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Zahlen und Fakten

Initiator: Nature Capital GmbH, Aumühle

Investitionsobjekte: Gewerbeimmobilien in Atlanta / GA, Roanoke / VC, Rome / GA und Jacksonville / FL, USA

Bereits erworbene Objekte: 7 von 15 bis 22 geplanten Zielobjekten

Nutzungsart: Class-A-Bürogebäude, Bürogebäude, Einkaufszentrum

Vermietungsstand: zwischen rund 80 % und 100 %

Steuerliche Struktur: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den USA

Kaufpreis: USD 51,93 Mio. (für die ersten 7 Objekte)

Wert laut aktueller Markteinschätzung: USD 61,878 Mio. (für die ersten 7 Objekte)

Wiederherstellungskosten: USD 86,6 Mio. (für die ersten 7 Objekte)

Geplante Fondslaufzeit: rund 5 Jahre, Gesellschaftsende spätestens am 01. 01. 2021

Mindestzeichnungssumme: USD 15.000 zzgl. 5 % Agio

Plazierungsfrist: bis spätestens 30. Juni 2014

Mindestkapital: USD 2 Mio.

Komplementärkapital: mindestens USD 1 Mio.

Kommanditkapital: USD 50 Mio. bis max. USD 125 Mio., jeweils zzgl. 5 % Agio

Gesamtkapital: rund USD 295 Mio.

Fremdkapital: Finanzierungshebel auf Projektebene, 61 %

Geplante Ausschüttungen: 8 % p. a. bevorzugt, kumuliert 214,90 % (incl. EK) nach 5 Jahren

Geplante Rendite: 22,98 %, untermauert durch Leistungsbilanz

Initiatorbeteiligung: 3 % bei Objektverkauf, 15 % vom Mehrgewinn nach Rückführung Nettoeinlage und kumulierter Ausschüttung

Weichkosten: 18,9 % (incl. Agio)

Investitionsquote: 78,72 % incl. Agio

Liquiditätsreserve: USD 2 Mio.

Treuhandkommanditist: Specialized Title Services, Inc., Atlanta

Plazierungsgarant: nein, nicht notwendig

Anlegerbetreuung in Deutschland: DNL Invest, Düsseldorf und Uedem

Alleinstellungsmerkmale: Hohe Eigenbeteiligung des Komplementärs. 6 Objekte sind bei Plazierungsstart bereits angebunden. Hoher Diversifikationsgrad durch Objekte unterschiedlicher Nutzungsart an verschiedenen Standorten. Die Immobilien sollen einzeln veräußert werden. Bisher kein einziges Negativergebnis. Hohe Eigenbeteiligung der Verantwortlichen bei gleichzeitig schlanker Kostenstruktur.

Bewertung: 1- (Notenskala)

Investmentanalyse vom 29.05.2013

Natcap Agrar

Investieren wie die Adelshäuser – mit dieser unterschwelligen Botschaft tritt Nature Capital im aktuellen Markt an. Das Angebot ist zurückhaltend konzipiert, die Emissionssumme mutet sehr sportlich an. Insgesamt handelt es sich um ein wenig aufregendes Basis-Investment, das gut in das aktuelle Marktumfeld passen dürfte.

Der Initiator

Die Nature Capital GmbH, Aumühle, wurde Anfang 2009 gegründet. Der vorliegende Fonds ist das Erstlingswerk des Hauses. Die Entscheidungsträger im Haus, Wolfgang Wetzel und Dominik Prinz zu Löwenstein, sind im Fondsgeschäft erfahren, sie haben beide mehrjährig in der Konzeption und dem Vertrieb von geschlossenen Fonds und anderen Investmentvehikeln gearbeitet. Für ein Hamburger Emissionshaus wurden über Jahre mehrere Fonds konzipiert, unter anderem auch im Bereich Agrar- und Forstwirtschaft. Auffällig bei der Anbieterin ist die ungewöhnlich hohe Anzahl von Trägern ehemaliger deutscher Adelstitel in leitenden Positionen. Dies kann, muß aber nicht, positiv sein für das geplante Geschäftsfeld Agrarinvestitionen, da ehemalige Adelshäuser diese Art von Investitionsgut traditionell pflegen. Das geplante Emissionskapital von EUR 30 Mio. halte ich angesichts des schwierigen Marktumfeldes und des noch unbekannten Namens der Anbieterin für sehr sportlich.

Die im Rahmen der Analyse erfahrene Kommunikation war sehr professionell, auf Fragen reagierte die Anbieterin umgehend.

Schwächen – Noch keine Leistungsbilanz der Emittentin möglich.

Stärken – Laut Vita sind die Entscheidungsträger im geplanten Investitionsumfeld erfahren.

Der Markt

In Europa sind Investitionen in landwirtschaftliche Flächen nicht so ohne weiteres möglich. Grundsätzlich soll per Gesetz sichergestellt sein, daß nur Agrarbetriebe derartige Landflächen erwerben. Damit soll die Nahrungsmittelproduktion für die Bevölkerung gesichert werden.

Im Agrarbereich lassen sich weltweit besorgniserregende Tendenzen beobachten: Aufkauf von Bodenflächen durch strategische Investoren, eine weltweit steigende Abhängigkeit vom US-Konzern Monsanto, der beispielsweise durch Lobbyarbeit in der EU am 6. Mai 2013 einen Gesetzesentwurf für ein – auch kostenfreies (bspw. in Gartenvereinen) – Vertriebsverbot von nicht zugelassenem Saatgut hat einbringen lassen. In Deutschland ist vor dem Hintergrund der Hysterie für „saubere Energien“ besonders auffällig der sträfliche Austausch von Nährgut durch sog. Energiepflanzen für den Betrieb von Biosprit, Biogasanlagen und vergleichbare Zwecke. Die bei einem derartigen Anbau übliche Anlage von großflächigen Monokulturen – die USA und Monsanto lassen grüßen – und der damit verbundene übermäßige Eintrag von Stickstoffdünger und Pestiziden in die Böden und die Gewässer führen zu einer biologischen Verarmung. Im Zeichen einer möglichst ertragreichen Landwirtschaft wird gerne eine Konzentration von Landflächen angestrebt, bei welchen ein Maximum an Ertrag mittels chemischer Dünger und eines professionellen Fuhrparks erreicht werden soll. Parallel wird speziell gezüchtetes Saatgut verwendet, das besonders ertragreich und resistent ist.

Ackerböden und Waldflächen stellen eine traditionelle Investitionsform professioneller Großinvestoren und von ehemaligen Adelshäusern dar. Vorteilhaft am Investitionsgut ist die Tatsache, daß die Fläche wertbeständig ist (außer im Fall einer Verseuchung oder langjährigen Überdüngung) und nicht beliebig zur Verfügung steht. Zeitgleich wächst die Nachfrage aufgrund des Parallelbedarfs durch Urbanisierung, Infrastrukturmaßnahmen u.ä. Nachteilig an der Investition in Boden ist die vergleichsweise geringe Rendite. Dies läßt sich allerdings nicht pauschalisieren. Tatsächlich lassen sich Gebiete – auch in Deutschland – definieren mit einer sehr attraktiven Wertentwicklung in den letzten Jahrzehnten und vermutlich auch in den kommenden Jahren. Hier sind eine gute Marktkenntnis und ein etablierter Marktzugang aus Anlegersicht unabdingbar.

Stärken – Langfristig steigende Nachfrage sorgt für hohe Attraktivität bei Agrarinvestitionen.

Der Standort / die Anlagestrategie

Europa bietet ein politisch und rechtlich sicheres Umfeld für Investitionen in Landflächen. Der Fonds wird sich auf Agrarflächen in Ostdeutschland sowie Nord-Ost-Europa, beispielsweise Litauen und Polen, konzentrieren. Konkret hat der Fonds bereits einen Vertrag mit der AME Energy AG geschlossen, über welchen durch die Übernahme des Stammkapitals (94,9 %) rund 100 ha landwirtschaftlicher Fläche in Brandenburg in das Eigentum der Fondsgesellschaft übergehen. Über den Erwerb liegt ein Bewertungsgutachten vor, der ausgewiesene Wert wird als Kaufpreis und Darlehen durch die Fondsgesellschaft beglichen.

Über dieses erste Zielinvestment hinaus sollen weitere Flächen in Ostdeutschland, im Baltikum und Polen erworben werden. Das Wertsteigerungspotential ist bei sorgfältiger Auswahl der Zielflächen laut Anbieterin sehr hoch. Die Auswahl der Zielflächen erfolgt unter Mithilfe des externen Bewirtschafters, der in den Zielgebieten etabliert ist. Da das Fondsmanagement erst nach einer Basisrendite der Anleger entlohnt wird, sollte gewährleistet sein, daß beim Ankauf der Zielflächen eine möglichst gute Auswahl getroffen wird.

Stärken – Standorte weisen ein deutliches Wertsteigerungspotential auf. Diversifikation über mehrere Standorte mindert Gesamtanlagerisiko.

Die Bewirtschafter

Die Bewirtschaftung der Fondsflächen soll in jedem Fall durch vor Ort etablierte Unternehmen erfolgen. Laut Anbieterin können auch lokale Landwirte als Pächter eingesetzt werden, solange sie „sich dem Grundsatz einer nachhaltigen und ökologischen Bewirtschaftung unterwerfen“. Aktuell bestehen Verträge mit der KTG-Agrar-Gruppe, Hamburg, sowie der Tonkens Agrar AG, Sülzetal. Der jeweilige Pächter erhält eine marktübliche Entlohnung und eine leistungsabhängige Komponente, sobald für den Betrieb eine Festrendite von 4,5 % erwirtschaftet wurde. Damit ergibt sich eine gleichgerichtete Leistungsmotivation für den Pächter, der am Mehrertrag über dem genannten Sockelbetrag verdienen kann.

Stärken – Eingebundener Partner ist im Zielmarkt erfahren und etabliert. Leistungsorientierte Entlohnung des Pächters.

Das Konzept

Der Fonds bietet eine Investition in den langfristig werthaltigen Markt der Agrarflächen an. Die Entscheidungsträger der Initiatorin bringen laut Vita eigene profunde Erfahrung in Agrar- und Forstflächen ein. Durch eine regionale Diversifikation fällt das Gesamtanlagerisiko sehr niedrig aus. Gleichzeitig hat der Initiator zahlreiche Sicherheitsmechanismen eingebaut. Ein erstes Zielinvestment ist bereits durch Kaufvertrag angebunden. Damit ist das Blind-Pool-Risiko deutlich eingeschränkt. Über eine Laufzeit bis Ende 2025 soll der Anleger Ausschüttungen von durchschnittlich 2,5 % bis 3,5 % p. a. erwarten können, der kumulierte Gesamtertrag liegt bei 152 % bis 168 %. Die Prognosen fallen sehr konservativ aus. Das Management der Anbieterin partizipiert am Fondserfolg ab einer durchschnittlichen Ausschüttung an den Anleger von 3 % p. a. mit 15 % der Mehrerträge. Bei einem sorgfältigen Einkauf der Zielflächen beinhaltet der Fonds ein außerordentliches Mehrertragspotential.

Die Weichkosten fallen mit 9,9 % (incl. Agio) außergewöhnlich niedrig aus, die laufenden Kosten liegen bei niedrigen 1 % p. a. Das Konzept kommt auf Fondsebene ohne Fremdmittel aus.

Das Vertragswerk ist einwandfrei. Das Marktumfeld ist langfristig attraktiv. Mögliche systembedingte Risiken aus Agraranlagen werden so weit wie möglich minimiert. Insgesamt halte ich den Fonds für attraktiv, durch die sehr konservative Konzeption wird der Fonds zu einem Basis-Investment.

Stärken – Attraktives Marktumfeld. Partner ist erfahren im Anlagesegment. Keine Fremdmittel auf Fondsebene. Überzeugendes Chancen-Risiko-Profil. Konservatives Basis-Investment.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Natcap Agrar“ der Nature Capital GmbH, Aumühle, für sehr gut. Der Fonds weist ein überzeugendes Chancen-Risiko-Profil auf. Die Kostenstruktur ist niedrig, die Konzeption außerordentlich konservativ. In heutigen Zeiten dürften Anleger das vorliegende Angebot als wohltuendes Basis-Investment empfinden. Meiner Meinung nach verdient das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #504 ein.

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