Investmentanalyse vom 24.05.2006

quickfunds Dubai Direkt Fonds

Projektentwicklungsfonds, der mit dem größten Bauträger vor Ort zusammenarbeitet. Jener sichert den Fondserfolg weitgehend ab.

Der Initiator

Gegründet 2006, ist der Initiator quickfunds, Berlin, noch sehr jung. Das vorliegende Angebot ist das Erstlingswerk dieses Marktteilnehmers. Das Konzept ist innovativ, der eingebundene Partner vor Ort ausgesprochen etabliert. Laut Aussagen des Initiators sollen die eigenen Entscheidungsträger im Immobilienmarkt Dubai erfahren sein. Der Initiator kooperiert sehr eng mit einem in Dubai etablierten Bauträger. Die Qualität dieses Partners ist entscheidend für den Fondserfolg. Der Kommunikation mit diesem Anbieter funktioniert reibungslos, allerdings ist der Prospekt in der Darstellungsqualität noch deutlich verbesserungsfähig.

Schwächen - Auf Grund des geringen Alters noch keine aussagekräftige Leistungsbilanz.

Stärken - Potentiell interessante Marktnische.

Note für Außenauftritt - C

Der Prospekt

Mit 100 Seiten fällt der vorliegende Prospekt für das Anlagesegment Projektentwicklungen umfangreich aus. Der inhaltlich vollständige Prospekt ist optisch sehr ansprechend gestaltet. Die vielen grammatikalischen Fehler wirken sehr unprofessionell. Zudem ist die Übersetzung des wichtigen Kooperationsvertrags (durch einen zugelassenen Übersetzer in Berlin) zwischen dem Fonds und dem Bauträger sehr schwach und in mindestens einem wichtigen Punkt schlicht falsch. Diese Fehler können als Anlaufschwierigkeiten gelten, da das Konzept selbst rund ist.

Schwächen - Unprofessionelles Lektorat. Ungenügend übersetztes Vertragswerk.

Stärken - Optisch ansprechender und umfassender Prospekt.

Der Standort

Der Makrostandort Dubai ist bekannt für eine bemerkenswerte wirtschaftliche Entwicklung. Speziell der Bereich Projektentwicklung von Wohnimmobilien erlebt derzeit profitable Zeiten. Einem ausgeprägten Nachfrage-überhang steht ein mangelndes Angebot an Wohnraum gegenüber: Der Initiator spricht von einem Nachfrageüberhang von 20.000 Wohneinheiten. Die Bodenfläche von Dubai ist nicht beliebig erweiterbar. Die Mieten sind in den letzten Jahren teils um bis zu 30% p.a. gestiegen. Offiziell wurde daraufhin eine Steigerungsrate von 15% p.a. genehmigt. Seit 2002 dürfen ausländische Investoren in speziellen Zonen Immobilieneigentum erwerben. Seit März 2006 existiert ein Grundbuch, das bei einem Immobilienerwerb ähnliche Sicherheit bietet wie hierzulande. Die ausgesprochen internationale Ausrichtung Dubais minimiert zudem ein Investitionsrisiko. Das Land kann sich eine plötzliche Kehrtwendung vom eingeschlagenen Kurs schlicht nicht leisten. Das vorliegende Angebot soll in vier unterschiedliche Standorte investieren. Generell legt der Partner Wert auf eine gut funktionierende Infrastruktur vor Ort. So soll auch bei den Fondsobjekten die innerstädtische Anbindung für den Personennahverkehr überdurchschnittlich gut sein. Gleiches gilt für die Einkaufsmöglichkeiten.

Stärken - Hohes Marktpotential.

Die Immobilien

Der Fonds soll in 41 Wohneinheiten in vier zu errichtenden Objekten investieren. Für sämtliche Immobilien ist mindestens die Planungsphase bereits abgeschlossen. Die Fertigstellung ist zwischen Ende 2006 und 2008 geplant. Die geplante Bauzeit soll je bei rund 24 Monaten liegen. Da die Anlage noch zu errichten ist, unterliegt das Angebot den projektentwicklungstypischen Risiken. Diese werden allerdings durch den Bauträger abgedeckt, der zudem eine Vermietungsgarantie übernommen hat. Die Ausstattung der großzügig angelegten Apartments soll hochwertig sein. Die Immobilien sollen durch die architektonische Außengestaltung jeweils einen hohen Wiedererkennungswert sicherstellen.

Stärken - Hochwertige Ausstattung in einer attraktiven Anlage. Bautypische Risiken sind durch Bauträger abgesichert.

Der Partner

DAMAC ist ein internationaler Baukonzern, der seit rund 24 Jahren auf dem Markt agiert. DAMAC bezeichnet sich selbst als „größten privaten Projektentwickler“ im Immobilienbereich. Heute beschäftigt das Unternehmen rund 6.000 Angestellte in 16 Ländern. Der Konzern verfügt über ein Eigenkapital von ca. EUR 70 Mio. und weist einen Umsatz von über EUR 1,5 Mrd. (2005) aus. Neben der Zentrale in Dubai bestehen weitere Niederlassungen in England, Oman und Abu Dhabi. Derzeit werden Projekte in Saudi Arabien, Bahrain, Jordanien, Syrien, Osteuropa begleitet. Im vorliegenden Projekt soll DAMAC folgende Leistungen erbringen: Lieferung der Wohnimmobilien, die Hausverwaltung, die vertragliche Vermietungs garantie sowie die vereinbarten und garantierten Mieterträge in Höhe von 7% p.a. auf die im Vertrag vereinbarten Objekte. Die Mietertragsgarantie greift allerdings erst 6 Monate nach Übergabe der Objekte an den Fonds. Es liegt keine umfassende Leistungsbilanz von DAMAC vor. Die vorliegenden Zahlen und Aussagen weisen das Unternehmen als sehr erfahren im Bereich Projektentwicklungen aus. Die Kooperation mit quickfunds soll dem Bauträger das Entree auf den deutschen Markt ermöglichen.

Schwächen - Die Mietertragsgarantie greift zu einem Zeitpunkt, an welchem das Gesamtprojekt bereits beendet sein soll. Keine umfassende Leistungsbilanz des Partners.

Stärken - Erfahrener Partner.

Das Konzept

Der Anleger soll in vier Projektentwicklungen in Dubai investieren. Dabei sollen bis zu 41 Einheiten in vier hochwertigen, noch zu errichtenden Wohnimmobilien des Bauträgers DAMAC erworben werden. Die jeweilige Fertigstellung soll Ende 2006 bis Ende 2008 erfolgen. Geplant ist ein zügiger Verkauf der einzelnen Wohnungen bis Ende der Projektlaufzeit (31.12.2008). Allerdings ist die Fondslaufzeit unbegrenzt. Der Investor soll eine lineare Ausschüttung von 7% p.a. erhalten. Zusätzlich soll eine Schlußausschüttung von 7,5% erfolgen. Darüber hinaus ist der Anleger hälftig an einem Mehrertrag beteiligt. Die laufenden Ausschüttungen sind durch eine Vermietungsgarantie des Bauträgers abgesichert. Diese greift erst 6 Monate nach Übergabe der jeweiligen Wohneinheit. Der Initiator rechnet mit einer sehr konservativen Rendite, welche unter den für einen Projektentwicklungsfonds üblichen liegt. Üblich sind dort Renditen um 20% p.a. Allerdings bietet das vorliegende Angebot m. E. ausreichend Mehrertragspotential, nicht zuletzt auf Grund der ausgezeichneten Marktsituation. Der Initiator partizipiert zu 50% am Mehrerlös über die prognostizierte Ausschüttungshöhe hinaus. Die Weichkosten fallen mit rund 10,7% für einen Projektentwicklungsfonds moderat aus. Wie in der Projektentwicklung üblich, kann die geplante Laufzeit deutlich überschritten werden. Dessen muß sich ein interessierter Anleger bewußt sein. Grundsätzlich sollen projekttypische Risiken durch den Bauträger abgedeckt sein. Zusätzlich garantiert dieser auch die Mieteinnahmen für drei Jahre (s.o.). Insgesamt ist das vorliegende Angebot sehr innovativ. Neben einem ausgesprochen aufstrebenden Markt wird ein sehr erfahrener Partner eingebunden. Damit wären die systemimmanten Risiken meines Erachtens überschaubar.

Schwächen - Hohe Abhängigkeit von Partner- und Initiatorqualität.

Stärken - Hochwertige Objekte an einem sehr guten Standort. Sehr kurze geplante Laufzeit. Hohes Mehrertragspotential. Sehr erfahrener Partner. Erfolgsabhängige Entlohnung des Initiators.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „DUBAI DI-REKT FONDS“ des Initiators quickfunds für sehr interessant. Der verbesserungsfähige Außenauftritt des Initiators verdient eine Bewertung mit C. Die Marktsituation, der Standort, sowie die Konzeption bei einer extrem kurzen geplanten Laufzeit lassen eine Investition hochattraktiv erscheinen. Der Initiator ist am Erfolg beteiligt, wie es für einen Projektentwicklungsfonds üblich ist. Die teilweise mangelhafte Prospektqualität zeigt, wie sehr der Anbieter noch an seinem Auftritt arbeiten muß. Eine Investition kann für einen erfahrenen Anleger empfehlenswert sein. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „1-“ (sehr gut).