Investmentanalyse vom 03.05.2013

P & P Immobilieninvest 3.0

Der aus München stammende Bauträger investiert mittels partiarischer Darlehen in Projektzwischenfinanzierungen und Immobilien in Deutschland. Aufgrund der Darlehenskonstruktion entfällt die BaFin-Prüfung, dennoch ist das Angebot sauber konstruiert, die externe Mittelverwendungskontrolle durch einen Fachanwalt ist stringent und fortlaufend.

Die Anbieterin

Anbieterin ist die P & P Investment Gesellschaft S. L., gegründet 2010 und seßhaft in Dénia/Alicante und München. Der Verantwortliche, Philip Haack, ist seit über 25 Jahren im Bauträger- und Immobiliengeschäft sowie im Anlagebereich tätig. Dabei wurden vor allem Projekte in München und Umgebung teilweise über die gesamte Wertschöpfungskette verantwortet. Seine Ehefrau Petra Haack kommt aus der Immobilienbetreuung und ist zuständig für die Objektverwaltung in Spanien.

Über die spanische Anbieterin wurden bis dato 3 Kapitalanlagemodelle in den Jahren 2011/12 verantwortet, eines davon ist dem vorliegenden Angebot bauähnlich. Das emittierte Gesamtvolumen der bauähnlichen Emission liegt bei EUR 20 Mio., für die Tranchen 2012 wurden je Halbjahr 6 % Zinsen ausgeschüttet.

Die P & P-Unternehmensgruppe ist laut Internet professionell aufgestellt [1]. Neben der Geschäftsleitung gibt es einen Prüfungsausschuß, der aktuell aus drei Personen mit relevanten Fachkenntnissen aus Jura, Architektur und dem Immobilienwesen besteht. Die für den Vertrieb exklusiv zuständige, in Köln ansässige P & P Vertriebsservice GmbH wird vom in der Finanzbranche seit über 20 Jahren deutschlandweit etablierten Udo Masrouki [2] verantwortet. Als Treuhänder und Mittelverwendungskontrolleur fungiert der Münchner Rechtsanwalt Stefan Kohwagner [3] [4]. Dieser ist auf Baurecht spezialisiert damit für die vorgesehene Tätigkeit geeignet.

Für die konzeptuelle Expertise liegt ein Schlüsselpersonenrisiko vor. Dieses greift auf der laufenden Projektebene jedoch in keinem Fall, da die Einzelprojekte abgesichert sind und der Treuhänder für die laufende Projektumsetzung verantwortlich ist.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend.

Schwächen – Noch keine langfristig umfassende Leistungsbilanz für Anbieterin möglich.

Stärken – Engmaschiges Kompetenznetz, erfahrener externer Treuhänder sorgt für laufende wirksame Überprüfung.

Das Angebot

Bauträger können mit Problemen konfrontiert werden, die dem Normalbürger meist nicht begegnen: besondere Objekte, die eine sofortige Entscheidung bedingen, ohne daß bereits eine Finanzierungszusage der (Haus-)Bank vorliegt; und eine unerwartete Teuerung bei Baustoffen, die den gesamten Finanzierungsplan von Projekten torpedieren kann – alleine im letzten Jahr stiegen die Baustoffpreise um 50 % [5];

Für oben aufgeführte Probleme gibt es die relativ einfache Lösung einer Zwischenfinanzierung (auch: Mezzanine-Finanzierung). Eine solche muß schnell und möglichst unbürokratisch ablaufen. Finanzierungslücken können – in den falschen Kreisen – sehr schnell ein ungutes Licht auf Bauunternehmen werfen, was es zu vermeiden gilt. Daher werden derartige Geschäfte gerne im Stillen abgewickelt. Die Sicherheiten für den Kreditgeber sind erstklassig: Stets muß die betreffende Immobilie oder ein entsprechender Teil des Unternehmens als Sicherheit abgetreten und grundbuchamtlich (erstrangig) eingetragen werden.

Derartige Geschäfte, ebenso wie der Aufkauf von Immobilien aus Zwangsversteigerungen, sind so alt wie die Baubranche, für den Privatanleger in der Regel aber nicht zugänglich. Tatsächlich sind bei sehr kurzen Laufzeiten der Überbrückungskredite (wenige Monate) absolute Zinsen im zweistelligen Bereich üblich. Damit ergibt sich eine exzellente Jahresrendite bei einem erstklassigen Sicherheitsprofil.

Vor einer Investitionsentscheidung steht eine Prüfung durch einen externen Ausschuß, bestehend aus drei Fachleuten. Basis der Prüfung sollen in jedem Fall zusätzliche Objektgutachten unabhängiger Gutachter sein. Der Ausschuß ist laut Internetrecherche erfahren, es fällt eine Spezialisierung neben den deutschen auch auf den spanischen Immobilienmarkt auf. Dieser soll in keinem Fall Fokus des vorliegenden Angebots sein, da ausschließlich in größere deutsche Städte investiert werden soll. Die primären Investitionen werden laut Geschäftsleitung im Raum München und Augsburg stattfinden.

Dank einer jahrelangen Tätigkeit im Immobilienmarkt in München verfügen die Verantwortlichen bei P & P über einen funktionierenden Zugang zu lukrativen Zielinvestments. Die Vermittler derartiger Investitionsgelegenheiten (im Prospekt als Partner bezeichnet) erhalten bis zu 30 % des erwirtschafteten Ergebnisses für die komplette Prüfung und erneute Plazierung der Zielinvestments am Markt. Diese Beteiligung stellt einen ausgesprochen hohen Anreiz dar.

Stärken – Durchdachtes Anlagekonzept, das dank der Einzelabsicherung durch Grundbucheintrag und der Risikoverteilung auf mehrere Projekte für ein sehr gutes Risikoprofil sorgt.

Das Konzept

Das Anlegerkapital wird als partiarisches Darlehen an die spanische Anbieterin P & P Investment Gesellschaft S. L. vergeben. Ein Anleger nimmt damit unmittelbar am Unternehmenserfolg teil, das Darlehen wäre im Verwertungsfall allerdings nachrangig zu behandeln. Ein Anleger stünde damit an letzter Stelle aller möglichen Anspruchsteller.

Um Mißbrauch in der Firma zu vermeiden, muß das Anlegerkapital stets über ein deutsches Treuhandkonto fließen und wird nur nach laufender Prüfung freigegeben. Als Sicherheit für die Einzelprojekte werden, wo vorhanden, die Zielobjekte (oder Unternehmensbeteiligungen) abgetreten. Dank der geplanten breiten Streuung (bei Vollplazierung) fällt das Gesamtanlagerisiko damit sehr überzeugend aus. Die möglichen Zielengagements sind zeitlich so konzipiert, daß eine Rückzahlung jederzeit möglich sein sollte.

Die einzelnen Zielengagements sollen sich jeweils im höheren zweistelligen Prozentbereich rentieren (mindestens aber mit 20 % p. a.), was nachweislich problemlos möglich sein sollte.

Bei einer Festlaufzeit von 12 Monaten (kann aktuell jeweils um weitere 12 Monate verlängert werden) erhält der Anleger eine Verzinsung von 8 % p. a., zudem ist eine Gewinnbeteiligung möglich. Auf eine solche besteht aber kein Rechtsanspruch. Die Investitionsquote fällt mit 85,14 % (incl. Agio) vergleichsweise hoch aus, die Weichkosten liegen bei relativ niedrigen 14,85 %.

Die geplante hohe Verzinsung sollte beim geplanten Anlagefokus möglich sein. Die Anbieterin verdient über die laufenden Kosten hinaus nachrangig am Verkauf des Projekts. Die Überwachung der Kapitalströme erfolgt lückenlos und permanent durch einen offensichtlich fachlich geeigneten Anwalt in München.

Schwächen – Noch keine langfristig umfassende Leistungsbilanz für Anbieterin möglich.

Stärken – Risikodiversifikation über mehrere Engagements. Außergewöhnlich kurze Laufzeit bei hohem Zinssatz. Stringente laufende Mittelverwendung durch Fachanwalt. Projektprüfung durch externen Fachausschuß.

Die Zielgruppe

Partiarische Darlehen beteiligen den Kapitalgeber (Anleger) untermittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung, tritt der Insolvenzfall ein, steht er ganz am Ende der Schlange der Anspruchsteller. Daher sind eine qualifizierte Unternehmensstruktur, eine stringente externe Überwachung und eine breite Risikostreuung in klar definierte Zielinvestments essentiell. Die Unternehmenshistorie der Anbieterin ist vergleichsweise kurz, die Überwachung durch einen Fachanwalt ist lückenlos, das geplante Zielportefeuille nachvollziehbar. Legt man die laufenden Vorgängeremissionen zugrunde, so geht die Angebotsstrategie – bei einem sehr guten Risikoprofil – auf. Privatanleger erhielten damit bei einer sehr überschaubaren Laufzeit vergleichsweise hohe Zinsen, gepaart mit einem überzeugenden Risikoprofil.

Summa summarum

halte ich das Angebot „P & P Immobilieninvest 3.0“ der Anbieterin P & P Investment Gesellschaft S. L. für bemerkenswert. Die Konzeption überzeugt, durch die stringente externe Überwachung sowie die geplante Diversifikation ergibt sich ein überzeugendes Risikoprofil. Beim vorliegenden Angebot handelt es sich um eine kreative und intelligente Sachwertanlage. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #502 ein.