Investmentanalyse vom 27.03.2019

26. INP Deutsche Sozialimmobilien

Mit dem vorliegenden Fonds bleibt sich die INP-Gruppe treu. Die sehr konservative Fondskonzeption bietet wenig Raum für Überraschendes, in positiver wie negativer Hinsicht.

Der Initiator

Die INP-Gruppe, Hamburg, wurde 2005 gegründet und ist auf Sozialimmobilien spezialisiert. Bis dato wurden 27 Immobilienfonds emittiert, 26 (incl. des vorliegenden Angebots) als geschlossene Fonds.

Das Gesamtvolumen aller Fonds einschließlich des aktuellen Angebots beträgt über EUR 540 Mio. (Eigenkapital über EUR 260 Mio.) bei derzeit über 3.500 Anlegern. Laut Leistungsbilanz (Ende 2017) liegen die Fonds bis dato weitgehend im Plan. Bei den ersten Emissionen gibt es leichte Negativabweichungen: beim ersten Fondsangebot aus dem Jahre 2006 dank der damals üblichen SFR-Darlehen und bei weiteren Fonds durch teils zu hoch prognostizierte Inflationsraten. Aus diesen Fehlern hat die INP offensichtlich gelernt, so daß die Folgefonds sämtlich positiv laufen. Die Vorstände der INP Holding AG als Konzernmutter, Matthias Bruns, Nils Harde und Philipp Herrmann, können per Vita eine sehr umfangreiche Arbeitserfahrung in der Fondsbranche vorweisen.

Für alle Konzernunternehmen sind rund 10 von 24 Mitarbeitern in den Bereichen Marktanalyse, Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege tätig.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator zeitnah.

Stärken – Die Initiatorengruppe ist professionell aufgestellt und kann eine hohe Planerfüllung der bisherigen Emissionen vorweisen.

Der Markt

Der Bedarf an Pflegeheimen in sämtlichen Regionen ist angesichts des Pflegenotstands allgemein bekannt. Laut Prospekt soll bis zum Jahre 2030 ein Defizit an 550.000 Plätzen bestehen. Für Investoren ist damit ein sehr gutes Umfeld gegeben. Dank der Sozialgesetzgebung erhalten Betreiber Fördermittel für den Unterhalt der Pflegeeinrichtungen. Damit ist das Betreiberrisiko niedriger als bei anderen Immobilien auf dem freien Markt. Bei einer Risikoverteilung mittels eines regional diversifizierten Portefeuilles neuwertiger Objekte, die komplett an etablierte Betreiber vergeben sind, ergibt sich für Investoren ein gutes Chancen-Risiko-Profil. Ähnlich planbar sind die Parameter bei Kindergärten: Die Nachfrage nach Betreuungsplätzen ist sehr hoch. Gleichzeitig darf nur bedarfsgerecht gebaut werden, womit lokal kein Überangebot an Kindergartenplätzen entstehen kann. Der Eigentümer einer Kindergartenimmobilie darf langfristig mit einer Vollauslastung, und damit sicheren Miteinnahmen über den Pächter rechnen.

Stärken – Attraktives Marktumfeld, das für gepflegte Objekte vernünftige Rahmenbedingungen bietet.

Die Objekte

Die 5 Pflegeheime liegen in 4 unterschiedlichen Bundesländern, in Großstädten (Saarbrücken) wie auch auf dem Land (Techau in Schleswig-Holstein). Dazu kommt noch der neu eröffnete Kindergarten in einem weiteren Bundesland. Die Lage der Objekte ist jeweils für die Nutzung gut geeignet, was im Prospekt ausreichend belegt ist. Sämtliche Objekte sind neu(wertig). Laut Gutachten aus dem Jahr 2018 liegt der kumulierte Marktwert der Immobilien bei EUR 46,65 Mio., der Netto-Einkaufspreis lag bei EUR 45,91 Mio. Die Pflegeheime entsprechen dem heutigen Stand der Technik und sind am jeweiligen Standort etabliert. Damit entfällt ein potentielles Auslastungsrisiko, da der Fonds in bereits ausgelastete Objekte investiert. Die Mietverträge enthalten die üblichen Verpflichtungen zur Pflege und Instandhaltung. Für die allfälligen Renovierungen während der kommenden Jahre werden entsprechend Rücklagen gebildet. Unter dem Strich sollte sich aus den Objekten, dank der sehr positiven Marktsituation, wenig Potential für negative Überraschungen ergeben.

Stärken – Neuwertige Objekte, die am jeweiligen Standort etabliert und ausgelastet sind.

Die Mieter

Als Mieter der 5 Pflegeimmobilien fungieren 4 erfahrene Betreiberunternehmen sowie – für den Kindergarten – mittelbar die Fröbel-Stiftung. Für alle Mieter liegen sehr gut bis gute Bonitätsauskünfte vor. Für die Pflegeheime existieren Benotungen durch den Medizinischen Dienst der Krankenversicherung. Diese liegen zwischen 1,1 und 2,3, was für die Objektqualität und die Arbeit der einzelnen Betreiber vor Ort spricht. Die Mietverträge laufen in jedem Fall mindestens 20 Jahre (in 3 Fällen mindestens 25 Jahre), jeweils mit mehrfachen Verlängerungsoptionen durch die Mieter. Dank der Marktlage, der bestehenden Auslastung der Objekte und der langen Mietverträge besteht für den Fonds eine sehr planbare Einnahmesituation bis zum geplanten Laufzeitende 2031. Die Mietverträge sind indexiert, im Konzept wird mit einer Inflationsquote von 1,5 % gerechnet.

Stärken – 5 unterschiedliche Mieter mindern das Mieteinnahmerisiko. Mieter können positive Bonitätsnachweise vorlegen.

Das Konzept

Der Fonds erwirbt 5 Pflegeheime und 1 Kindergarten an 6 Standorten in 5 Bundesländern. Damit ergibt sich eine breite Risikodiversifikation, zumal die Mietergruppe aus 5 Pächtern besteht. Die Mietverträge für die neuwertigen Objekte laufen zwischen rund 4,4 und 12 Jahre über das geplante Fondslaufzeitende im Jahr 2031 hinaus. Der Anleger soll Ausschüttungen von 4,5 % p. a. (vor Steuern) erwarten dürfen. Das Konzept ist mit einem Fremdkapitalhebel (rund 40 % des Gesamtvolumens) gestaltet, der sehr günstig finanziert wurde. Die Tilgungsquote der einzelnen Darlehen ist hoch, vor allem nach der Zinsbindung.

Die Weichkosten fallen mit 14,59 % (bez. auf EK incl. Agio) für einen reinen Bestandsfonds vertretbar aus. Die Vergütungen der Anbieterin betragen, gemäß den Anlagebedingungen, maximal 2,52 % bezogen auf den Nettoinventarwert. Prognostiziert werden 1,31 % (Kostenschätzung für das erste volle Geschäftsjahr). Darin enthalten sind neben den Vergütungen für die Anbieterin auch anfallende externe Kosten. Insgesamt ist die Konzeption konservativ gestrickt, die Planerfüllungssicherheit ist sehr hoch. Für den Anleger stellt das Angebot ein Basisinvestment dar, das wenig Raum für negative Überraschungen bietet. Sollten die Anleger neben den laufenden Auszahlungen in Höhe von 4,5 % p. a. auch das eingesetzte Kapital zu mindestens 100 % aus dem Verkauf der Immobilien zurückerhalten, würde die Anbieterin mit 20 % an einem Mehrertrag partizipieren. Diese erfolgsabhängige Komponente dürfte für eine hohe Leistungsmotivation sorgen.

Stärken – Hohe Planungssicherheit. Lange Mietvertragslaufzeit der Pachtverträge. Objekte sind am jeweiligen Standort etabliert. Konservative Prognosen.

Die Zielgruppe

Die INP-Unternehmensgruppe steht seit nunmehr fast 15 Jahren für konservative Fonds, die die Planzahlen zum größten Teil erreicht haben. Der vorliegende Fonds stellt meines Erachtens ein Basisinvestment dar: Das Risikoprofil ist überzeugend dank der Diversifikation auf 6 neuwertige Immobilien in 5 Bundesländer und 5 langfristige Mieter. Für ein Basisinvestment ist die geplante Rendite immer noch nennenswert.

Summa summarum

halte ich das Angebot ,,26. INP Deutsche Sozialimmobilien" der INP-Gruppe, Hamburg, für gut. Die Gesamtanlagesicherheit ist, dank des breit diversifizierten Portefeuilles, hoch. Das Angebot fügt sich nahtlos in die bisherige Angebotsqualität ein. Meiner Meinung nach hat das Angebot eine Bewertung mit ,,gut" (2) verdient.