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Zahlen und Fakten

Initiator: BSF Bodenseefonds Emissionshaus GmbH, Konstanz

Investitionsfokus: Immobilieninvestitionen (75 %) und Unternehmensbeteiligungen (25 %) in der Zielregion Bodensee

Investitionsstruktur: nachrangiges Darlehen an die Seepool GmbH, Konstanz

Steuerliche Struktur: Einnahmen aus Kapitalvermögen

Mindestanlagesumme: EUR 10.000 zzgl. 5 % Agio

Laufzeit Genußrecht: bis spätestens 31. 12. 2027

Plazierungsfrist: bis 31. 12. 2014

Angebotsvolumen: EUR 10 Mio. zzgl. 5 % Agio

Mindestkapital: EUR 1 Mio.

Fremdkapital: auf Ebene der Zielinvestments möglich

Verzinsung: geplant von 2 % p. a. auf 4 % p. a. (ab 2017) steigend

Weichkosten: 10 % incl. Agio, 1,65 % p. a. während der Investitionsphase

Investitionsquote: 86,33 % incl. Agio

Liquiditätsreserve: EUR 220.000

Plazierungsgarant: nein

Mittelverwendungskontrolleur: ex post durch Wirtschaftsprüfertestat

Alleinstellungsmerkmale: Mittelbare Beteiligung über Genußrechtskapital an Immobilien- und Unternehmensinvestitionen in der Region Bodensee. Außergewöhnlich niedrige Verzinsung während der Laufzeit, dafür Verteilung der Schlußgewinne auf Anleger.

Bewertung: 2 (Notenskala)

Investmentanalyse vom 20.06.2013

BSF Bodenseefonds Sachwert II GmbH

Bodenständiges Investieren um den Bodensee mittels Genußrechten – die Anbieterin verfolgt damit ein transparentes und nachvollziehbares Konzept. Das Angebot ist sauber konstruiert, der Prüfprozeß vor einer Investition ist mehrstufig und ermöglicht den Anlegern über einen Beirat ein hohes Mitspracherecht.

Die Anbieterin

Die BSF Bodenseefonds Emissionshaus GmbH, Konstanz, wurde 2012 gegründet. Das Anlegerkapital fließt in die Seepool GmbH, ebenfalls Konstanz, die 2009 gegründet wurde.

Der Verantwortliche für Konzept und Umsetzung, Thomas Beiser, kommt aus der Vermögensverwaltung und ist seit Jahren am Bodensee ansässig. Zwar im Publikumsbereich ein Neuling, ist Beiser dennoch seit vielen Jahren etabliert in der Beratung und Betreuung einer gehobenen Anlegerklientel. Eine persönliche Leistungsbilanz liegt nicht vor; Beiser arbeitete rund 25 Jahre für etablierte Vermögensverwaltungen, was indirekt für eine gute bisherige Arbeitsleistung spricht. Immobilien um den Bodensee lagen in der Vergangenheit stets im Anlagefokus für die Vermögensverwaltung, mithin liegt hier eine umfangreiche Erfahrung vor. Neben dem vorliegenden Angebot emittiert die BSF parallel eine Privatplazierung mit vergleichbarem Anlagefokus. Das für eine Anlageentscheidung notwendige Fachwissen wird durch einen externen Fachbeirat eingebracht. Der Vertrieb der Genußrechte erfolgt primär regional über vor Ort etablierte Anlageberater.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter innerhalb weniger Tage.

Schwächen – Noch keine Leistungsbilanz für Anbieterin möglich.

Stärken – Engmaschiges Kompetenznetz, Anbieter ist seit Jahren als Vermögensverwalter vor Ort etabliert.

Die Angebotsstruktur

Begriff und Inhalt von Genußrechten sind gesetzlich nicht definiert. Es handelt sich um Gläubigerrechte, die auf einen Nominalwert lauten und mit einem Gewinnanspruch verbunden sind. Eine Teilnahme an der Gesellschafterversammlung und Stimmrecht gewähren Genußrechte nicht. Sie sind damit vergleichbar mit einer atypisch stillen Beteiligung. Genußkapital wird als Eigenkapital gewertet. Dafür erhält der Anleger eine Basisdividende sowie einen Bonus aus Gewinnen. Die Mindestlaufzeit beim vorliegenden Angebot liegt bei 12 Jahren, mit einer Verlängerungsoption von weiteren 2 Jahren. Dafür erhält der Anleger geplante steigende Rückflüsse zwischen 2 und 4 % p. a. Die Verzinsung in den Jahren 2024 / 25 ist variabel und richtet sich nach dem Liquiditätserlös der Seepool GmbH. Prognostiziert werden für die Jahre 2024 / 25 155,79 %. Damit sprengt das vorliegende Angebot die Grenzen üblicher Genußrechte, welche meist durch eine Basisverzinsung und einen Jahresbonus definiert sind. Das Genußrechtskapital wird grundsätzlich nachrangig bedient. Gleichzeitig besteht aber ein Nachzahlungsanspruch in Folgejahren.

Die Investitionen

Der Investitionsfokus ist relativ offen: Das Anlegerkapital kann mittelbar in jede Art von Immobilien, Unternehmensbeteiligungen und anderen Vermögenswerten fließen. Einzige Vorgabe ist der regionale Fokus um den Bodensee (mit allen Anrainerstaaten) und eine Hauptgewichtung auf Immobilien (75 %). Darüber hinaus ist ein sehr dezidierter und mehrstufiger Prüfungsprozeß vorgeschrieben. Vor einer Anlageentscheidung muß das einstimmige Placet eines Fachausschusses (Anlagegremium) vorliegen. Ein Anlegerbeirat wirkt bei der Entscheidungsfindung mit, hat aber keine Weisungsgewalt gegenüber der Geschäftsführung. Mithin stellt der Fachbeirat ein wirksames Prüfgremium dar, der Anlegerbeirat ein rein formales.

Unter dem Strich haben die Anleger mit diesem Konstrukt mehr Mitspracherechte als bei Genußrechten allgemein üblich oder vorgesehen.

Basis der Prüfung des Anlagegremiums sollen in jedem Fall zusätzliche Objektgutachten unabhängiger Gutachter sein. Der Ausschuß ist noch nicht besetzt, auf jedem Fall muß eine spezifische berufliche Ausbildung vorliegen, sowie eine umfassende regionale Marktkenntnis.

Dank einer jahrelangen Tätigkeit als Vermögensverwalter in der Region Bodensee verfügt der Geschäftsführer über einen funktionierenden Zugang zu lukrativen Zielinvestments.

Stärken – Durchdachtes Anlagekonzept, das dank der Einzelabsicherung durch Grundbucheintrag und der Risikoverteilung auf mehrere Projekte für ein sehr gutes Risikoprofil sorgt.

Das Konzept

Das Genußrechtskapital wird als Darlehen an die Seepool GmbH vergeben. Ein Anleger nimmt damit mittelbar am Unternehmenserfolg teil, das Darlehen wäre im Verwertungsfall allerdings nachrangig zu behandeln. Ein Anleger stünde damit an letzter Stelle aller möglichen Anspruchsteller.

Als Sicherheit für die Einzelprojekte werden, wo vorhanden, die Zielobjekte (oder Unternehmensbeteiligungen) abgetreten. Dank einer möglichen breiten Streuung (bei Vollplazierung) fällt das Gesamtanlagerisiko damit sehr überzeugend aus. Die Angebotslaufzeit fällt mit bis zu maximal 14 Jahren (Ende 2027) so lang aus, daß auch Immobilieninvestitionen gedreht werden könnten.

Der Anleger soll eine Verzinsung von durchschnittlich rund 3,5 % p. a. (vor Steuern) erhalten. In den Jahren 2024 / 25 soll eine variable Verzinsung erfolgen, die sich nach dem Liquiditätserlös der Seepool GmbH richtet. Prognostiziert werden 155,79 %. Die Investitionsquote fällt mit 86,33 % (incl. Agio) vergleichsweise hoch aus, die Weichkosten liegen bei sehr niedrigen 10 %. Die laufenden Weichkosten fallen mit 1,65 % p. a. überdurchschnittlich aus, dem gegenüber steht aber eine notwendige sehr aktive Vermögensbetreuung.

Die sehr konservativ veranschlagte Verzinsung sollte beim geplanten Anlagefokus problemlos möglich sein. Die Anbieterin verdient über die laufenden Kosten hinaus nachrangig am Verkauf des Projekts. Die Überwachung der Kapitalströme erfolgt ex post durch ein jährliches Wirtschaftsprüfertestat.

Schwächen – Noch keine Leistungsbilanz für Anbieterin möglich.

Stärken – Risikodiversifikation über mehrere Investments. Projektprüfung durch externen Fachausschuß zwingend vorgeschrieben. Sehr konservative Kalkulation.

Die Zielgruppe

Genußrechte beteiligen den Kapitalgeber (Anleger) untermittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung, tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Ende der Schlange der Anspruchsteller. Daher sind eine qualifizierte Unternehmensstruktur, eine stringente externe Überwachung und eine breite Risikostreuung in klar definierte Zielinvestments essentiell. Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist vergleichsweise kurz, die Überwachung der Kapitalströme erfolgt ex post durch einen Wirtschaftsprüfer, die geplante Anlagestrategie ist nachvollziehbar. Dazu kommt eine umfassende fachliche Investitionsprüfung durch einen externen Ausschuß vor einer Investitionsentscheidung. Privatanleger erhalten mit dem vorliegenden Angebot ein sehr konservatives Basisinvestment, gepaart mit einem überzeugenden Risikoprofil. Der fehlende Leistungsnachweis über die historischen Erfolge des Verantwortlichen ist dabei nur ein kleiner Malus. Das Angebot ist deutlich auf konservative Anleger ausgerichtet, die für eine hohe Gesamtanlagesicherheit einen vergleichsweise niedrigen laufenden Rückfluß akzeptieren.

Summa summarum

halte ich das Angebot „BSF Bodenseefonds Sachwert II GmbH“ der BSF Bodenseefonds Emissionshaus GmbH, Konstanz, für gut. Die Konzeption überzeugt, durch den externen Anlageausschuß sowie die geplante Diversifikation ergibt sich ein überzeugendes Risikoprofil. Beim vorliegenden Angebot handelt es sich um ein ausgesprochenes Basisinvestment. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „gut“ (2).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #503 ein.

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