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Zahlen und Fakten

Initiator: Euro Grundinvest GmbH, München

Investitionsfokus: Immobilienentwicklungen in München

Investitionsstruktur: unverbriefte Namensgenußrechte

Steuerliche Struktur: Einkünfte aus Kapitalvermögen

Mindestzeichnungssumme: EUR 15.000 zzgl. 5 % Agio

Fondslaufzeit: durch Anleger frühestens kündbar 36 Monate nach Beteiligungsbeginn

Plazierungsfrist: bis Vollplazierung

Emissionskapital: EUR 10 Mio., max. EUR 500 Mio., zzgl. Agio

Mindestkapital: nein

Fremdkapital: nein

Rendite: geplant 12 % p. a.

Ergebnisverteilung: Basisverzinsung Anleger 8 % p. a. zzgl. 4 % p. a. Bonus, laufende Auszahlung (Typ A) oder endfällige Auszahlung (Typ B)

Weichkosten: 20,55 % incl. Agio

Investitionsquote: 77,94 % incl. Agio

Liquiditätsreserve: EUR 157.000

Investmentmanager: Euro Grundinvest Objekt Holding GmbH & Co. KG, München

Plazierungsgarant: nein

Mittelverwendungskontrolle: jährliches Wirtschaftsprüfertestat

Alleinstellungsmerkmale: Auf München (und nahes Umfeld) spezialisierter Immobilien-Projektentwickler mit umfangreicher Leistungsbilanz. Hohe Gewinnschwelle für Initiator- und Managementbeteiligung. Makellose langjährige Leistungsbilanz.

Bewertung: 1 (Notenskala)

Investmentanalyse vom 25.09.2013

Euro Grundinvest Genußrechte II

Mit dem vorliegenden Konzept weitet Euro Grundinvest die Angebotspalette logisch aus. Anleger beteiligen sich an einer bis dato überzeugenden Firmenphilosophie. Die exzellente Arbeitsleistung und das auf absehbare Zeit sehr gute Marktumfeld sorgen für ein überragendes Chancen-Risiko-Verhältnis.

Der Initiator

Die Verantwortlichen hinter der Euro Grundinvest, München, sind seit über 25 Jahren in der Immobilien-Projektentwicklung tätig. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit lag dabei immer im Münchner Raum und der näheren Umgebung. Euro Grundinvest (EGI) ist spezialisiert auf Immobilien der mittleren und höheren Preisklasse. Diese Immobilien wurden in der Vergangenheit als Direktinvestments oder Publikumsfonds entwickelt. Das vorliegende Angebot hat das Konzept der Vorgängerfonds aufgegriffen und weiterentwickelt. Das bisher abgewickelte Gesamtvolumen der Verantwortlichen über alle Projekte liegt bei über EUR 600 Mio., das aktuelle Planungs- und Bauvolumen der EGI bei über EUR 100 Mio. Der Publikumsfonds Nr. 12 wurde im Juni 2013 mit folgenden Ergebnissen aufgelöst: Rückzahlung der Einlage zu 100 %, komplette geplante Ausschüttung zuzüglich der vollen Gewinnbeteiligung von 4 % p. a.

Die anderen drei laufenden Fonds liegen sämtlich im oder über Plan und haben die geplanten Ausschüttungen pünktlich geleistet.

Die EGI beschäftigt ca. 25 Mitarbeiter und vertreibt ihre Immobilienprojekte über einen hauseigenen Vertrieb. Über mehrere Tochterunternehmen deckt EGI sämtliche Aspekte möglicher lokaler Projektentwicklungen selbst ab. Auch nach dem Verkauf der Immobilien kann ein Käufer auf Wunsch eine umfassende Objektbetreuung buchen.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend und zufriedenstellend.

Stärken – Im lokalen Zielmarkt seit Jahrzehnten äußerst erfolgreich agierendes Unternehmen, das sämtliche Glieder der Wertschöpfungskette bei Projektentwicklungen im Haus abdeckt.

Die Angebotsstruktur

Genußrechte gewinnen seit Umsetzung der AIFM-Richtlinie einen immer größeren Marktanteil. Sie stellen eine Mischung aus einem festverzinslichen Wertpapier und einer unternehmerischen Beteiligung dar. Man könnte sie auch als Unternehmensanleihe mit Gewinnbeteiligung bezeichnen.

Eine Teilnahme an der Gesellschafterversammlung und Stimmrecht gewähren Genußrechte konzeptionsbedingt nicht. Sie sind damit vergleichbar mit einer atypisch stillen Beteiligung. Genußrechtskapital wird als Eigenkapital gewertet. Dafür erhält der Anleger eine Basisdividende sowie einen Bonus aus Gewinnen. Die Mindestlaufzeit beim vorliegenden Angebot liegt bei 36 Monaten, mit einer automatischen Verlängerung um jeweils 1 Jahr. Der Anleger kann wählen zwischen einer laufenden (Typ A) oder einer endfälligen Ausschüttung (Typ B), die Basisverzinsung beträgt 8 % p. a., der mögliche Bonus liegt bei 4 % p. a. Das Genußrechtskapital wird grundsätzlich nachrangig bedient. Gleichzeitig besteht aber ein Nachzahlungsanspruch in Folgejahren.

Der Markt

Bayern ist einer der Wirtschaftsmotoren Deutschlands. Dies wird auch beim sog. Länderfinanzausgleich deutlich, wo Bayern als eines von nur drei Geberländern speziell den maroden Norden finanziert. Die Landeshauptstadt München ist für Immobilieninvestoren besonders attraktiv. Die verkehrstechnische Infrastruktur ist sehr gut und wird ständig erweitert und modernisiert. Zur hohen Lebensqualität trägt nicht zuletzt das sehr sichere Lebensumfeld bei – München zählt europaweit zu den Ballungsräumen mit der geringsten Verbrechensrate. Als Tor in den Süden bietet München einen sehr hohen Freizeitwert. Für den privaten Wohnungsbau ist der Standort in Deutschland erste Wahl, dies sollte auch langfristig so bleiben. Einer jährlichen Nachfrage von über 10.000 neuen Wohneinheiten steht ein Angebot von nur bis zu 3.500 Einheiten gegenüber. Investoren können daher in München – bei einer sorgfältigen Projektwahl – kaum Fehlinvestitionen tätigen. München weist auch, im Gegensatz zu den meisten anderen größeren (und Groß-)Städten in Deutschland, keine ausgeprägten Elendsviertel auf. Tatsächlich besteht in München (und dem Umland) eine Nachfrage nach allen erdenklichen Arten von Wohnformen, vom Studentenwohnheim über den sozialen Wohnungsbau bis zur teuren Architektenvilla. Wie ausgeprägt die Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien ist, zeigen die exzellenten Reservierungs- und Verkaufszahlen von EGI: Die durchschnittliche Verkaufszeit für eine Wohnung oder ein Haus beträgt ca. 12 Wochen – ab Entwurfsphase. Die Außenkommunikation über die erfolgten Zielinvestments ist vorbildlich zeitnah und umfassend. Dank der jahrelangen Konzentration auf den Immobilienmarkt in München verfügt die EGI über eine lange Reihe an Projekten im Planungsstadium. Damit ist das offiziell vorhandene Blind-Pool-Risiko für den Anleger eigentlich nicht existent.

Stärken – Exzellenter Standort, aufgrund des ausgeprägten Nachfragemarktes ist das Investitionsumfeld hervorragend.

Das Konzept

Das Genußrechtskapital fließt über die Euro Grundinvest AG in verschiedene Projektentwicklungen in München und Umgebung. Als Sicherheit werden die Grundstücke in die Gesellschaft eingebracht. Die Qualität des Anbieters EGI können Anleger anhand laufender Projekte persönlich auf Herz und Nieren prüfen. EGI kann eine umfangreiche und makellose Leistungsbilanz für die letzten Jahrzehnte vorlegen, das Unternehmen ist in München zweifelsohne etabliert und kennt alle Usancen des lokalen Marktes. Die einzelnen Zielinvestments sollen sich jeweils mit mindestens 20 % p. a. rentieren, im Projektentwicklungssektor ist dies ein machbarer Erwartungswert.

Aufgrund der umgesetzten Diversifikation auf unterschiedliche Projekte und der Expertise des nachrangig und erfolgsabhängig entlohnten Partners EGI erscheint das Gesamtanlagerisiko überschaubar.

Bei einer Mindestlaufzeit von 3 Jahren erhält der Anleger eine Basisverzinsung von 8 % p. a. (bez. auf Zeichnungssumme ohne Agio) sowie einen geplanten Bonus von 4 % p. a. Der Anleger kann wählen zwischen laufenden Auszahlungen oder einer endfälligen Abrechnung, bei der ein Zinseszinseffekt auftritt. Die Investitionsquote fällt mit 77,94 % (incl. Agio) nur durchschnittlich aus, die Weichkosten liegen bei relativ hohen 20,55 %.

Für die hohe Zielrendite sorgen der hochattraktive Zielmarkt sowie die Partnerqualität. Die Anbieterin verdient über die laufenden Kosten hinaus nachrangig am Verkauf des Projekts.

Das Angebot ist schlüssig und überzeugend, durch die bisher über Plan liegenden Projektgewinne wird die Partnerqualität untermauert. Das Chancen-Risiko-Profil ist überzeugend.

Stärken – Risikodiversifikation über mehrere Projektentwicklungen. Hochattraktives Marktumfeld. Vorzugsstellung des Anlegers. Hohe Zielrendite.

Die Zielgruppe

Grundsätzlich sind Projektentwicklungen in erster Linie für erfahrene Anleger geeignet, die für ein höheres Risiko eine adäquate Prämie erwarten. EGI hebelt die üblichen Parameter allerdings aus durch ein sehr positives Risikoprofil, das der Verzinsung meiner Meinung nach eigentlich nicht entspricht. EGI hat über Jahrzehnte mit einem nennenswerten Bauvolumen bewiesen, daß sie den Markt kennt und fähig ist, Projektentwicklungen bis zum Ende zu realisieren. Eine Beteiligung an der EGI wird damit zu einem Basisinvestment mit einer sehr attraktiven Rendite. Durch die geplante Diversifikation über mehrere Zielinvestments in München und Umgebung wird das theoretische Klumpenrisiko aus einer Einzelinvestition gemindert. Interessiert sich ein Anleger für eine Investition in Immobilien, läßt sich mit dem vorliegenden Angebot eine breite Streuung in attraktive Einzelprojekte realisieren.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Genußrechte II“ der Euro Grundinvest, München, für ausgezeichnet. Der Anbieter überzeugt durch eine makellose Leistungsbilanz, eine breite Palette an anstehenden Projekten und ein exzellentes Know-how im Zielmarkt. Durch das ungewöhnlich positive Chancen-Risiko-Profil wird das Konzept zu einem echten Basis-Investment. Meiner Meinung nach hat das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #511 ein.

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