Investmentanalyse vom 02.10.2012

Euro Grundinvest 17

Die im gehobenen Münchner Immobilienmarkt seit Jahrzehnten als Projektentwicklerin etablierte Euro Grundinvest bietet ihren dritten Publikumsfonds an. Dieser überzeugt durch mehrere bereits zu einem großen Teil verkaufte Projekte an hochattraktiven Standorten.

Der Initiator

Die Entscheidungsträger der Euro Grundinvest, München, sind seit über 25 Jahren in der Immobilien-Projektentwicklung tätig. Dabei wurden vor allem Projekte in München und Umgebung über die gesamte Wertschöpfungskette verantwortet. Euro Grundinvest ist spezialisiert auf Immobilien der mittleren und höheren Preisklasse. Diese Immobilien wurden in der Vergangenheit primär als Direktinvestments entwickelt, der vorliegende Fonds ist erst der dritte seiner Art. Das bisher abgewickelte Gesamtvolumen über alle Projekte liegt bei über EUR 600 Mio. Der erste Publikumsfonds (Fonds 12) soll 2013 aufgelöst werden und liegt laut Initiator durch den erfolgten Verkauf des Projekts über Plan. Der zweite Publikumsfonds (Fonds 15) liegt im Plan, ebenso sind für den vorliegenden Fonds 17 die prognostizierten Ausschüttungen bereits jetzt sicher gestellt.

Die Euro Grundinvest beschäftigt ca. 25 Mitarbeiter und vertreibt ihre Immobilienprojekte über einen hauseigenen Vertrieb.

Euro Grundinvest deckt über mehrere Tochterunternehmen sämtliche Aspekte möglicher lokaler Projektentwicklungen selbst ab. Auch nach dem Verkauf der Immobilien kann ein Käufer auf Wunsch eine umfassende Objektbetreuung buchen.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend.

Stärken – Im lokalen Zielmarkt seit Jahrzehnten äußerst erfolgreich agierendes Unternehmen, das sämtliche Abschnitte der Wertschöpfungskette bei Projektentwicklungen im Haus abdeckt.

Der Markt

Seit Jahren ist der Süden Deutschlands der Wirtschaftsmotor der Republik. München stellt dabei einen besonderen Zuzugsmagneten für Unternehmen und Privatpersonen dar. Der Wohnungsmarkt Münchens ist seit Jahren ein Eldorado für Vermieter. Die Nachfragesituation ist derart, daß für gute Wohnungen dutzendweise Bewerber Schlange stehen und Vermieter sich für die Vertragszusage sogar bestechen lassen können. Dank des wirtschaftlich gesunden Umlands – nicht zuletzt bedingt durch den Münchner Flughafen – stellt der gesamte Großraum München grundsätzlich einen sehr interessanten Standort dar. Die verkehrstechnische Infrastruktur ist sehr gut und wird ständig erweitert und modernisiert. Zur hohen Lebensqualität trägt nicht zuletzt das sehr sichere Lebensumfeld bei – München zählt zu den Ballungsräumen mit der geringsten Verbrechensrate in Deutschland und Europa. Als Tor nach Italien bietet München bekanntermaßen einen sehr hohen Freizeitwert. Für den privaten Wohnungsbau ist der Standort in Deutschland erste Wahl, dies sollte auch langfristig so bleiben. Einer jährlichen Nachfrage von über 10.000 neuen Wohneinheiten steht ein Angebot von nur bis zu 3.500 Einheiten gegenüber. Investoren können daher in München kaum Fehlinvestitionen tätigen, solange sie die überall gültigen Regeln einer hochwertigen Bauweise an überzeugenden Mikrostandorten befolgen. München kann auch, im Gegensatz zu den meisten anderen größeren (und Groß-)Städten in Deutschland, keine ausgeprägten Elendsviertel aufweisen, in die man auf keinen Fall investieren sollte. Tatsächlich besteht in München (und Umland) eine Nachfrage nach allen erdenklichen Arten von Wohnformen, vom Studentenwohnheim über den sozialen Wohnungsbau bis zur hochpreisigen Architektenvilla. Wie ausgeprägt die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien ist, zeigen die exzellenten Reservierungs- und Verkaufszahlen von Euro Grundinvest: In der Regel sind neue Projekte, die sich sämtlich im mittleren bis hochpreisigen Segment bewegen, binnen zweier Wochen zu rund 70 % verkauft. Die Fondsanleger haben keinerlei Einfluß auf die Auswahl der Zielinvestments, diese obliegt alleine der Euro Grundinvest. Gleichwohl ist die Außenkommunikation über die erfolgten Zielinvestments vorbildlich zeitnah und umfassend. Dank der jahrelangen Konzentration auf den Immobilienmarkt in München verfügt die Euro Grundinvest über eine lange Reihe an Projekten im Planungsstadium. Seit Emissionsbeginn des Fonds im Sommer 2011 wurden 50.000 qm Grund in München erworben, die als dingliche Sicherheit in die Objektgesellschaft eingebracht wurden.

Stärken – Exzellenter Standort, durch den ausgeprägten Nachfragemarkt ist das Investitionsumfeld hervorragend.

Das Konzept

Das Fondskapital wird als typisch stille Beteiligung in eine Projektgesellschaft gegeben, die in München und Umgebung hochwertige Immobilienprojekte umsetzt. Als Sicherheit sind in die Gesellschaft 50.000 qm Grund in München eingebracht. Zudem sind die ersten Projekte bereits verkaufsreif, so daß die Qualität des Anbieters Euro Grundinvest anlegerseits auf Herz und Nieren geprüft werden kann. Euro Grundinvest kann eine umfangreiche Leistungsbilanz für die letzten Jahrzehnte vorlegen, das Unternehmen ist in München zweifelsohne etabliert und kennt alle Usancen des lokalen Marktes. Die einzelnen Zielinvestments sollen sich jeweils mit mindestens 20 % p. a. rentieren, im Projektentwicklungssektor ist dies ein vergleichsweise niedriger Erwartungswert.

Aufgrund der umgesetzten Diversifikation auf unterschiedliche Projekte und der Expertise des nachrangig und erfolgsabhängig entlohnten Partners Euro Grundinvest erscheint das Gesamtanlagerisiko überschaubar.

Bei einer geplanten Laufzeit von rund 6 Jahren erhält der Anleger eine Vorzugsausschüttung von 12 % p. a. (zzgl. Agio), die am Ende der Laufzeit ausgezahlt wird, darüber hinausgehende Rückflüsse werden aufgeteilt. Die Investitionsquote fällt mit 77,94 % (incl. Agio) nur durchschnittlich aus, die Weichkosten liegen bei relativ hohen 20,55 %.

Für die hohe Zielrendite sorgen der hochattraktive Zielmarkt sowie die Partnerqualität. Die Anbieterin verdient über die laufenden Kosten hinaus nachrangig am Verkauf des Projekts.

Das Fondskonzept ist schlüssig und überzeugend, durch die bisher über Plan liegenden Projektgewinne wird die Partnerqualität überzeugend untermauert.

Stärken – Risikodiversifikation über mehrere Projektentwicklungen. Hochattraktives Marktumfeld. Vorzugsstellung des Anlegers. Hohe Zielrendite.

Die Zielgruppe

Projektentwicklungen gelten per se als risikoreicher als Investitionen in Bestandsimmobilien. Wenn allerdings ein Anbieter in einem exzellenten Marktumfeld wie München sämtliche Aspekte einer Projektentwicklung nachweislich seit Jahrzehnten beherrscht, kann aus einem solchen Konzept durchaus ein Basisinvestment werden. Durch die Diversifikation über mehrere Zielinvestments in München und Umgebung wird das theoretische Klumpenrisiko aus einer Einzelinvestition gemindert. Interessiert sich ein Anleger für eine Investition in Immobilien, dann sollte er das vorliegende Angebot auf jeden Fall näher in Augenschein nehmen.

Summa summarum

halte ich das Angebot ,,Euro Grundinvest 17" des Initiators Euro Grundinvest, München, für ausgezeichnet. Der Zielmarkt ist absolut überzeugend und weist auf Jahre einen Nachfrageüberhang auf. Die Anbieterin ist im Zielmarkt etabliert und arbeitet äußerst professionell. Beim vorliegenden Angebot handelt es sich um ein sehr lukratives Basis-Investment. Meiner Meinung nach hat der Fonds eine Bewertung mit ,,ausgezeichnet" (1) verdient.

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #490 ein.