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Zahlen und Fakten

Initiator: TSO Europe Funds, Inc.

Investitionsobjekte: Gewerbeimmobilien in Atlanta / GA, Roanoke / VC, Rome / GA und Jacksonville / FL, USA

Bereits erworbene Objekte: 7 von 15 bis 22 geplanten Zielobjekten

Nutzungsart: Class-A-Bürogebäude, Bürogebäude, Einkaufszentrum

Vermietungsstand: zwischen rund 80 % und 100 %

Steuerliche Struktur: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den USA

Kaufpreis: USD 51,93 Mio. (für die ersten 7 Objekte)

Wert laut aktueller Markteinschätzung: USD 61,878 Mio. (für die ersten 7 Objekte)

Wiederherstellungskosten: USD 86,6 Mio. (für die ersten 7 Objekte)

Geplante Fondslaufzeit: rund 5 Jahre, Gesellschaftsende spätestens am 01. 01. 2021

Mindestzeichnungssumme: USD 15.000 zzgl. 5 % Agio

Plazierungsfrist: bis spätestens 30. Juni 2014

Mindestkapital: USD 2 Mio.

Komplementärkapital: mindestens USD 1 Mio.

Kommanditkapital: USD 50 Mio. bis max. USD 125 Mio., jeweils zzgl. 5 % Agio

Gesamtkapital: rund USD 295 Mio.

Fremdkapital: Finanzierungshebel auf Projektebene, 61 %

Geplante Ausschüttungen: 8 % p. a. bevorzugt, kumuliert 214,90 % (incl. EK) nach 5 Jahren

Geplante Rendite: 22,98 %, untermauert durch Leistungsbilanz

Initiatorbeteiligung: 3 % bei Objektverkauf, 15 % vom Mehrgewinn nach Rückführung Nettoeinlage und kumulierter Ausschüttung

Weichkosten: 18,9 % (incl. Agio)

Investitionsquote: 78,72 % incl. Agio

Liquiditätsreserve: USD 2 Mio.

Treuhandkommanditist: Specialized Title Services, Inc., Atlanta

Plazierungsgarant: nein, nicht notwendig

Anlegerbetreuung in Deutschland: DNL Invest, Düsseldorf und Uedem

Alleinstellungsmerkmale: Hohe Eigenbeteiligung des Komplementärs. 6 Objekte sind bei Plazierungsstart bereits angebunden. Hoher Diversifikationsgrad durch Objekte unterschiedlicher Nutzungsart an verschiedenen Standorten. Die Immobilien sollen einzeln veräußert werden. Bisher kein einziges Negativergebnis. Hohe Eigenbeteiligung der Verantwortlichen bei gleichzeitig schlanker Kostenstruktur.

Bewertung: 1 (Notenskala)

Investmentanalyse vom 22.05.2013

TSO-DNL Fund IV

TSO zeigt über die letzten Jahrzehnte kontinuierlich eine exzellente Leistung. Die seit 2006 offerierte Angebotsreihe findet im vorliegenden Fonds ihren aktuellen Höhepunkt: Die ersten 7 Fondsimmobilien sind bereits erworben, das Risikopotential für den Anleger ist vorbildlich gering, die Chancen hingegen sind überdurchschnittlich hoch.

Der Initiator

The Simpson Organization (TSO), Atlanta, ist eigentümergeführt und wurde 1988 von Allan Boyd Simpson gegründet. 2006 wurde für die Emissionen in Deutschland ein eigenes Emissionshaus gegründet, die TSO Europe Funds Inc., hierzulande vertreten durch die Deutsch-Niederländische Investmentagentur (DNL), mit Sitz der Verwaltung in Uedem und der Vertriebsniederlassung in Düsseldorf.

Die Geschäftsfelder der TSO decken ab: Immobilienwertentwicklungen im Südosten der USA und die Beratung und Maklertätigkeit für Regierungsstellen, Banken und internationale Investoren. Für eigene Investoren wurde bis dato ein Gesamtvolumen von über USD 3 Mrd. bewegt, als Investmentberater verantwortete TSO rund USD 2 Mrd.

Der bisherige Verlauf der TSO-DNL Funds I, II und III liegt in Form der testierten Leistungsbilanz 2011 vor. Die avisierten Ausschüttungen wurden bei jedem Fonds eingehalten. Fonds II und III liegen deutlich über den Planzahlen, auch der vorliegende Fonds schüttet bereits planmäßig aus.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse antwortete der Anbieter bei der aktuellen Analyse innerhalb eines Jahres.

Stärken – Erfahrener Nischenanbieter mit einer beeindruckenden Leistungsbilanz.

Der Markt

Anleger sehen sich heute vermehrt mit grundsätzlichen Fragen konfrontiert: Nach dem Wohin und Wie lange einer Investition und nicht zuletzt nach einem Wie sicher?

Wie sicher sind Investitionen in die Wirtschaftsmacht USA? Der Immobilienmarkt USA unterteilt sich in 60 Teilmärkte, die sämtlich unterschiedliche Entwicklungen aufweisen. Der Südosten der USA gilt als ausgesprochener Wachstumsmarkt, was Zuzugszahlen, Beschäftigungsquoten und Wirtschaftswachstum betrifft [4] [5] [6]. Für jeden Standort der Fondsobjekte liegen Gutachten vor, die eine Qualität über Landesdurchschnitt belegen. TSO arbeitet mit 5- und 3-Meilen-Radien, die evaluiert werden auf Wirtschaftskraft, Wettbewerbssituation und Lagequalität. Jeder Mikrostandort muß ein deutliches Wachstumspotential für die kommenden Jahre aufweisen und über die geplante Haltedauer von 3 bis 5 Jahren attraktiv sein.

Ein latent tödliches Risiko bei Immobilienanlagen ist das Finanzierungsrisiko. Umso positiver ist es daher für Investoren von TSO-Anlagen, daß sämtliche Risiken aus Fremdfinanzierungen persönlich von Boyd Simpson getragen werden. Dieser haftet in jedem Fall in letzter Konsequenz mit seinem persönlichen Vermögen.

Als Fazit gilt für Sie als Anleger: Investieren Sie jetzt in hervorragende Sachwerte, gepaart mit einem aktiven Management. Wenn der Anbieter selbst investiert ist und die Objektverwaltung verantwortet, ist die Ausgangsbasis sehr gut. Wenn das Portefeuille zudem aus Objekten mit unterschiedlichen Nutzungsarten besteht, erhöht sich die Gesamtanlagesicherheit weiter.

Änderungen in der Währung bzw. im Wechselkurs sind solange irrelevant, solange die Investitionssumme in USD gehalten und gedreht wird.

Schwächen – Die USA leiden landesweit unter einer Strukturschwäche, die für sehr volatile Märkte und Unsicherheit auf Investorenebene sorgt.

Stärken – Hochattraktive Teilmärkte mit sehr positiver Entwicklung, wenn der Partner vor Ort entsprechend etabliert ist.

Der Investitionsprozeß

Boyd Simpson hat sich mit der TSO als exzellenter Marktkenner erwiesen, der gezielt hochwertige Objekte mit Wertsteigerungspotential erwerben kann. Gefüllte Kassen sind heute mehr denn je ein wichtiger Wettbewerbsvorteil. In Krisenzeiten mit Eigenkapital zu kaufen, macht sich bezahlt. Wenn Banken immer restriktiver finanzieren und viele Marktteilnehmer verkaufen müssen (Stichwort Deflation und Nachbesicherung), dann lassen sich auch hochwertige Immobilien deutlich unter Wert aufkaufen. Meist handelt es sich bei Notverkäufen von institutionellen Investoren um sehr interessante Objekte, da nur so auch tatsächlich ein Käufer gefunden werden kann. Bei derartigen Transaktionen sind Schnelligkeit, Zuverlässigkeit und Diskretion Trumpf – Tugenden, die TSO seit Jahren unter Beweis gestellt hat.

Generell ist die potentielle Gewinnspanne aus den von TSO zum Weiterverkauf nach der Entwicklung eingekauften Objekten sehr hoch. Sie kann bis zu mehreren Hundert Prozent betragen, diese werden an die Anleger weitergegeben. TSO partizipiert mit 15 % verhältnismäßig gering am Verkaufserlös über die Eigenbeteiligung hinaus. Dieses Vorgehen ist ungewöhnlich, üblich wäre eine hohe Entlohnung für die geleistete Arbeit der Unternehmensgruppe. Da TSO in jeder Investitionsstufe selbst beteiligt ist, bleibt offensichtlich ein ausreichender Anreiz für überdurchschnittliche Arbeit gegeben. Bei aktuellen Fonds in Deutschland erhält TSO rund 1,8 % p. a. des jeweiligen Kommanditkapitals für die aktive Betreuung der Zielobjekte. Da hier sehr viel Arbeit zu leisten ist, um den angestrebten Mehrwert zu erreichen, und die Verwaltungskosten für vierteljährliche Ausschüttungen vergleichsweise hoch sind, halte ich die Kostenstruktur für ausgesprochen moderat.

Der spezielle TSO-Ansatz läßt sich gut an den ersten 7 Fondsobjekten erkennen. Der aktuelle Vermietungsstand liegt bei 94 %. Vier der Objekte stammen aus dem Eigentum der Sun Trust Bank, einer der landesweit größten Banken mit Schwerpunkt auf dem Südosten der USA. Der Erwerb der Objekte zu einem Preis deutlich unter Marktwert war laut TSO durch eine sehr gute und langjährig etablierte Beziehung zur Bank möglich.

Stärken – TSO kennt die Fondsobjekte aus einer sehr eingehenden Prüfung; vor Übergang in Fondseigentum war TSO in der Regel bereits seit bis zu 2 Jahren Eigentümer; TSO selektiert so rigoros aus, daß weniger als 0,5 % der Angebote zur Kaufverhandlung kommen. TSO hat nur eine Verzinsung von durchschnittlich 4,8 % p. a. auf die eigenen Ankaufpreise aufgeschlagen.

Das Konzept

TSO erwirbt Klasse-A-Immobilien im Heimatmarkt unter Wert, in der Regel aus Sondersituationen institutioneller Verkäufer. Speziell in Krisenzeiten vermag TSO sehr interessante Objekte zu erwerben, wie die bisherigen Fonds und die für den vorliegenden Fonds bereits erworbenen ersten 7 Gebäude klar zeigen. Das Portefeuille liegt bei 85 % des aktuellen (sehr niedrigen) Marktwertes, tatsächlich aber bei rund 60 % der Wiederherstellungskosten. Damit ergibt sich für den Fonds ein sehr guter Risikopuffer bzw. ein interessantes Ertragspotential beim geplanten Verkauf in 3 bis 5 Jahren.

Auch wenn der Zielmarkt USA in vieler Hinsicht sehr volatil und schwierig einzuschätzen ist, gelingt es TSO nachweislich Investmentperlen zu finden, die ein exzellentes Risiko-Chancen-Profil bieten. Damit sind die Angebote von TSO nach aktueller Einschätzung tatsächlich auch als Basisinvestment geeignet für Anleger, die neben einer hohen Sicherheit auch eine reelle Chance auf Mehrertrag wünschen. Daß dies möglich ist, zeigen die Ergebnisse von TSO aus über 70 Transaktionen in über 25 Jahren.

Stärken – Einer der erfahrensten Anbieter von Immobilien im Südosten der USA. Exzellentes Chancen-Risiko-Verhältnis. Parallele Interessen von Anbieter und Investoren. Vorzugsausschüttung für Anleger. Schlanke Kostenstruktur. Makellose Leistungsbilanz. Die ersten 7 Fondsobjekte sind bereits erworben.

Summa summarum

halte ich den Fonds „TSO-DNL Fund IV“ des Initiator TSO Simpson Europe Funds Inc. für ausgezeichnet. TSO überzeugt mit einer makellosen Leistungsbilanz. Bei jedem Fondsobjekt investiert der Anbieter eigenes Kapital und haftet alleine für die Fremdfinanzierung. Die geplante kurze Laufzeit, das spannende Marktumfeld und das exzellente Chancen-Risiko-Verhältnis lassen das vorliegende Angebot sehr attraktiv erscheinen. Es hat in meinen Augen eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #461 ein.

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