Investmentanalyse vom 30.11.2010

Project Real Equity Fonds 10

Die Project-Gruppe legt mit diesem Fonds ein weiter optimiertes Angebot vor, das dem Anleger einen hochattraktiven Zielmarkt zu sehr partnerschaftlichen Konditionen öffnet. Die Expertise des Anbieters wird durch die vielen und seit Jahren erbrachten Leistungen eindrucksvoll untermauert.

Der Initiator

Die Project GFU GmbH, Bamberg, Tochter der 1995 gegründeten Project PB Beteiligungen GmbH, emittiert seit 1998 geschlossene Immobilienfonds. Der vorliegende Fonds stellt die Nummer 17 dar. Bei Prospektlegung hatte die Gruppe ein Gesamtkapital von mehr als EUR 130 Mio. bei über 4.000 Anlegern umgesetzt. Die bisher abgewickelten Projektentwicklungen rentieren durchschnittlich mit über 15 % p. a. Die Project-Gruppe verantwortet sämtliche Arbeitsschritte einer Projektentwicklung mit hauseigener Kompetenz. Die dadurch kurzen Abstimmungsprozesse resultieren in ein sehr effektives und rentables Arbeiten. Aktuell (09 / 2010) werden 71 Mitarbeiter beschäftigt, aufgegliedert in die beiden Bereiche Fonds-Gruppe und Immobilien-Gruppe. Jeder der beiden Bereiche untergliedert sich in 4 spezialisierte Unternehmen, die einander vollständig ergänzen. Insgesamt liefert die Project-Gruppe damit einen sehr runden Auftritt. Die Strukturen in den Unternehmen sind gut etabliert und krisenresistent, wie die sehr positive Entwicklung in den letzten Jahren zeigt. Die persönlich erlebte Kommunikation ist, wie in der Vergangenheit, vorbildlich in der inhaltlichen Qualität wie auch der Reaktionsgeschwindigkeit.

Stärken – Die Project-Gruppe kann einen sehr umfangreichen und langjährigen Leistungsnachweis vorlegen.

Der Markt

Immobilien durchleben einen mehrstufigen Lebenszyklus, der hierzulande rund 100 Jahre dauert. Jedes Glied dieser Entwicklungskette zwischen Planung und Abriß zeichnet sich durch ein unterschiedliches Chancen-Risiko-Verhältnis aus. Neben den individuellen Lebensabschnitten eines Objekts strahlt der jeweilige Mikrostandort auf den Wert der Immobilie ab. In Deutschland gibt es sehr stark ausgeprägte regionale Disparitäten, so daß der deutsche Immobilienmarkt in zahlreiche regionale Teilmärkte mit deutlichem Eigenleben zerfällt. Die Project-Gruppe fokussiert sich auf die aktive Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Zielobjekte sind Immobilien mit einem ausgeprägten Wertsteigerungspotential durch eine Umstrukturierung (Value Added) und Neubauten (Opportunity) in der Entwicklungsphase mit einem ausgeprägten Renditepotential. Aktuell arbeitet die Gruppe in den zwei Metropolregionen Nürnberg und Berlin. Hier liegt das geschätzte Marktvolumen für Immobilienentwicklungen 2010 bei mindestens EUR 7,1 Mrd. Der Vorstand der Project-Immobiliengruppe, Jürgen Seeberger, kann durch einen Familienbetrieb auf eine Bauerfahrung von über 45 Jahren in der Gegend um Nürnberg / Fürth / Erlangen zurückblikken. Das abgewickelte Bau- und Entwicklungsvolumen lag bei über EUR 400 Mio. Der Standort Berlin / Potsdam wird seit über 12 Jahren bearbeitet. Zur Zeit betreut die Project PI Immobilien AG ein Projektvolumen von über EUR 210 Mio. (2008: EUR 47,25 Mio.). Der Initiator prognostiziert eine vergleichsweise niedrige Rendite auf das Investitionskapital von 8 bis 12 % p. a. Die Vergangenheitsrenditen (Zahlen seit 2001) der beiden Zielsegmente Value Added und Opportunity lagen zwischen 12,6 % und 14,64 % p. a. nach Gewinnbeteiligung.

Stärken – Hochattraktive Zielregionen, die dem Initiator nachweislich sehr gut bekannt sind.

Die Investitionskriterien

Der Fonds soll anfänglich über zwei Metropolregionen diversifiziert investieren: Berlin / Potsdam und Nürnberg / Fürth / Erlangen. Im Fondsverlauf können die Metropolregionen München und Hamburg hinzukommen. Über die Fondslaufzeit sollen eine Vielzahl Wohn- und Gewerbeimmobilien (über 40 Objekte) an unterschiedlichen Mikrostandorten erworben werden. Die Objekte müssen in jedem Fall eine Objektrendite von 10 % (Wohnen) bzw. 12 % (Gewerbe) ermöglichen und sollen binnen 2 bis 3 Jahren wieder veräußert sein. Während der Fondslaufzeit sollen mehrere Investitionszyklen durchlaufen werden. Dadurch werden aktuell Renditen bei laufenden Projekten von 12,6 % bis 14,64 % p. a. erzielt, nach Gewinnbeteiligung und vor laufenden Fondskosten. Vor dem Einkauf der Zielobjekte muß eine klare Exit-Strategie vorliegen. Ein externes Wertgutachten ist ab EUR 1 Mio. Objektvolumen in jedem Fall zwingend vorgeschrieben. Das vorsichtig kalkulierte Angebot wurde ohne Fremdfinanzierung konzipiert. Die Gesellschafter der Project-Gruppe haben sich verpflichtet, während der Fondslaufzeit selbst keine Immobilien in den Zielregionen zu erwerben (Ausnahme: privat genutzte Immobilien). Das Chancen-Risiko-Verhältnis fällt ausgesprochen positiv aus, Anleger werden, da ein Zwischenhandel der Zielobjekte ausgeschlossen ist, tatsächlich auf die gleiche Ebene wie der Anbieter gesetzt.

Stärken – Erprobtes und gegenüber den Vorgängerfonds weiter verfeinertes Konzept.

Das Konzept

Der Zielfonds investiert in Wohn- und Gewerbeimmobilien in anfänglich zwei Metropolregionen in den Phasen Neubau und Sanierung / Modernisierung. Bei einer wählbaren Laufzeit zwischen 10 und 20 Jahren soll das investierte Fondskapital mindestens verdoppelt werden. Die möglichen Renditen liegen hier im deutlich zweistelligen Bereich und sind durch die laufenden Fonds belegt. Der Anleger hat die Wahl, sich bei einer Thesaurierung der Erträge im 5. Jahr bis zu 50 % des Zeichnungskapitals auszahlen zu lassen. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 17,07 % (incl. Agio; Vorgängerfonds 18,64 %) vorbildlich niedrig aus. Die laufenden Kosten sind marktüblich. Die Investitionsquote ist mit 82,87 % für einen Eigenkapitalfonds überdurchschnittlich hoch. Die einzelnen Kosten auf Objektebene basieren auf marktüblichen Honorar- und Provisionssätzen.Der Initiator ist über die PI AG ab einer Gewinnschwelle von 8 % p. a. (auf das eingesetzte Eigenkapital) indirekt zu 20 % am Verkaufsgewinn des einzelnen Objektes beteiligt. Alleiniger Vertriebskoordinator für den Initiator ist die Project Vermittlungs GmbH. Diese steht unter der Gesamtleitung des geschäftsführenden Gesellschafters Wolfgang Dippold und des Geschäftsführers Alexander Schlichting. Beide können im Bereich Vertrieb eine Expertise über mehrere Jahrzehnte vorweisen. Ich halte das vorliegende Angebot für ausgesprochen attraktiv, da hiermit eine partnerschaftliche Beteiligung zusammen mit dem Initiator ermöglicht wird. Der Anbieter erhält im Gegenzug eine essentielle Eigenkapitalbasis, kurze Entscheidungswege und eine vergleichsweise moderate Gewinnbeteiligung.

Stärken – Vorbildliche Kostenstruktur. Hervorragende Marktkenntnis des Initiators mit überzeugendem Leistungsnachweis. Erprobtes Fondskonzept. Sehr gutes Chancen-Risiko-Profil. Sehr ausgeprägtes Mehrertragspotential.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Project Real Equity Fonds 10“ der Project GFU GmbH, Bamberg, für hervorragend. Die konservative Konzeption überzeugt mit einem sehr guten Ertrags-Risiken-Verhältnis. Die optimierte Kostenstruktur stellt einen weiteren Pluspunkt dar, ebenso die hohe Flexibilität durch Option einer Vorabausschüttung oder Teilzahlung nach 5 Jahren. Insgesamt verdient dieses Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „hervorragend“ (1+).