiten, wobei die Tilgung mit 0,25%, bzw. 0,65% (ab Juli 2009) niedrig ausfällt. Der Initiator bietet dem Anleger eine Anteilsfinanzierung aus dem eigenen Haus.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Polen 01“ des Initiators Wölbern für sehr interessant. Die hohe Standortattraktivität, die exzellente Mietersicherheit, sowie das langfristige Interesse des Mieters an diesem Standort, dies sind die Hauptmerkmale dieses sauber konzipierten Angebots. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient. Bankhaus Wölbern „Polen 01“

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