Investmentanalyse vom 13.08.2019

United Investment Partners Projektentwicklungen Deutschland

Die vorliegende Emission ist das Produkt aus der Zusammenarbeit verschiedener erfahrener Marktteilnehmer im Bereich geschlossener Fonds. KVG-Dienstleister, Immobilienentwickler und Vertrieb haben augenscheinlich einen an sich reizvollen Fonds konzipiert. Die sehr verschachtelte und komplexe Struktur der eingebundenen Unternehmen läßt die Dienstleister am Ende als die Nutznießer des Konzepts dastehen.

Der Initiator

Anbieterin der vorliegenden Beteiligung ist die Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH, Hamburg. Mutter ist die eigentümergeführte Xolaris Service-Kapitalverwaltungs-AG, München, gegründet 2013. Diese ist Teil des weitmaschigen Xolaris-Firmennetzwerks. Hauptverantwortlicher hinter der Xolaris ist Stefan Klaile, den ich seit 2007 persönlich kenne. Klaile ist ein exzellenter Kenner der Fondsbranche und hat viele unterschiedliche Projekte (in)direkt mitverantwortet. Er kennt sämtliche Usancen der Fondsbranche und verfolgt sehr ambitionierte Ziele, die auch internationale Emissionen in UK und Asien beinhalten. Auch wenn er namentlich nicht direkt in das Fondskonzept eingebunden ist, verantwortet er als Spiritus rector das Konzept und die Unternehmen. Klaile hat, nach vielen Jahren in der Branche, einen facettenreichen Ruf als Dienstleister für Fondsgesellschaften. So finden sich zahlreiche Berichte im Internet, wonach offensichtlich notleidende Fonds am Leben erhalten werden, um den Dienstleistern ein Einkommen zu bescheren, während die Fondsanleger leer ausgehen oder ihre Ausschüttungen zurückzahlen sollen. Auch scheint die Kommunikation von Seiten Klailes gegenüber den Anteilseignern mehr als schwierig zu sein. Auch darf nicht übersehen werden, daß die Xolaris seit Jahren vergeblich versucht, eine Vollizenz als KVG von der BaFin zu erhalten – ein Vorgang, der bei anderen Unternehmen in der Regel zwei Jahre dauert.

Einer der Aufsichtsräte der Anbieterin, Thomas Soltau, ist Vorstandsvorsitzender der Wallstreet:online Capital AG, eines virtuellen Fondsvermittlers mit aktuell über € 750 Mio. unter Verwaltung. Damit wäre in meinen Augen auch die Frage nach dem möglichen erfolgreichen Vertrieb des vorliegenden Erstlingswerks (im Publikumsbereich) geklärt. Ein geplantes Volumen von mindestens € 100 Mio. (bis zu € 150 Mio.) ist sehr ungewöhnlich und sehr ambitioniert für eine derartige Emission. Weitere Verantwortungsträger im Unternehmensgeflecht können ebenfalls eine langjährige Berufserfahrung unter anderem als Vertriebsleiter verschiedener Emittenten vorweisen, damit kann das angestrebte Volumen durchaus plazierbar sein.

In das gesamte Konzept ist eine Vielzahl unterschiedlicher Unternehmen eingebunden, die zu einem Großteil der Xolaris-Gruppe zuzuordnen sind. Die Kommanditistin und die Komplementärin werden sämtlich gesellschaftsrechtlich von der Xolaris beherrscht. Interessant – in meinen Augen – ist die Qualität der Geschäftsführer. Qua Vita sind sie sämtlich seit mehreren Jahrzehnten in der Fondsbranche zu Hause und können in jedem Fall in der Vergangenheit leitende Positionen bei anderen Emissionshäusern vorweisen.

Das weitverzweigte Netzwerk der im Konzept eingebundenen Unternehmen läßt das Modell auf den ersten Blick verwirrend erscheinen. Die Verschachtelung über eine Vielzahl einzelner Dienstleister – in der Regel Unternehmen der Xolaris-Gruppe – geht weit über das gewohnte Maß bei anderen professionellen Fonds hinaus. Natürlich ist Komplexität in Teilen der überbordenden Regulierungswut der BaFin geschuldet. Andererseits besteht die Möglichkeit, über die Vielzahl der eingebundenen Unternehmen Gebühren und Einnahmen zu erheben, die mittelfristig einen empfindlichen Einfluß auf die Fondsrendite haben würden.

Fragen im Rahmen der Analyse beantwortete der Anbieter trotz vielfacher Kommunikationsversuche nicht. Die erlebte ausbleibende Kommunikation von Seiten der Xolaris und der Adrealis wirft kein gutes Licht auf das professionelle Gebaren der Verantwortungsträger.

Schwächen – Überbordend komplexe Fondsstruktur. Mangelhafte Kommunikation.

Stärken – Entscheidungsträger sind sämtlich in der Fondsbranche etabliert.

Der Markt

Analysiert man die verschiedensten wirtschaftlichen Parameter, steht der Anleger – speziell in Deutschland – vor einer schweren Herausforderung: Er sieht sich konfrontiert mit einer langanhaltenden Niedrigzinsphase, einem zunehmenden wirtschaftlichen Abschwung hierzulande, Massenentlassungen und massiv steigenden Steuern und Abgaben bei einer sehr hohen Realinflation. Hier gilt es Investitionen zu finden, die nicht nur Werterhalts sondern auch eine reale Chance auf Rendite bieten. Dazu ist eine kurze Laufzeit der Einzelinvestments wichtig, um auf umwälzende Veränderungen, die sich am Horizont abzeichnen, reagieren zu können.

Generell wird ein Anleger an Sachwerten nicht vorbeikommen. Nur hier bietet sich die Chance auf Werterhalt. Sucht der Investor die Chance auf Rendite, landet er, quasi zwangsläufig, bei der Immobilie.

Die Wertschöpfungskette im Immobiliensektor ist vielgliedrig: Sie beginnt bei der Entwicklung vom Acker- zum Bauland, umfaßt die Stufen Projektentwicklung, Umsetzung, Vermarktung und Verkauf sowie Verwaltung, Restrukturierung oder Modernisierung. Für das vorliegende Konzept sollen primär Projektentwicklungen und Restrukturierungen gewählt werden. Der Hauptfokus liegt dabei auf Mikroappartements, die dem aktuellen Zeitgeist in Großstädten entsprechen. Nur so wird das Wohnen für Alleinlebende in den Metropolen erschwinglich. Bekannt sind derartige Entwicklungen aus Hongkong, wo der Einzelne gerne auch nur einen Bettwürfel zum Schlafen mieten kann, der durchschnittliche Wohnraum per capita liegt bei 15 qm. Entsprechend hoch ist die Gewinnspanne für die Entwickler und Bauträger derartiger Projekte. Die Tendenz, in einer winzigen Wohnung zu leben, um virtuell Freiräume zu suchen, scheint mehr und mehr Großstädter anzusprechen. Auf jeden Fall sieht sich der deutsche Immobilienmarkt grundsätzlich und zunehmend mit einer massiven Überhitzung konfrontiert. Stichwörter mögen hier sein «Mietpreisbremse» und «Niedrigzinsen bei Immobilienkrediten». Die Preise für Immobilien sind in den deutschen Metropolen auf breiter Front in den letzten Jahren quasi explodiert – Wohnraum wird für viele Menschen zunehmend zu einer Belastung. Die massive Verstädterung sowie die rasant steigende Nachfrage nach Wohnraum durch Wirtschaftsflüchtlinge speziell in den Metropolen sorgen langfristig für einen weiter stabilen Nachfragemarkt. Entsprechend ist das Marktumfeld für das – auf den qm sehr teure, absolut gesehen aber günstige – Mikrowohnen als sehr gut zu bewerten.

Wie bei allen Immobilienentwicklungen muß auch hier ein Projektpartner über eine umfassende Expertise in diesem Nischenmarkt verfügung. Die unterschiedlichen Metropolregionen Deutschlands weisen unterschiedliche Usancen auf. Nicht zuletzt gilt in den einzelnen Städten unterschiedliches Bau- und Zulassungsrecht.

Stärken – Hochattraktiver exklusiver Markt mit exzellenten Renditechancen, wenn der entsprechende Zugang vorhanden ist.

Der Partner / Die Auswahlkriterien

Verantwortliche für die Auswahl der Zielinvestments ist als Kapitalverwaltungsgesellschaft die Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH. Diese kann, über die Xolaris-Gruppe und qua Vita der Entscheidungsträger auf allen Ebenen, einen umfangreichen Erfahrungsschatz im Bereich Strukturieren, Verwalten und Leiten geschlossener Fonds vorweisen. Allein für den Bereich Immobilienentwicklungen, speziell im Bereich Mikroappartements, liegt jedoch keine hauseigene Expertise vor. Steffen Hipp soll, per Vita, eine 2jährige Erfahrung im Bereich Immobilienprojektentwicklungen in das Konzept einbringen: Über mehrere Unternehmen der United-Investors-Gruppe – er verantwortet den Vertrieb und agiert als externer Berater – nimmt er maßgeblich Einfluß auf die operative Umsetzung des Fondskonzepts. Dank seiner Arbeitshistorie unter anderem für einen deutschen Mikroappartemententwickler (März 2016 bis Juni 2017) besteht eine interessante Schnittmenge zu einem Unternehmen, das, laut Internetrecherche, störungsfrei sehr erfolgreich im Zielmarkt arbeitet. Ob die Expertise Hipps im sehr speziellen Nischenmarkt Mikroinvestments reicht und ob er tatsächlich neutral für den Fonds eine funktionierende Schnittstelle zum Markt darstellen kann, muß sich erst erweisen. Ganz offensichtlich besteht eine hohe Abhängigkeit – aus Fonds- und Anlegersicht – von der Einzelperson Steffen Hipp (Schlüsselpersonenrisiko) und möglichen weiteren externen Projektpartnern. Natürlich besitzen die Entscheidungsträger bei der Anbieterin und den mit ihr verbundenen Unternehmen eine über Jahre gewachsene und erprobte Expertise bei der Überwachung und Verwaltung komplexer Investmentkonstrukte. Für den doch sehr spezielle Nischenmarkt Mikroappartements wären meiner Meinung nach tiefgehende hauseigene Kenntnisse zumindest von Vorteil, wenn nicht sogar essentiell.

Schwächen – Keine hauseigene Expertise für den Zielmarkt. Ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko und Abhängigkeit von einem einzelnen externen Dienstleister.

Das Konzept

Das Fondskapital wird deutschlandweit in Immobilienprojektentwicklungen, vor allem aus dem Bereich Mikroappartements, investiert. Die Entscheidungsträger der Anbieterin und der verbundenen Unternehmen können eine umfangreiche Expertise im Fondsbereich vorweisen. Für den Bereich Immobilieninvestments besteht eine Schnittstelle zu professionellen Partnern. Das Fondsvolumen liegt bei ambitionierten € 100 Mio. Auch wenn es sich um das Erstlingswerk (im Publikumsbereich) der Anbietergruppe handelt, dürften die Verantwortlichen einen ausreichenden Zugang zur Vertriebswelt besitzen, um das Volumen (weitgehend) zu plazieren. Aus meiner Sicht besteht vor allem die Gefahr, daß die sehr komplexe Fondsstruktur nicht ausschließlich bei erfahrenen und professionellen Anlegern landen könnte, sondern bei Otto-Normalverbraucher, der dafür kaum geeignet sein kann.

Der Anleger erhält bevorrechtigt eine Grundrendite von 7 % p. a. (IRR). Erst ab dieser Grundrendite (Rückzahlung der Einlage an den Anleger ohne Agio) ist der Initiator nachrangig mit bis zu 50 % am Gewinn beteiligt. Beide Werte fallen hoch aus: Die Gewinnbeteiligungsschwelle zeigt, wie hoch die vom Anbieter erwartete Rendite der Zielinvestments ist (jenseits 10 % p. a.), gleichzeitig erwartet der Anbieter einen hälftigen Anteil an den Mehrgewinnen. Üblicherweise liegt die Beteiligung der Anbieterin bei rund 25 %, die erwartete Entlohnung fällt beim vorliegenden Konzept marktunüblich hoch aus.

Der Investitionsgrad liegt bei augenscheinlich niedrigen 84,85 % (incl. Agio). Im Konzept ist ein Budget von über € 6,7 Mio. für laufende Kosten bis 2023 vorgesehen; dieses fließt nicht in die Investition ein. Die Weichkosten fallen mit 19,85 % (incl. Agio und Rücklage für laufende Kosten bis 2023) hoch aus. Die laufenden Kosten für die Verwaltung, Transaktionen und ähnliches liegen bei rund 2,55 % des jährlichen Nettoinventarwerts. Nun ließe sich trefflich diskutieren, ob das vorliegende Konzept tatsächlich derart aktiv verwaltet wird, wenn die Expertise für die Zielinvestments de facto ausgelagert ist. Vergleichbare Fondskonzepte überzeugen durch eine überaus qualifizierte Eigenexpertise und eine engmaschige Überwachung, die naturgemäß entsprechend Kosten verursacht. Kauft der Anbieter – wie beim vorliegenden Fall – fremde Expertise zu und lagert die Objektverantwortung weitgehend auf den Bauträger und Projektanten aus, so stellt sich die Frage, ob hier die üblichen hohen Kosten eines aktiv verwalteten Fonds angemessen sind.

Die hohen zu erwartenden Projektrenditen und die sehr kurzen Einzelprojektlaufzeiten, zusammen mit einer gegebenenfalls möglichen Reinvestition, ergeben ein positives Chancen-Risiko-Verhältnis, trotz der hohen Kostenquote.

Schwächen – Sehr hohe Kostenquote. Keine Eigenexpertise im Haus für den Zielmarkt. Ausgeprägte Abhängigkeit von einem externen Dienstleister und einzelnen Entscheidungsträgern.

Stärken – Attraktiver Zielmarkt. Erfahrene Entscheidungsträger.

Die Zielgruppe

Per definitionem zielen Projektentwicklungskonzepte in aller Regel auf erfahrene Anleger ab, die bei einer überschaubaren Laufzeit eine hohe Risikoprämie erwarten. Das vorliegende Angebot paßt augenscheinlich in dieses Raster, dank einer hohen möglichen Projektrendite und, auf Grund eines sehr hohen Emissionsvolumens und eines breiten Investmentportefeuilles. Einen Malus stellt die fehlende tiefgehende (und auf mehrere Personen verteilte) Eigenexpertise im Zielsegment Mikroappartements dar. Dessen muß sich der erfahrene Anleger bewußt sein. In keinem Fall sollte eine Beteiligung für unerfahrene Anleger, die die rechtlichen Konsequenzen der äußerst verschachtelten Fondskonstruktion nicht verstehen, in Frage kommen.

Summa summarum

halte ich das Angebot «Projektentwicklungen Deutschland» der Adrealis Service Kapitalverwaltungs-GmbH, Hamburg, für mangelhaft.Das Konzept ist an sich professionell aufgestellt, die Verantwortlichen beherrschen das Strukturieren, Verwalten und den Vertrieb derartiger Konzepte. Für den Zielmarkt fehlt jedoch eine umfassende Eigenexpertise, hier besteht eine hohe Abhängigkeit von Externen und möglichen Projektpartnern. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit «mangelhaft» (4) verdient.