Investmentanalyse vom 04.07.2006

FCI First China Immobilien Fonds

Hochinteressanter und visionärer Fonds. Erfolgreiches Vergleichprojekt (Verkauf April 2005) liegt in der Nähe. Ausreichende Risikopuffer in der Konzeption. Projekt liegt in einer international orientierten Wirtschaftsförderungszone.

Der Initiator

Anbieter der vorliegenden Beteiligung ist die „PM First China Immobilien Fonds GmbH & Co. KG, Hannover“. Es handelt sich um das Erstlingswerk des Entscheidungsträgers Karl-Heinz Pieper. Dieser ist nachgewiesenermaßen seit rund 15 Jahren in China als Unternehmer und Berater tätig. Der Kontakt zum chinesischen Generalunternehmer im vorliegenden Angebot ist etabliert. Zusammen wurde in der Vergangenheit ein Volumen von rund EUR 265 Mio. im Baubereich in China direkt oder in Beraterfunktion umgesetzt. Es liegt noch kein Leistungsnachweis über die Expertise dieses Initiators vor. Der Außenauftritt des Initiators wirkt professionell. Der Internetauftritt ist allerdings noch deutlich verbesserungsfähig.

Schwächen - Erstlingswerk, damit noch keine aussagekräftige Leistungsbilanz.

Stärken - Entscheidungsträger sind nachweislich erfahren und hervorragend vernetzt.

Note für Außenauftritt - B

Der Prospekt

Mit 94 Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Inhaltlich ist der Prospekt umfassend und sehr aussagekräftig. Die Darstellung ist optisch ansprechend, der Sprachduktus geschliffen und verständlich.

Stärken - Professionell aufbereiteter Prospekt.

Der Standort

China als potentieller Investitionsstandort läßt einerseits die Herzen höher schlagen. Andererseits hat sich bis dato nach eingehender Prüfung kein Initiator auf diesen Markt vorgewagt. Die Wachstumschancen in allen Bereichen sprechen sehr für den Makrostandort. Das Bevölkerungswachstum und die hohe vorhandene Liquidität legen eine Investition im Immobilienbereich nahe. Die Gegend um Jinzhou wurde 1992 von der chinesischen Regierung zur Wirtschaftsförderungszone erklärt. Hier dürfen auch ausländische Unternehmen investieren. Als Folge sind in Dalian als drittgrößter Hafenstadt Chinas (6 Mio. Einwohner) derzeit über 1.580 Firmen aus über 37 Ländern vertreten. Durch die internationale Ausrichtung ist die Kaufkraft pro Kopf überdurchschnittlich, der jährliche Bevölkerungszuzug liegt bei rund 350.000 Menschen. Die Preise für Neubauwohnungen in Dalian sind in 2005 um rund 18% gestiegen. Rund 250.000 Wohneinheiten wurden fertig gestellt. Dem entgegen stand laut Aussage der Kommune ein Bedarf von 380.000. Die Buchtenlandschaft um die Halbinsel Jinzhou soll sukzessiv bebaut werden. Bestehende Altbausubstanz (Hotels und Wohnungen) wird abgerissen, die Bewohner werden abgefunden. An der Ostseite der Bucht (Projektlage) existiert nur eine marginale Tide, was die Standortattraktivität erhöht. Ein Vergleichsprojekt im Westen Jinzhous („Costa del Sol“) in rund 60km Entfernung mit 1.500 Wohneinheiten wurde bereits 4 Monate vor Fertigstellung (April 2006) verkauft. 30% der Käufer waren hier Ausländer. Jinzhou ist in China als (aktuell rund 5, Mio. Touristen p.a.) Urlaubsgegend beliebt.

Schwächen - Schwieriger Markt, der hohes persönliches Engagement und exzellente Verbindung auf höchste politische Ebenen erfordert.

Stärken - Hochinteressanter Markt mit einem ausgewogenen Risiko-Chancen-Profil bei entsprechend etablierten Verbindungen.

Das Objekt

Die Buchtenlandschaft von Jinzhou soll peu à peu mit Wohneinheiten bebaut werden. Die Nutzungsrechte für Grund und Boden können für 50 bis max. 70 Jahre erworben werden. Das Fondsgrundstück umfaßt 340.000m² und ist über eine neu ausgebaute Straße an das rund 25km entfernte Dalian angeschlossen. Auf dem Areal sollen in neun Bauabschnitten verschiedenste Nutzungseinheiten errichtet werden. Das gesamte Bauvolumen (Umfang EUR 166,81 Mio.) soll einen Verkaufserlös von EUR 222,91 Mio. erreichen. Die einzelnen Einheiten werden im Stadium des „veredelten Rohbaus“ verkauft. Mit dem Fondskapital sollen zuerst im Bauabschnitt 2 1.820 Wohnungen fertig gestellt werden. Diese lassen sich nach Marktbeobachtungen am leichtesten verkaufen. Mit dem jeweiligen Erlös aus den einzelnen Abschnittsverkäufen sollen die Bauabschnitte der Reihe nach errichtet werden. So sollen auf 37 Villen ein Boulevard mit Einkaufspassage, ein Luxushotel, Erlebnisbad, 114 Ferienhäuser, Go-Kart-Center, Skihalle, Yachthafen und ein Seerestaurant folgen. Der Vorteil an dieser Mischbebauung läge in der dadurch erhöhten Wohn- und Lebensqualität. Dies ist offenbar durch die politischen Entscheidungsträger auf allen Ebenen gewollt. Zudem würde der Standort für den Tourismus weiter aufgewertet. Das benachbarte Vergleichsprojekt „Costa del Sol“ besteht komplett nur aus Wohneinheiten, ohne Möglichkeiten des Einkaufs oder Rekreation. Dennoch wurde das Projekt erfolgreich umgesetzt. Für den Verkauf der Fondseinheiten vor Ort wurde derselbe Vertrieb beauftragt, der das Projekt „Costa del Sol“ zeitnah platziert hat.

Stärken - Einzigartiges Projekt mit Prestigecharakter für die politische Führung. Hohe Medienpräsenz vor Ort. Erfolgreiches Vergleichsprojekt.

Das Konzept

Der Anleger soll in den deutschlandweit ersten Projektentwicklungsfonds in China investieren. Auf einem Areal von rund 340.000 m² sollen in neun Bauabschnitten verschiedene Wohneinheiten und Erlebnis- bzw. Vergnügungsstätten errichtet werden. Die geplante Fondslaufzeit liegt bei rund 3,5 Jahren. Der Initiator erwartet Ausschüttungen von 17% p.a. (nach Steuern). Der Initiator ist nicht erfolgsabhängig beteiligt, sondern verdient aus der Bautätigkeit heraus. Die Kostenstruktur fällt mit rund 19,4% durchschnittlich, für einen Projektentwicklungsfonds moderat aus. Der Fonds weist die für eine Projektentwicklung typischen Risiken auf: Bauherren-, Fertigstellung- und Investitionskostenrisiken. In China werden Wohnungen im erweiterten Rohbauzustand verkauft. Damit entfällt ein Subunternehmerrisiko im Ausbau. Generalunternehmer werden erst 6 Monate nach Ausführung entlohnt. Dies erleichtert die Leistungskontrolle. Es liegt ein fondsimmanentes Fremdwährungsrisiko vor. Die einzelnen Genehmigungen (Bau, Baubeginn und Vertrieb) sind noch nicht bewilligt. Allerdings soll es sich hierbei um ein rein formales Prozedere handeln, da die grundsätzliche Planungsgenehmigung vorliegt. Die Abhängigkeit von den überregionalen Behörden bzw. den chinesischen Partnern vor Ort ist ausgesprochen hoch. Die Medienpräsenz ist werbewirksam: Die politischen Zusicherungen für das Projekt wurden im Fernsehen ausgestrahlt. Die Partnerschaft mit dem Generalunternehmer ist nachweislich etabliert, die Beziehungen zu den Behörden aus vergangenen Projekten gut. Für den Anleger entsteht aus den Verkäufen des Bauabschnitts 2 eine 100%ige Kapitalerhaltgarantie. Das Marktumfeld ist hervorragend. Der Bedarf nach Wohneinheiten wächst stetig. Die internationale Ausrichtung der Wirtschaftsförderzone gewährleistet auf absehbare Zeit ein stabiles Umfeld. Durch die geplante Laufzeit sollte das Anlagerisiko überschaubar sein. Da es sich bei diesem Fondsangebot um den ersten derartigen Fonds handelt, kann ein Engagement m. E. zum Abrunden des Gesamtportefeuilles erwägbar sein. Die projektfondstypischen Risiken werden beim vorliegenden Angebot durch die mögliche Rendite angemessen aufgewogen. Die Konzeption weist ausreichend Sicherheitspuffer bei den prognostizierten Verkaufspreisen auf.

Schwächen - Risikoreicher Markt, der eine sehr hohe Abhängigkeit von Kontakten und politischen Entscheidungsträgern mit sich bringt.

Stärken - Erfahrenes Management. Etablierte Partner vor Ort. Exzellente Marktumgebung. Für einen Projektentwicklungsfonds ausgewogenes Chancen-Risiken-Verhältnis.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „First China Immobilien Fonds“ des Initiators PM für hochinteressant. Der Außenauftritt des Anbieters ist professionell und verdient eine Bewertung mit B. Das Marktumfeld ist exzellent, erfordert aber eine hervorragende Anbindung an höchste politische Entscheidungsträger. Diese sind nachweislich vorhanden. Bei den einzelnen Entscheidungsträgern liegt nachvollziehbar eine sehr profunde Expertise vor. Die Fondskonzeption ist gelungen. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.