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Zahlen und Fakten
Initiator: Hahn
Objekt: REAL,- SB-Warenhaus mit Getränkemarkt, Jülich
Erstellt: 1984/ 1995 (Getränkemarkt) / 2003 (Tankstelle)
Grundstücksfläche: ca. 38.044m²
Nutzfläche: 7.108m² plus 400 Parkplätze
Kaufpreis: EUR 9,5 Mio.
Verkaufsfaktor: 14,24
Rendite: prognostizierter IRR von 11,36 % nach Steuern (angenommen: Höchststeuersatz) durch Anteilsfinanzierung, vor Steuer 9,97%
Ausschüttung: geplante anfängliche Ausschüttung 6,5 %
Werbungskostenquote: 8,78%, 13,25% (bei 85%iger Anteilsfinanzierung)
Mindestbeteiligung: EUR 20.000 zzgl. 5 % Agio
Mieterin: Metro-Gruppe, seit 1984 Objektbetreiberin
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Fondsanalyse vom 22.09.2004
Hahn 134 Jülich
Der Initiator
Die Unternehmensgruppe Hahn konzipiert seit 1979 geschlossene Immobilienfonds. Das vorliegende Angebot ist das 134. seiner Art. Das plazierte Gesamtvolumen beträgt 1,5 Mrd. EUR. Insgesamt ca. 2450 Anleger haben sich bisher beteiligt. Die durchschnittliche Beteiligungshöhe war in der Vergangenheit also ungewöhnlich hoch. Über den vom Initiator angebotenen Zweitmarkt wurden bis Ende 2003 rund EUR 345 Mio. umgesetzt. Dies ist vergleichsweise hervorragend. Von den bisher 123 aufgelegten Publikumsfonds haben laut Leistungsbilanz 70 die prognostizierten Ausschüttungen erreicht, in 38 Fällen übertroffen. 15 Fonds blieben hinter dem Ergebnis zurück. Die Unternehmensgruppe Hahn hat sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Im Vertrieb waren bisher 4 von 50 Mitarbeitern tätig, der Rest im Bereich Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege. Dies spricht sehr für die Erfahrung des Initiators. Hahn verfügt nach eigener Aussage über eine Spezialsoftware für eine flächendeckende Standortanalyse, die von einzigartiger Qualität sein soll. Ein professioneller Initiator mit einem interessanten Nischenprodukt.
Der Prospekt
Der Prospekt ist erstellt nach IDW S4-Standard. Mit 84 Seiten fällt er relativ schlank aus. Inhaltlich sind alle wichtigen Eckdaten aufgeführt. Die Chancen sind auf einen Blick erkennbar. Die Risikoparameter sind plausibel und vollständig aufgelistet. Die Besonderheiten des Marktes „Einzelhandelsimmobilie“ sind sehr gut definiert. Die Gestaltung überzeugt in Aufmachung und Inhalt.
Der Markt
Das Errichten großflächiger Einzelhandelsniederlassungen ist durch die Baunutzungsverordnung geregelt. Durch eine „Novelle des Baugesetzbuches“ vom Juli 2004 wird die Ausweisung eines „Sondergebietes für großflächige Einzelhandelsbetriebe“ nun auch durch ein Mitspracherecht von Nachbargemeinden beschränkt. Das Ausweisen solcher Sonderflächen wurde erschwert, um dem Kaufkraftverlust der Innenstädte Einhalt zu gebieten. In Folge lassen sich die Standorte für Einzelhandelsimmobilien nicht beliebig vermehren. Der Marktanteil des großflächigen Einzelhandels am Gesamtumsatz ist konstant leicht wachsend. Somit ergibt sich ein Nachfragermarkt für gute Standorte. Dies läßt sich auch aus der Vermietungsquote der Einzelhandelsfonds der Hahn AG ablesen: diese liegt bei 99,1%.
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