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Zahlen und Fakten
Initiator: CFB
Objekt / Standort: „Joseph-Bech-Building“, Kirchberg, Luxemburg
Nutzungsart: Büro (Gegenstand der Fondsbeteiligung) und Einkaufspassage
Fertigstellung: 1996 / 1998
Mietfläche: 37.600m² Bürofläche, 3.630m² Archiv, 1.277m² Technik, 940 Stellplätze
Mieter: zu 91%, ab Mai 2005 zu 97,5% an die EU vermietet (Nutzer des Bürobereichs ist Eurostat); Verträge sind zu 100% indexiert
Mietvertragsdauer: mit Hauptmieter 19 Jahre
Nettokaufpreis: EUR 175,257 Mio.
Einkaufs- / Verkaufsfaktor: 15,7 / 13,7
Investitionsvolumen: EUR 188,5 Mio.
Eigenkapital: EUR 75,7 Mio. zzgl. 5% Agio
Fremdkapital: EUR 112,8 Mio.
Darlehenskonditionen: Reines SFR-Darlehen, 50% mit 10jähriger Festlaufzeit, 50% variabel
Mindestbeteiligung: EUR 15.000 zzgl. 5% Agio
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Fondsanalyse vom 23.12.2004
CFB Luxemburg 150
Der Initiator
Die CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, initiiert seit 21 Jahren geschlossene Fondsbeteiligungen. Bisher wurden 144 Fonds realisiert. Das Gesamtvolumen fällt mit rund EUR 8,3 Mrd. hoch aus. Die CFB betreut Eigenkapital von rund EUR 3,4 Mrd. für 41.700 Anleger. Damit gehört dieses Emissionshaus zu den größten und alten Anbietern auf dem Markt. 120 der angebotenen Fonds wurden als Leasingkonzept initiiert. Der angebotene Fonds ist der erste seiner Art mit einem Objekt in Luxemburg. Laut testierter Leistungsbilanz 2003 haben die Fonds in der Regel ihre Prognosen erfüllt.
Stärken - erfahrener Anbieter mit einer konservativen Prognosenrechnung.
Der Prospekt
Der Umfang des nach IDW-S4-Standard erstellten Prospekts beträgt durchschnittliche 92 Seiten. Die optische und sprachliche Aufmachung ist m.E. nicht gelungen. Die Textgestaltung wirkt durch teils sehr werbende Passagen (Seite 9) und einen sehr plakativen Farbeinsatz reißerisch. Das Verwenden von Kursivschrift macht den Textfluß sehr unruhig. Der Sprachduktus ist teils sehr schwerfällig und komplex. Inhaltlich sind sämtliche relevante Daten aufbereitet. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verflechtungen lückenlos skizziert.
Schwächen - Die optische und sprachliche Gestaltung ist nicht ansprechend.
Stärken - Inhaltlich ausführlich gestalteter Prospekt mit einem relativ geringen Umfang.
Der Standort
Der Makrostandort Luxemburg ist einer der stabilsten und übersichtlichsten Wirtschaftsstandorte in Europa. Die gesamte Infrastruktur ist hochmodern. Das wirtschaftliche Umfeld gehört zu den besten in Europa. Der Mesostandort Kirchberg hat sich als Europa- und Bankenviertel etabliert. Einerseits konzentrieren sich hier die wichtigsten Dienststellen der EU. Andererseits befinden sich hier zahlreiche Verwaltungen von Banken und Versicherungen. Der Mesostandort befindet sich in der Nähe des Flughafens, die Anbindung an die Stadt ist sehr gut. Die Fondsimmobilie stellt das Stadtteilzentrum in Kirchberg dar. Die Verkehrsanbindungen sowohl für den öffentlichen Personennahverkehr als auch für den Individualverkehr sind sehr gut. Eine Schnellstraße, sowie das überregionale Verkehrsnetz liegen in unmittelbarer Nähe. In fußläufiger Entfernung befindet sich eine Bushaltestelle. Insgesamt ist der Mikrostandort für die Nutzungsart der Immobilie als sehr gut zu bezeichnen. Aus meiner Sicht ist der Standort langfristig attraktiv, ein wichtiges Kriterium für einen späteren Verkauf.
Stärken - Exzellenter Standort, der durch einen aktuellen Entwicklungsplan vermehrt an Attraktivität gewinnen wird.
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