Investmentanalyse vom 22.09.2004

Hahn 134 Jülich

Der Initiator

Die Unternehmensgruppe Hahn konzipiert seit 1979 geschlossene Immobilienfonds. Das vorliegende Angebot ist das 134. seiner Art. Das plazierte Gesamtvolumen beträgt 1,5 Mrd. EUR. Insgesamt ca. 2450 Anleger haben sich bisher beteiligt. Die durchschnittliche Beteiligungshöhe war in der Vergangenheit also ungewöhnlich hoch. Über den vom Initiator angebotenen Zweitmarkt wurden bis Ende 2003 rund EUR 345 Mio. umgesetzt. Dies ist vergleichsweise hervorragend. Von den bisher 123 aufgelegten Publikumsfonds haben laut Leistungsbilanz 70 die prognostizierten Ausschüttungen erreicht, in 38 Fällen übertroffen. 15 Fonds blieben hinter dem Ergebnis zurück. Die Unternehmensgruppe Hahn hat sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert. Im Vertrieb waren bisher 4 von 50 Mitarbeitern tätig, der Rest im Bereich Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege. Dies spricht sehr für die Erfahrung des Initiators. Hahn verfügt nach eigener Aussage über eine Spezialsoftware für eine flächendeckende Standortanalyse, die von einzigartiger Qualität sein soll. Ein professioneller Initiator mit einem interessanten Nischenprodukt.

Der Prospekt

Der Prospekt ist erstellt nach IDW S4-Standard. Mit 84 Seiten fällt er relativ schlank aus. Inhaltlich sind alle wichtigen Eckdaten aufgeführt. Die Chancen sind auf einen Blick erkennbar. Die Risikoparameter sind plausibel und vollständig aufgelistet. Die Besonderheiten des Marktes „Einzelhandelsimmobilie“ sind sehr gut definiert. Die Gestaltung überzeugt in Aufmachung und Inhalt.

Der Markt

Das Errichten großflächiger Einzelhandelsniederlassungen ist durch die Baunutzungsverordnung geregelt. Durch eine „Novelle des Baugesetzbuches“ vom Juli 2004 wird die Ausweisung eines „Sondergebietes für großflächige Einzelhandelsbetriebe“ nun auch durch ein Mitspracherecht von Nachbargemeinden beschränkt. Das Ausweisen solcher Sonderflächen wurde erschwert, um dem Kaufkraftverlust der Innenstädte Einhalt zu gebieten. In Folge lassen sich die Standorte für Einzelhandelsimmobilien nicht beliebig vermehren. Der Marktanteil des großflächigen Einzelhandels am Gesamtumsatz ist konstant leicht wachsend. Somit ergibt sich ein Nachfragermarkt für gute Standorte. Dies läßt sich auch aus der Vermietungsquote der Einzelhandelsfonds der Hahn AG ablesen: diese liegt bei 99,1%.

Der Standort

Der Standort Jülich ist für die Anlage gut geeignet: Der Einzelhandelsindex der Stadt beträgt 104,6, die über- und regionale Anbindung ist gut. Der Standort wird von der Mieterin bereits seit 1984 als Betreiberin der Anlage genutzt. Die häufigen Verlängerungen der Mietverträge (nunmehr 6) sprechen für die erwiesene Standortqualität aus Sicht der Mieterin. Der Mikrostandort ist ohne Konkurrenz, es handelt sich um einen klassischen Standort für eine solche Einzelhandelsimmobilie.

Das Objekt

Der Hauptgebäude wurde 1984 erbaut und seither von der Mieterin genutzt. Das Objekt ist gepflegt und entspricht offenbar den Erwartungshaltungen an ein solches Objekt, da die Mieterin den Vertrag bis 2021 verlängert hat. Der Getränkemarkt wurde 1995 errichtet, die Tankstelle in 2003. Fraglich ist, wie lange das Hauptgebäude nutzbar ist. Bei einer Laufzeit des Fonds über die Mietvertragsdauer hinaus (exklusive der Verlängerungsoptionen) ist nach einer dann fast 40jährigen Nutzungsdauer eine notwendige Generalsanierung nicht auszuschließen. Der Mieter hat Anspruch auf den Stand der Technik bei Mietbeginn. Somit stellt laut Initiator das Alter der Anlage kein Problem dar. Das Parkplatzangebot der Gesamtanlage umfaßt 400 Stellplätze und genügt damit den Erfordernissen.

Die Mieter

Die Mieterin real ist ein Unternehmen der METRO AG, des zweitgrößten Handelskonzerns in Europa. Weltweit arbeiten für real rund 52.000 Mitarbeiter. Die Mieterin hat laut Creditreform eine Bonität von 266 (noch gut). Der Mietvertrag entspricht den üblichen Gepflogenheiten, die Restlaufzeit beträgt 17 Jahre (bis 02. 2021). Die Mieterin kann den Vertrag zweimal à 5 Jahre verlängern. Der Vertrag ist zu 75% indexiert. Die METRO AG ist seit 1984 als Betreiberin im Objekt ansässig. Die Verlängerung des Mietverhältnisses spricht meiner Meinung nach sehr für ein langfristiges Interesses an diesem Standort.

Die Objektverwaltung

Die Verwaltung, Mieterpflege und sämtliche anderen Aspekte einer solchen Anlage werden direkt von der Unternehmensgruppe Hahn übernommen. Hierfür steht der Großteil der Angestellten zur Verfügung. Der Initiator bezeichnet sich als Marktführer - in der Konzeption, wie aber auch in der Verwaltung und Vermietung solcher SB-Warenhäuser. Die bisherigen Erfolge sprechen auf jeden Fall sehr für die Professionalität des Initiators in diesem Bereich.

Das Konzept

Der Anleger soll in eine Einzelhandelsimmobilie, gelegen in Jülich, investieren. Das Objekt aus dem Jahr 1984 (Getränkemarkt aus 2003) ist langfristig (bis 2021) an eine Tochter der METRO AG vermietet. Das Angebot ist von den Eckparametern übersichtlich. Die Konstruktion ist sauber erarbeitet. Die Besonderheit des Angebots liegt im Nischenprodukt Großhandelsimmobilie: Die Baunutzungsverordnung sorgt für Konkurrenzschutz. Direkte Mitbewerber vor Ort sind damit nicht zu erwarten. Die im Vergleich zu anderen geschlossenen Fonds mit konstanten 6,5 % sehr übersichtliche Ausschüttung wird durch eine Anteilsfinanzierung (zu 85%) auf beispielhafte 11,36% nach Steuern gehebelt (Seite 79). Dieses Ergebnis wäre für einen deutschen Immobilienfonds ein exzellentes Ergebnis, das die mit der langen Laufzeit verbundene Inflexibilität einer solchen Anlage ausgliche. Der Initiator verfügt nach eigener Aussage über einen gut funktionierenden internen Zweitmarkt: Bis Ende 2003 wurden offenbar 23% (EUR 345 Mio.) des bisherigen Investitionsvolumens über den Zweitmarkt veräußert (Seite 15). 630 Anteilshandelsvorgänge wurden bis dato durchgeführt. Damit wäre die Unternehmensgruppe Hahn einer der wenigen Anbieter mit einem funktionierenden Zweitmarkt. Dies erhöht die Attraktivität für potentielle Anleger beträchtlich.

Summa summarum

ist das vorliegende Angebot Immobilienfonds Hahn Pluswertfonds 134, Jülich GmbH & Co.KG ungewöhnlich interessant. Gewerbeimmobilien sind in der Regel emotional wenig ansprechend, die Ausschüttung eher niedrig. Die Sicherheit ist in der Regel hoch, da Mieter und Rahmenparameter sehr gut planbar sind. Das vorliegende Angebot fällt auf Grund seiner Konstruktion ausnehmend positiv auf. Die langjährige Erfahrung des Anbieters in diesem Spezialsegment erhöht die Attraktivität des Angebots. Die Nachteile der langen Laufzeit werden durch die sehr hohe geplante Rendite kompensiert. Der offenbar funktionierende Zweitmarkt bietet eine Exitchance. Aus meiner Sicht erscheint eine Bewertung mit „hervorragend“ (1+) angemessen. Hahn Pluswertfonds 134, SB-Warenhaus Jülich GmbH & Co.KG