Investmentanalyse vom 17.12.2004

IVG UK 08

Der Initiator

Die IVG Immobilienfonds GmbH wurde 1980 als Wert-Konzept Immobilienfonds GmbH in Köln gegründet. Die Umfirmierung erfolgte im August 2004. Mit einem plazierten Fondsvolumen von EUR 3,8 Mrd. (30.06.2004) gehört die IVG Immobilienfonds GmbH zu den 10 größten Initiatoren in Deutschland. Sie ist seit 2003 eine 100%ige Tochter der IVG Management GmbH, die über ein Stammkapital von EUR 17 Mio. verfügt. Diese wiederum ist eine 100%ige Tochter der IVG Immobilien AG. Ungewöhnlich bei diesem Anbieter ist die Präsenz von eigenen Niederlassungen in den jeweiligen Investitionsländern. Ingesamt verfügt die IVG über 18 Niederlassungen, die eine sehr gute lokale Marktkenntnis ermöglichen. Die IVG legt Wert auf einen aktiven Handel mit Immobilien. Dabei wird offenbar die ganze Wertschöpfungskette genutzt. Neben Projektentwicklungen wird ein aktives Portefeuillemanagement betrieben und offene, sowie geschlossene Fonds entwickelt. Seit 1980 hat der Initiator 75 Fonds auf den Markt gebracht. Die aktuelle Leistungsbilanz 2002 weist für die Fonds in der Mehrheit ein Einhalten der Prognosen aus.

Stärken - Sehr erfahrener Initiator, der auf eine sehr starke Präsenz vor Ort setzt.

Der Prospekt

Der Umfang des nach IDW-S4-Standard erstellten Prospekts beträgt satte 120 Seiten. Vor allem der Risikoteil ist sehr umfangreich. Die Aufmachung ist ansprechend. Inhaltlich sind sämtliche wichtigen Parameter aufgeführt und erläutert.

Der Standort

Der Makrostandort London zerfällt in mehrere Teilmärkte. Davon ist das West End seit Jahren einer der interessantesten Bereiche. Es hat sich in den letzten Jahren stabil entwickelt und ist als hochkarätiger Standort etabliert. Das West End zeichnet sich aus durch eine hervorragende Verkehrsanbindung. Die Anbindung an das ÖNV-System ist über die Underground, wie überall in London, exzellent. Das West End zeichnet sich vor allem aus durch einen sehr hohen Prestigewert für dort befindliche Büroadressen. Gatwick Airport ist schnell erreichbar (rund ½ Stunde), zahlreiche Regierungsgebäude liegen in unmittelbarer Nähe. Ein besonderer Aspekt des West End ist das sehr geringe Potential an Entwicklungs- und Neubauflächen. Der Mikrostandort Victoria ist verkehrstechnisch überdurchschnittlich gut angebunden. Der Grund hierfür liegt in der Nähe zum Bahnhof Victoria Station, der vor allem als Endstation für überregionale Zugverbindungen fungiert.

Stärken - Exzellenter Standort, für die Nutzungsart hervorragend geeignet.

Das Objekt

Das Fondsobjekt wurde 1960 errichtet und 1995 / 97 kernsaniert neu gestaltet. Das Erscheinungsbild ist emotional sehr ansprechend. Ein hoher Wiedererkennungsfaktor kann hier auch bei einem späteren Verkauf entscheidend sein. Das Objekt wurde in der Vergangenheit mehrfach mit Architekturpreisen ausgezeichnet. Der Bau ist sehr markant und auffällig gestaltet. Vor allem die Ausführung als „Torhaus“ ist ungewöhnlich. Gerade durch dieses optimale Nutzungskonzept des „Freiraums über einer vielbefahrenen Straße“ gewinnt das Objekt an Attraktivität. Ein vorliegendes Wertgutachten bestätigt den Einkaufspreis. Die Raumaufteilung der Büroflächen ist flexibel, heute eine wichtige Vorraussetzung für ein modernes Bürogebäude. Die Innenausstattung ist sehr hochwertig, die technische Infrastruktur auf dem neuesten Stand. Die Tiefgarage mit 54 Plätzen ist ein weiterer Pluspunkt für das Objekt, sind langfristige Parkmöglichkeiten in London doch eher die Ausnahme.

Stärken - Ansprechendes Gebäude mit einem hohen Wiedererkennungsfakor. Durch die Architektur und den Standort sollte sich ein Verkauf am Ende der Fondslaufzeit darstellen lassen.

Die Mieter

Das Fondsobjekt ist an drei Mieter vergeben. Zwei davon, BHP und Argos Ltd. weisen hervorragende Ratingwerte auf. BHP Billiton Ltd., die für den Mietvertrag haftende Muttergesellschaft des Mieters, ist der weltweit größte diversifizierte Rohstoffkonzern. BHP beschäftigt rund 35.000 Angestellte in 20 Ländern. Die Argos Gruppe betreibt in Großbritannien rund 550 Geschäftseinheiten mit 23.000 Angestellten. Die Mietverträge verpflichten die Mieter zur Übernahme der Instandhaltung und Versicherung, dies entspricht dem Marktusus in UK. Grundsätzlich ist die individuelle aktuelle Mieterqualität beim vorliegenden Angebot in meinen Augen sekundär, da das hochwertige Objekt in der Regel hochwertige Mieter anziehen wird. Da der Büromarkt im West End grundsätzlich etabliert ist, sollte es m.E. nicht schwierig sein, Nachmieter für das Objekt zu finden.

Stärken - Die aktuelle Mieterqualität ist sehr hoch. Durch die Gebäudequalität und den Standort sollte sich eine langfristige Vermietbarkeit darstellen lassen.

Das Konzept

Der Anleger soll in ein Bürogebäude namens „One Neathouse Place“ im West End Londons investieren. Das Objekt, errichtet in 1960, wurde Ende der 90er Jahre kernsaniert und neugestaltet. Das vielfach für seine Architektur prämierte Gebäude ist emotional sehr ansprechend. Durch die Lage und die Objektqualität sollte sich ein Wiederverkauf darstellen lassen. Über eine Laufzeit von mindestens elf Jahren soll der Investor eine durchschnittliche Rendite von 8,25% erhalten, was recht hoch wäre. Der Weichkostenanteil, bezogen auf das Eigenkapital, fällt mit rund 19% marktüblich aus. Die Finanzierungsparameter sind marktgerecht. Die Fremdfinanzierung erfolgt rein auf Darlehensbasis. Der Tilgungsanteil fällt mit 1,25% recht hoch aus, was positiv ist. Der Initiator wird teilweise erfolgsabhängig entlohnt, da er bei einem erfolgreichen Verkauf 0,5% des Erlöses erhält. Laut Prospekt sollen die Anleger entscheiden, ob die Anteile über die GEFOX und Fonds-X gehandelt werden sollen. Zumindest bei einer Aufnahme an die GEFOX fielen sehr hohe Kosten durch ein Scope-Rating an, da nur ein solches als Zulassungskriterium akzeptiert wird. Grundsätzlich hat der Anleger die Möglichkeit, bei persönlichen Notfällen Anteile zurückzugeben. Dafür wird ein Preisabschlag vorgenommen. Die Rückgabemöglichkeit endet in 2015, oder wenn die IVG Immobilien AG 10% der Anteile hält.

Schwächen - Ein einzelnes, sehr großes Objekt, damit liegt ein erhöhtes Wiederverkaufsrisiko vor.

Stärken - Exzellentes Fondsobjekt mit einer hervorragenden Lage. Rückgabeoption kann interessant sein. Hohe Tilgung.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „One Neathouse Place“ des Initiators IVG für interessant. Die Objekt- und Mieterqualität sind hervorragend. Das Konzept weist eine überdurchschnittliche Planerfüllungssicherheit auf. Damit kann eine Anlage für einen konservativen Anleger in Betracht kommen. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.