Investmentanalyse vom 23.12.2004

CFB Luxemburg 150

Der Initiator

Die CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH, Düsseldorf, initiiert seit 21 Jahren geschlossene Fondsbeteiligungen. Bisher wurden 144 Fonds realisiert. Das Gesamtvolumen fällt mit rund EUR 8,3 Mrd. hoch aus. Die CFB betreut Eigenkapital von rund EUR 3,4 Mrd. für 41.700 Anleger. Damit gehört dieses Emissionshaus zu den größten und alten Anbietern auf dem Markt. 120 der angebotenen Fonds wurden als Leasingkonzept initiiert. Der angebotene Fonds ist der erste seiner Art mit einem Objekt in Luxemburg. Laut testierter Leistungsbilanz 2003 haben die Fonds in der Regel ihre Prognosen erfüllt.

Stärken - erfahrener Anbieter mit einer konservativen Prognosenrechnung.

Der Prospekt

Der Umfang des nach IDW-S4-Standard erstellten Prospekts beträgt durchschnittliche 92 Seiten. Die optische und sprachliche Aufmachung ist m.E. nicht gelungen. Die Textgestaltung wirkt durch teils sehr werbende Passagen (Seite 9) und einen sehr plakativen Farbeinsatz reißerisch. Das Verwenden von Kursivschrift macht den Textfluß sehr unruhig. Der Sprachduktus ist teils sehr schwerfällig und komplex. Inhaltlich sind sämtliche relevante Daten aufbereitet. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verflechtungen lückenlos skizziert.

Schwächen - Die optische und sprachliche Gestaltung ist nicht ansprechend.

Stärken - Inhaltlich ausführlich gestalteter Prospekt mit einem relativ geringen Umfang.

Der Standort

Der Makrostandort Luxemburg ist einer der stabilsten und übersichtlichsten Wirtschaftsstandorte in Europa. Die gesamte Infrastruktur ist hochmodern. Das wirtschaftliche Umfeld gehört zu den besten in Europa. Der Mesostandort Kirchberg hat sich als Europa- und Bankenviertel etabliert. Einerseits konzentrieren sich hier die wichtigsten Dienststellen der EU. Andererseits befinden sich hier zahlreiche Verwaltungen von Banken und Versicherungen. Der Mesostandort befindet sich in der Nähe des Flughafens, die Anbindung an die Stadt ist sehr gut. Die Fondsimmobilie stellt das Stadtteilzentrum in Kirchberg dar. Die Verkehrsanbindungen sowohl für den öffentlichen Personennahverkehr als auch für den Individualverkehr sind sehr gut. Eine Schnellstraße, sowie das überregionale Verkehrsnetz liegen in unmittelbarer Nähe. In fußläufiger Entfernung befindet sich eine Bushaltestelle. Insgesamt ist der Mikrostandort für die Nutzungsart der Immobilie als sehr gut zu bezeichnen. Aus meiner Sicht ist der Standort langfristig attraktiv, ein wichtiges Kriterium für einen späteren Verkauf.

Stärken - Exzellenter Standort, der durch einen aktuellen Entwicklungsplan vermehrt an Attraktivität gewinnen wird.

Das Objekt

Das Fondsobjekt wurde in 1996 (Einkaufspassage) und 1998 (Bürofläche) fertiggestellt. Es stellt das Stadtteilzentrum von Kirchberg dar. Der Fondsanteil umfaßt ausschließlich den Bürobereich (79.000m²) oberhalb der Einkaufspassage. Diese ist aufgeteilt in 37.600m² Bürobereich, 3.630m² Archiv, 1.277m² Technik und 940 Tiefgaragenplätze. Die Gestaltung ist modern und ansprechend. Das Gesamtgebäude wurde nach Fertigstellung mit einem Architekturpreis gewürdigt. Die Bürofläche ist flexibel gestaltbar, ein wichtiges Argument für eine langfristige Vermietbarkeit. Das Verhältnis Parkraum / Bürofläche ist mit 40m² je Stellplatz offenbar ungewöhnlich günstig. Ein vorliegendes Gutachten bestätigt einen Wert über dem Einkaufspreis. Der Bauzustand wird als „dem Alter entsprechend“ bezeichnet. Mängel in der Technik, sowie am Dach, sind von der Verkäuferin, bzw. dem Gebäudeverwalter, zu heilen. Insgesamt ist das Gebäude ansprechend und von der Bauqualität gut vermietbar. Beim vorliegenden Angebot ist die Bauqualität allerdings sekundär, da es während der geplanten Fondslaufzeit nicht zu einem Mieterwechsel kommen wird. Der avisierte Verkaufsfaktor liegt unter dem aktuell gezahlten Kauffaktor.

Stärken - Ansprechendes Gebäude, das zum avisierten Faktor veräußerbar sein sollte.

Die Mieter

Das Objekt ist „wirtschaftlich“ zu 100% vermietet. 0,3% der Fläche sind nicht vermietet und über eine Mietgarantie der Verkäuferin abgesichert. Zur Zeit ist die EU zu 91% Mieterin. 6,5% der Flächen sind an eine Anwaltskanzlei vermietet. Deren Mietfläche wird zum Mai 2005 ebenfalls von der EU angemietet. Als EU-Behörde ist die Nutzerin Eurostat eine hervorragende Mieterin. Der Initiator hat hier auf eine Mietkaution verzichtet, was nachvollziehbar ist. Die Mietvertragslaufzeit beträgt heute noch rund 19 Jahre, liegt also über der avisierten Fondslaufzeit. Das Wertgutachten bestätigt eine momentane durchschnittliche Marktmiete, die 10% über der vertraglich vereinbarten Objektmiete liegt. Hier liegt also ein Wertsteigerungspotential vor. Fraglich ist, ob bei einem so übermächtigen Mieter eine Marktmiete durchsetzbar ist. Damit ist das Argument des Wertsteigerungspotentials eher für einen Wiederverkauf von Bedeutung.

Stärken - Exzellenter Mieter; die lange Mietvetragslaufzeit über das avisierte Fondsende hinaus gewährleistet eine hohe Planerfüllungssicherheit.

Das Konzept

Der Anleger soll in das „Joseph-Bech-Gebäude“ in Luxemburg investieren. Der Fondsanteil umfaßt hauptsächlich einen Bürobereich mit 37.600m² und 940 Stellplätze. Die Flächen wurden 1998 fertiggestellt. Sie sind modern konzipiert und ansprechend. Die Bau- und Ausstattungsqualität ist überdurchschnittlich. Ein Gutachten bestätigt einen Wert über dem Einkaufspreis, sowie grundsätzlich ein Mietsteigerungspotential. Über eine Laufzeit von mindestens 11 Jahren soll der Anleger eine durchschnittliche Rendite von rund 7,2% p.a. erhalten. Diese könnte bei der vorhandenen Objektqualität eigentlich höher ausfallen. Die Finanzierung ist offenbar inzwischen vertraglich vereinbart. Die im Prospekt angenommenen Parameter haben erheblichen Einfluß auf die Prognosen: die gesamte Finanzierung soll in SFR aufgenommen werden. Laut Initiator soll das Festdarlehen über elf Jahre zu 34% getilgt werden. Die prognostizierte Inflation fällt mit 2,3% durchschnittlich aus. Der Fremdkapitalanteil beträgt rund 60%. Dadurch wird die Einnahmeseite stark gehebelt. Gleichzeitig steigt das Gesamtanlagerisiko. Die CFB avisiert ein „aktives Management“ der Finanzierung mit Derivatabsicherung u.ä.. Ein solcher Ansatz kann sehr erfolgreich sein, setzt aber von Anlegerseite ein gewisses Maß an Vertrauen voraus. Der Initiator soll bei einem Verkauf eine erfolgsabhängige Entlohnung von 10% aus dem Erlös erhalten.

Schwächen - Hoher Fremdkapitalanteil.

Stärken - Exzellentes Objekt; hervorragender Mieter mit langer Laufzeit; erfolgsabhängige Entlohnung des Initiators aus dem Verkauf.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot des Initiators CFB für interessant. Die Objekt- und Mieterqualität sind hervorragend. Allerdings könnten die Konzeptionsparameter m.E. teilweise besser sein. Das Konzept weist eine überdurchschnittliche Planerfüllungssicherheit auf. Damit kann eine Anlage für einen konservativen Anleger in Betracht kommen. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.