Fondsanalyse vom 22.09.2004

Wölbern Polen 01

Der Initiator

Das Bankhaus Wölbern, Hamburg, seit 1993 Initiatorin geschlossener Auslandsimmobilienfonds, ist bisher vor allem als Marktführerin im Bereich Hollandfonds bekannt. Seit 2001 wurde das Angebotsspektrum erweitert, nun liegt der Fonds Polen 01 vor. Gemäß der vorliegenden und geprüften Leistungsbilanz hat der Initiator bisher bei allen aufgelegten Fonds die Ausschüttungsprognosen erwirtschaftet. Jeder fünfte Fonds hat höhere Zahlen erreicht - ein deutliches Zeichen für die bisherige Qualität des Emittenten.

Der Emissionsprospekt

Der nach IDW-S4-Standard aufbereitete Prospekt fällt mit 76 Seiten recht schlank aus. Die Aufmachung ist optisch ansprechend, die Aussagen klar verständlich. Sie führen den Leser auf angenehme Weise selbst durch die „trockenen“ Textpassagen Vertragswerk u.ä. Inhaltlich ist der Prospekt vorbildlich: Die notwendige Aufklärung ist vollumfassend gegeben, die Sensitivitätsanalysen sind umfangreich. Der interessierte Anleger findet alle notwendigen Aussagen auf einen Blick - auch die Weichkosten sind explizit ausgewiesen. Externe Gutachten für die einzelnen Aspekte (Wert, Steuer) liegen vor. Auch eine Finanzierungszusage - aus dem Hause Wölbern - liegt vor.

Der Standort

Der Makrostandort Polen ist durch die EU-Erweiterung und die geographische Lage hochinteressant. Als Schnittstelle zwischen Ost und West herrscht hier eine spürbare Aufbruchstimmung. Dies läßt sich auch an der rasanten Entwicklung im Bereich Büroimmobilien ablesen. Zentrum der wirtschaftlichen Aktivitäten ist unter anderem Warschau. Der Mesostandort zeichnet sich als Knotenpunkt für den internationalen Verkehr. Hier kreuzen sich internationale Transferstraßen, Bus- und Bahnverbindungen. Ein internationaler Flughafen liegt direkt außerhalb der Stadt. In der Stadt selbst sind in den letzten Jahren hohe Investitionen in die Infrastruktur getätigt worden. Der Mikrostandort der Immobilie ist für den Nutzungszweck exzellent. Die Immobilie befindet sich an der wichtigsten Verkehrsader der polnischen Metropole, der Aleje Jerozolimskie. In der näheren Umgebung der Daimler-Chrysler-Zentrale sind auch eine Reihe weiterer internationaler Unternehmen wie z.B. BASF, Bayer, Philips, Microsoft und Heidelberger angesiedelt, ein Zeichen für die Standortattraktivität. In unmittelbarer Nähe zur Immobilie (ca. 2,5 km) befindet sich der internationale Flughafen Okecie. Der Warschauer Flughafen bedient ca. 3,5 Mio. Fluggäste pro Jahr. Dank des Flughafens gehört der Stadtteil Wlochy, in dem auch die Fondsimmobilie liegt, zu den modernsten und wirtschaftlich am weitesten entwickelten Bezirken Warschaus. Die Immobilie zeichnet sich durch eine sehr gute Erreichbarkeit für den Individualverkehr aus. Drei Bushaltestellen liegen in fußläufiger Entfernung. Die Standortattraktivität wird durch ein vielfältiges Gastronomie-, Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot erhöht. Ingesamt ist der Standort sehr gut. Diese Qualität sollte durch die Entwicklung des Mesostandorts langfristig erhalten bleiben.

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