Investmentanalyse vom 26.07.2013

Solit Kapital Grund & Boden Kanada

Die Solit-Gruppe erweitert ihre Angebotspalette um Landentwicklungsfonds in Kanada. Die notwendige Expertise wird durch sehr erfahrene externe Partner eingebracht. Die Qualität des Angebots läßt sich an den ersten in Prüfung befindlichen Arealen ersehen. Ein interessantes Angebot, das aufgrund der noch fehlenden Historie für erfahrene Anleger in Frage kommen kann.

Der Initiator

Solit Kapital, Hamburg, ist seit 2009 als Emittentin von vermögensverwaltenden Edelmetallfonds in Erscheinung getreten. Bis dato wurden 4 derartige Fonds emittiert mit einem Volumen von über EUR 115 Mio. Eine Leistungsbilanz der Fonds ist konzeptionsgemäß nicht möglich. Der Investitionsfokus Landentwicklung ist für die Anbieterin offiziell Neuland. Tatsächlich wurde das Angebot offensichtlich seit rund 2,5 Jahren vorbereitet, auch sollen in dieser Zeitspanne privat erste Landinvestitionen getätigt worden sein. Aus dieser Vorbereitungsphase stammt der Zugang zu den nachweislich hervorragenden lokalen Partnern.

Anlegern soll im Laufe des Jahres über eine ständig aktualisierte Datenbank ein Einblick in Projektexposés, Wertgutachten und Eintragungen in Handelsregister ermöglicht werden.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse antwortete die Anbieterin unverzüglich.

Schwächen – Keine Leistungsbilanz für die bisherigen Fonds oder das Thema Landentwicklung vorliegend.

Stärken – Investitionsfokus Landentwicklung wurde professionell vorbereitet, die externe Expertise ist fundiert und zweifelsfrei etabliert.

Der Markt

Land und Boden können ein lukratives Investment sein. Vor allem, wenn die Zielregion einen überproportionalen Bevölkerungszuwachs erlebt und wirtschaftlich stabil ist. Dies trifft auf Kanada im allgemeinen und die Provinz Nova Scotia im speziellen zu. Nova Scotia zählt mit rund 55.000 km² (zum Vergleich: Bayern hat rund 70.000 km² Fläche) zu den kleinsten kanadischen Provinzen. Die Wirtschaft Nova Scotias ist breit diversifiziert, für die Zukunft werden der im Ausbau befindliche Tiefseehafen Halifax sowie die kürzlich entdeckten Öl- und Gasfelder vor der Küste [1] das weitere Wachstum absichern.

Nova Scotia weist die geringste öffentliche Landbesitzquote in Kanada auf (ca. 24 %), bei einem kanadischen Durchschnitt von 90 %. Das ermöglicht den breiten Zugang zu attraktiven, teilweise diskreten Angeboten und bietet im Abverkauf, durch den Staat und die Provinz als zusätzliche potentielle Abnehmer, weiterführende Verwertungsmöglichkeiten. Zudem existieren verschiedene staatliche Förderprogramme mit dem Ziel, den Anteil an Naturschutzgebieten von derzeit rund 9 % auf ca. 12 % (bis 2015) zu erhöhen.

Die Herangehensweise von Solit Kapital an den Markt für Landentwicklungen ist vom sogenannten „Land Banking“ abzugrenzen. Solit investiert als diversifizierende Investorengemeinschaft losgrößeneffizient in Grund und Boden. Dadurch entsteht ein Einkaufsvorteil, analog dem Geschäftsansatz beim Einkauf von physischem Edelmetall. Da der Fonds keine komplexen Projektentwicklungen durchführt, sondern primär Parzellierungen und infrastrukturelle Aufwertungen, ist auf keiner Ebene Fremdkapital erforderlich. Beim „Land Banking“ hingegen steht primär die längerfristige städtebauliche Entwicklung eines nach wirtschaftsspezifischen Mikrostandortfaktoren erworbenen Grundes im Vordergrund. In diesem Fall sitzt der Investor bestenfalls sogar in der planenden Behörde. Das ist bei dem Ansatz, den Solit verfolgt, nicht erforderlich.

Bei einem derartigen Investitionsfeld handelt es sich stets um ein lokales Geschäft, daher ist ein funktionierendes Netzwerk unerläßlich. Für Fondsanleger hilfreich wäre, wenn der Emittent eine langjährige Präsenz im Markt mit einer umfassenden positiven Leistungsbilanz vorweisen könnte. Alternativ muß der Fondsanleger erkennen können, daß der Anbieter tatsächlich überaus attraktive mögliche Zielinvestments in der Prüfung hat.

Stärken – Hochrentabler Markt, der bei einer professionellen Auswahl hohe Renditen bietet.

Der Investitionsprozeß

Grundsätzlich soll der Fonds in größere Landareale in Nova Scotia investieren, die entwickelt, parzelliert und veräußert werden sollen. Mögliche Käufer der Parzellen können Privatpersonen sein, ebenso der Staat für Naturschutzflächen und Forstbetriebe. Während der Fondslaufzeit soll eine wirtschaftliche Nutzung von Forstflächen erfolgen. Die Anbieterin setzt auf eine steigende Nachfrage der gut verdienenden Mittelschicht nach am Wasser gelegenen und erschlossenen Landflächen für den Bau eines Feriendomizils.

Für die Zielinvestments auf Fondsebene gilt: Die Zielgrundstücke sollen durch einen sehr günstigen Erwerbspreis einen ausreichend hohen Verkaufsgewinn ermöglichen. Der Fonds hat aktuell Flächen im ungefähren Gegenwert des Emissionsvolumens optioniert bzw. in Prüfung.

In einer Präsentation stellt Solit mögliche Zielinvestments dar, die sämtlich über etablierte Makler vor Ort vermittelt wurden. Teilweise liegen bereits Wertgutachten für die Areale vor, dies ist in jedem Fall zwingend notwendig vor einer Kaufentscheidung. Laut einer schriftlichen Aussage eines etablierten Maklers vor Ort rechnen Entwicklerfirmen in der Regel mit einem 100%igen Gewinn aus ihrem Investment. Mit den bereits vertraglich optionierten Arealen soll diese Gewinnerwartung ebenfalls möglich sein, da sie in jedem Fall diskret erworben werden könnten, ohne eine offizielle Ausschreibung.

Unter dem Strich ist für den Fonds das Blind-Pool-Risiko damit eher theoretischer Natur.

Die fehlende Expertise im Haus wird durch sehr erfahrene Partner vor Ort eingebracht, derartige Zuarbeit ist per se stets unverbindlicher als hausinterne Expertise. So hat Solit Vereinbarungen mit seit Jahrzehnten lokal etablierten Maklern [2], Juristen [3] und Fachleuten für Landvermessung [4] geschlossen. Diese verfügen über einen gewachsenen Zugang zum Markt und können so besonders lukrative Angebote akquirieren, die meist ohne große Publizität über die Bühne gehen sollen. Die Wertgutachten werden sämtlich durch die international aufgestellte Altus-Gruppe [5] erstellt, die allein in Nova Scotia über 14 lizenzierte Wertgutachter verfügt.

Stärken – Nachvollziehbarer Investmentansatz, basierend auf einen exzellenten Marktzugang durch etablierte Partner.

Das Konzept

Die ersten optionierten Zielgebiete bestätigen aus Anlegersicht die Qualität des Fondskonzepts: Die Grundstücke werden deutlich unter Wert angeboten, da die Verkäufer an einem diskreten und schnellen Verkauf interessiert sind. Weitere Grundstücke sind bereits in Verhandlung, abhängig vom Plazierungsvolumen bis Ende des Jahres.

Bei einer geplanten Fondslaufzeit von 5,5 Jahren soll der Anleger kumulierte Ausschüttungen von 126 % erhalten. Darüber hinausgehende Rückflüsse gehen zu 80 % an die Anleger, der Rest an die Anbieterin. Diese Gewinnbeteiligungsschwelle sorgt für eine hohe Leistungsmotivation auf Seiten der Anbieterin. Aufgrund der bei Landentwicklungsprojekten üblichen Renditen sollte die Gewinnschwelle problemlos überschritten werden. Die Weichkosten liegen bei vorbildlichen 11,42 % (incl. Agio). Die Investitionsquote fällt mit 88,57 % sehr gut aus. Die gesamte Anlage ist in CAD dotiert. Daher kann ein Fondsengagement auch als Währungsabsicherung für Anleger dienen. Der Fonds ist ohne Fremdkapitalaufnahme konzipiert.

Stärken – Professionelle Partner mit einer exzellenten Präsenz vor Ort. Sehr positiver Leistungsnachweis. Direkte Initiatorbeteiligung. Hohe Renditechancen. Risikodiversifikation über mehrere Standorte und Grundstücke. Die ersten beiden Investitionsobjekte wurden bereits optioniert und übererfüllen die Qualitätsvorgaben.

Die Zielgruppe

Das Fondsangebot ist für erfahrene Anleger gestrickt, die ihr Anlageportefeuille sinnvoll außerhalb der EU diversifizieren wollen. Die Währung CAD ist überaus stabil im Vergleich zum Euro, hier ist ein Absturz wenig wahrscheinlich. Investitionen in Grund und Boden sind generell sinnvoll, wenn die Entwicklungsaussicht stimmt. Da die Fondsgesellschaft offensichtlich Zugang zu sehr lukrativen Angeboten hat, sind mögliche hohe Gewinne bereits beim Einkauf gesichert. Da auf Anbieterebene noch keine Leistungsbilanz möglich ist, halte ich den Fonds für ein attraktives Investment zum Beimischen, was angesichts der vergleichsweise geringen Mindestanlagesumme auch problemlos möglich sein sollte.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Grund & Boden Kanada“ des Initiators Solit Kapital, Hamburg, für sehr interessant. Auch wenn Solit mit diesem Angebot Neuland betritt, wurde offenkundig saubere Vorarbeit geleistet, im Vorfeld wurde der Markt getestet. Eine Beteiligung erscheint für erfahrene Anleger vor dem Hintergrund der zunehmenden EU-weiten Instabilität empfehlenswert. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #510 ein.