Investmentanalyse vom 21.05.2012

Publity Performance Fonds Nr. 3

Der vorliegende Fonds setzt eine erprobte Investitionsstrategie fort: den Erwerb und die professionelle Verwertung unbesicherter leistungsgestörter Kredite. Die eingebundenen Partner sind erfahren, das Konzept funktioniert, wie die ersten Geschäftsberichte von Fonds 1 belegen. Der Privatanleger erhält eine vergleichsweise hohe Gesamtanlagesicherheit, gepaart mit einer realistischen Chance auf hohe Rückflüsse.

Der Anbieter

Die Publity Investor GmbH, Leipzig, wurde im Dezember 2008 gegründet (sie firmierte bis 13. 10. 2011 unter dem Namen Task Force Investor GmbH) und wird von Christoph Blacha vertreten. Dieser ist Volljurist und nach eigener Aussage seit rund 10 Jahren mit dem Bereich NPL vertraut. Bis dato wurden zwei Vorgängerfonds emittiert, beide mit dem gleichen Investitionsziel. Das gesammelte Eigenkapital beträgt EUR 33,4 Mio. Fonds 2 wurde Ende 2011 geschlossen und mit rund EUR 25,725 Mio. leicht überplaziert. Christoph Blacha verantwortet beide Vorgängerfonds, er kann als im Fondsgeschäft für das gegebene Zielsegment erfahren gelten. Der Vertrieb erfolgt durch die Publity Vertriebs GmbH, eine 100%ige Tochter der Publity AG. Das Management verfügt über jahrelange Erfahrung und hat bis dato ein Nominalforderungsvolumen von über EUR 3 Mrd. bearbeitet – laut eigener, nicht überprüfter Aussage.

Stärken – Die im Fonds eingebundenen Partner sind erfahren. Positiver Verlauf der baugleichen Vorgängerfonds.

Der Markt

Leistungsgestörte Kredite sind Kredite, bei denen der Schuldner mit der Erfüllung seiner Pflichten bereits in Verzug geraten ist, die Bank aufgrund der Kreditnehmerbonität Zugeständnisse gemacht hat, oder die unter strategischen Aspekten kein attraktives Rendite-Risiko-Profil (aus Bankensicht) aufweisen. Leistungsgestörte Kredite sind für Banken ein zunehmend spürbares Problem. Kreditgeber bemühen sich weltweit um einen Verkauf von Kreditpaketen, um die Eigenkapitalquote zu erhöhen [1]. Die Kredite werden in zwei Gruppen unterteilt: nicht oder nicht mehr besicherte und besicherte Forderungen. Nichtbesicherte Forderungen sind in der Regel Forderungspakete aus Privatinsolvenzen, Konsumentenkredite oder solche Kredite, deren Sicherheit bereits verwertet wurde. Besicherte Forderungen sind Kredite, für deren Absicherung Sicherheiten (bspw. Immobilien, Mobilien, Lebensversicherungen, Rentenversicherungen u. ä.) gestellt wurden. Das Problem liegt in der sehr individuellen Natur der einzelnen Fälle. Die Gründe für eine Leistungsstörung von Seiten des Schuldners sind so verschieden wie die Menschen, die dahinter stehen. Die Lösungsansätze, um ein derartiges gestörtes Schuldverhältnis zu einem für alle Beteiligten befriedigenden Ende zu führen, müssen dementsprechend individualisiert werden. Das erfordert ein hohes Maß an menschlicher und fachlicher Kompetenz. In Zeiten der Krise, in denen Banken ihren Personalstamm abbauen und sich auf Kernkompetenzen konzentrieren, ist es für sie in der Regel sinnvoll, leistungsgestörte Kreditpakete an internationale Finanzinvestoren zu veräußern, die darauf spezialisierte Unternehmen mit der Verwertung beauftragen. Aktuelle Studien gehen von einem Volumen notleidender Kredite im Jahr 2012 alleine in Deutschland im Umfang von rund EUR 225 Mrd. (Nominalwert) [2] aus. Da Kreditpakete im ungesicherten Bereich für rund 1 bis 4 % ihres Nominalwertes käuflich sind, bewegt sich das Investitionsvolumen bei rund EUR 4 Mrd., was ein beträchtliches Marktpotential darstellt. Das tatsächliche Transaktionsvolumen lag laut Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing 2007 bei EUR 6,5 Mrd. (2006: EUR 14,4 Mrd.). Seit 2006 ist das Handelsvolumen deutlich zurückgegangen, 2010 wurden nur sehr wenige Transaktionen umgesetzt. Für die kommenden Jahre wird ein stark ansteigendes Transaktionsvolumen erwartet, da Kreditgeber vermehrt ihre Bücher bereinigen müssen [3].

Stärken – Ausgesprochener Wachstumsmarkt mit hohem Gewinnpotential bei einer professionellen Aufarbeitung.

Die Investition

Vor dem Erwerb von Kreditpaketen steht in jedem Fall eine umfangreiche Prüfung (due diligence). Bei unbesicherten Paketen werden rund 10 bis 20 % der Forderungen stichprobenartig überprüft. Bei besicherten Paketen werden die Sicherheiten zu 90 % geprüft und bewertet. Neben einer formalen Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen wird auch Wert auf Qualität und Risiko gelegt: So darf der Anteil der unbekannt oder ins Ausland verzogenen Schuldner bei maximal 25 % liegen. Der Verwertungsdienstleister (Servicer) und seine Partner arbeiten im gesamten EU-Bereich. Verkäufer der Pakete sind in der Regel Banken, im unbesicherten Forderungsbereich werden Rest- oder Teilportefeuilles unbesicherter Kreditforderungen auch von Finanzinvestoren angeboten. Banken bieten die Kreditpakete möglichen Käufern nur im direkten Kontakt an, damit die Einhaltung des Bankgeheimnisses, der Verschwiegenheit und sämtlicher datenschutzrechtlicher Bestimmungen zugunsten der Schuldner sichergestellt ist. Laut Servicer kommen nur solche Unternehmen bzw. Finanzinvestoren als Käufer in Frage, die eine seriöse Arbeitsqualität im Servicing, d. h. einen fairen und korrekten Umgang mit sämtlichen Schuldnern, auch in der Vergangenheit gewährleistet haben. So sollen gegebenenfalls bestehende Sicherheiten professionell und unter Wahrung sowohl der Interessen der Banken als auch der Schuldner verwertet werden.

Der Kaufpreis eines unbesicherten Forderungspakets soll maximal 1,5 % des Nominalwertes betragen. Damit ist ein sehr großes Ertragspotential gegeben. Allerdings bedarf der Verwertungserfolg auch eines sehr umsichtigen und aufwendigen Vorgehens durch Fachleute und Spezialisten. Für den Verwerter ergibt sich ein mehrstufiger Einnahmeprozeß aus den erworbenen Paketen: Bei unbesicherten Paketen machen neben Insolvenzausschüttungen in der Regel Einmal- und Ratenzahlungen von Schuldnern die Haupteinnahme aus. Jeder möglicherweise noch (teil)liquide Schuldner wird individuell behandelt. Nach der Sicherung der Forderungspakete werden laufende Zwangsversteigerungsverfahren ausgesetzt, um die einzelnen Sicherheiten zu prüfen und gegebenenfalls mit dem Schuldner Vergleiche über freihändige Veräußerung, Einmal-oder Ratenzahlungen zu verhandeln. Das beinhaltet detektivische Arbeit ebenso wie den möglichen Insolvenzantrag oder persönliche Absprachen über Teilbegleichung mit Wegfall der Restschuld. Grundsätzlich unterscheidet der Initiator zwischen Groß- und Profischuldnern und Kleinschuldnern, die in der Regel Opfer mißlicher Umstände geworden sind. Stets wird eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten angestrebt: Der Kreditgeber kann die für ihn unrentablen Forderungen gegen Gebühr veräußern, der Schuldner begleicht seine Schulden mit einem in der Regel sehr hohen Nachlaß, und der Forderungsaufkäufer kann unter dem Strich mit einem überschaubaren finanziellen Aufwand hohe Rückflüsse generieren. Bei unbesicherten Forderungen kann aufgrund des sehr guten Investitions-Renditepotential-Verhältnisses eine sehr gute Gesamtanlagesicherheit erreicht werden, wenn die Überprüfung der zu erwerbenden Pakete professionell durchgeführt wird.

Stärken – Sehr dezidierter Auswahl- und Verwertungsansatz, der in jedem Fall ein Maximum an möglichem Ertrag bringen dürfte.

Die Kompetenz

Als Verwertungsdienstleister fungiert die Publity AG, gegr. 1999 in Berlin. Sie betätigt sich seit 2004 erfolgreich im Geschäftsbereich Kreditankauf. 2006 kam der Geschäftsbereich Kreditservicing hinzu, bei dem über die hauseigenen Experten (Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsermittler und Asset-Manager) für den Forderungsinhaber die Verwertung realisiert wird. Die Publity AG hat nach eigenen Aussagen bis heute ein Nominalforderungsvolumen in Höhe von über EUR 3 Mrd. bearbeitet und teilweise erfolgreich verwertet. Die Publity AG ist Mitglied der Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e. V. und im Bankenfachverband und handelt nach deren Grundsätzen. Darüber hinaus verfügt sie über eine Inkassolizenz, kann damit unmittelbar Forderungen bei Schuldnern eintreiben. Der Hauptverantwortliche hinter der Publity AG ist Thomas Oleck, der gleichzeitig auch die Vertriebsorganisation der Publity verantwortet. Laut Prospekt verzichtet die Publity AG im Rahmen der Schuldnerkorrespondenz auf Bearbeitungs-, Mahn- und Anwaltsgebühren ebenso wie auf Inkassokosten. Somit kann der willige Schuldner tatsächlich zum Kunden werden statt zum „Heuschrecken-Opfer“. Aus Anlegersicht ist die Entwicklung der beiden Vorgängerfonds positiv: Hier läßt sich ablesen, daß der Partner Publity einen tatsächlich funktionierenden Marktzugang hat und auch den Verwertungsprozeß beherrscht. Auch wenn die beiden Vorgängerfonds noch nicht abgewickelt sind, wurden offenbar bis dato die Vorgaben erfüllt. Zum 31. 03. 2012 haben die beiden Fonds Zielportefeuilles im Wert von EUR 392 Mio. (Fonds 1) und EUR 1,36 Mrd. (Fonds 2) erworben. Die erzielten Rückflüsse aus dem Servicing wurden an die Anleger so weitergereicht, daß Fonds 1 durch vorzeitige Ausschüttungen rund 50 % des Anlegerkapitals rückgeführt hat. Fonds 2 ist aktuell vollständig investiert und liegt damit zeitlich über Plan.

Stärken – Spezialisierter Anbieter, der über einen guten Marktzugang und Erfahrung im Geschäftsfeld verfügt. Sämtliche in den Investitionsvorgang eingebundenen Fachleute sind erfahren.

Das Konzept

Leistungsgestörte Kreditforderungen stellen seit Jahren einen ausgesprochenen Wachstumsmarkt dar. Konkret werden dabei ganze Kreditpakete erworben, deren Verwertung außerhalb der Bankkompetenz liegt. Die Kredite sind als nichteinbringbar ausgebucht und werden zu einem Bruchteil ihres Nominalwertes auf den Markt gebracht. Bei einer professionellen und aufwendigen Nachbereitung läßt sich aus einem derartigen Portefeuille ein hohes Gewinnpotential realisieren. Die Laufzeit derartiger Investitionen ist sehr überschaubar und liegt im Schnitt bei maximal 30 Monaten. Positiv fällt auf, daß im Gegensatz zu Anbietern anderer geschlossener Fonds (in anderen Segmenten) Fonds-zu-Fonds-Transaktionen ausdrücklich ausgeschlossen sind: Die Fondsgesellschaft darf keine einzelnen Kreditforderungen erwerben, die sich zuvor im wirtschaftlichen Eigentum eines Vorgängerfonds befunden haben. Damit ist eine realistische Mißbrauchsmöglichkeit auf Ebene des Emissionshauses ausgeschlossen.

Wichtig für den Anleger sind die Erfahrung und die Markteinbindung des Anbieters. Die Erfahrung und der tatsächliche Marktzugang sind aus den beiden Vorgängerfonds hinreichend belegt. Die Soll-Zahlen sind laut Initiator bei beiden Fonds erreicht. Testierte Jahresabschlüsse liegen demnächst vor.

Die Kostenstruktur des vorliegenden Angebots fällt vergleichsweise hoch aus: Die Bruttoinvestitionsquote liegt bei 81,87 % (incl. Agio und Liquiditätsreserve); die laufenden Kosten liegen mit rund EUR 420.000 für Verwaltung, Servicer, Treuhand und Geschäftsführung unter den Kosten vergleichbarer Fonds. Dazu kommt noch die marktübliche Vergütung des Servicers in Höhe von 30 % der von ihm erzielten Erlöse, zusätzlich zur Basispauschale von EUR 150.000 (zzgl. USt.) p. a. für die Aktenverwaltung und das Forderungsmanagement. Demgegenüber steht eine Arbeitsleistung, die bei unbesicherten Forderungen deutlich geringer ausfällt als bei besicherten Forderungspaketen. Sollten beim vorliegenden Fonds tatsächlich besicherte Forderungen erworben werden, so würden Mehrkosten externer Gutachter die Fondsgesellschaft nicht zusätzlich belasten. Sämtliche im Zusammenhang mit der Durchführung der Kaufprüfung anfallenden Vergütungen – auch für Immobiliengutachter – sind auf maximal 1 % der Kaufpreise für Forderungsportefeuilles (zzgl. USt.) begrenzt. Mit der Jahrespauschale für den Servicer sind sämtliche für die tatsächliche Verwertung eventuell anfallenden Kosten externer Dienstleister wie Rechtsanwälte, Wirtschaftsermittler und Asset-Manager bereits abgegolten. Auch bei möglichen Rechtsstreitigkeiten über mehrere Instanzen wären die Rechtsverfolgungskosten durch die Pauschale abgegolten. Auf Ebene des Servicers sind, abhängig von Portefeuillegröße und -status, mehrere Arbeitsgruppen, bestehend aus Rechtsanwälten, Rechtsanwaltsfachangestellten, Wirtschaftermittlern und Asset-Managern, eingebunden in die Aufgabe, sämtliche Forderungen gegen alle Schuldner erfolgreich geltend zu machen bzw. durchzusetzen.

Da der Servicer und das Emissionshaus gesellschaftsrechtlich verbunden sind, liegt die Gewinnerzielungsabsicht in erster Linie auf Ebene des Servicers. Dieser erhält mit 30 % aus der einzelnen Verwertung eine gute Erlösbeteiligung. Von dieser muß er allerdings in jedem Fall die Verwertungskosten für externe Makler und andere externe Dienstleister tragen. Unter dem Strich fällt der augenscheinlich hohe Gewinn auf Ebene des Servicers überschaubar aus.

Beim vorliegenden Konzept handelt es sich um einen reinen Eigenkapitalfonds.

Der Anleger erhält damit ein Produkt mit einer sehr guten Risikostruktur für eine planbare Kostenstruktur. Laut Prospekt soll der Anleger mit einer Rendite von 10 % p. a. (IRR) rechnen können. Legt man die Zahlen von Fonds 1 zugrunde, kann der Anleger mit einer tatsächlichen linearen Rendite von 7 bis 8 % p. a. rechnen, abhängig vom Beteiligungszeitpunkt. Anleger, denen das notwendige Kleingeld für die Direktinvestments fehlt, können über das vorliegende Angebot in den interessanten Markt der unbesicherten NPLs investieren.

Stärken – Professionelle und erfahrene Partner. Sehr kurze mögliche (und flexible) Laufzeit. Marktumfeld ist für den Fonds positiv. Einnahmen sind gut planbar. Sehr gutes Risiko-Profil. Angemessene Kostenstruktur. Positiver Leistungsnachweis aus Vorgängerfonds.

Summa summarum

halte ich den Fonds „Performance Fonds Nr. 3“ der Publity Investor GmbH, Leipzig, für ausgezeichnet. Der Zielmarkt ist sehr attraktiv und auf Jahre gesichert. Die Güte des Fondskonzepts wird durch die beiden Vorgängerfonds untermauert, die laut Initiator in jeder Hinsicht im Soll liegen. Meiner Meinung nach hat der vorliegende Fonds eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #467 ein.