Investmentanalyse vom 12.11.2004

DOBA M 2

Der Initiator

Seit 1994 legt die Initiatorin DOBA Grund Beteiligungs GmbH geschlossene Immobilienfonds auf. Bis heute wurden 18 Fonds angeboten, von denen sich zwei noch in der Plazierung befinden. Eine Leistungsbilanz von 2003 liegt noch nicht vor. Von den ausgewiesenen Fonds gibt es bei 10 Fonds Abweichungen im Negativen von den Planzahlen (Ausschüttungen oder Tilgungsstand). Ein erfahrener Initiator, bei dem ein interessierter Anleger vor einer Investition dennoch genau prüfen sollte.

Der Prospekt

Der nach IDW-S4-Standard geschriebene Prospekt fällt mit 142 Seiten sehr umfangreich auf. Jedoch fungieren viele Seiten durch schwammige Inhalte und teils angebotsfremde Bilder nur als Platzhalter. Das Vertragswerk ist tatsächlich ein „Kleingedrucktes“. Dem Laien wird hier die Motivation einer tiefgehenden Beschäftigung mit dem Inhalt genommen. Optisch ist der Prospekt ansprechend, inhaltlich umfassend und vollständig.

Schwächen - Schwammiger Sprachduktus.

Stärken - Gelungene optische Aufmachung.

Der Standort

Der Mesostandort Stuttgart ist wirtschaftlich stabil. Eine hohe Konzentration von Industriebetrieben, eine gute Verkehrserschließung, sowie positiven Wirtschaftszahlen sprechen für den Standort. Der Mikrostandort in Bad Cannstatt ist verkehrstechnisch gut angeschlossen. Der ÖNV liegt in fußläufiger Entfernung, das überregionale Straßennetz ist schnell zu erreichen. Der Stuttgarter Hauptbahnhof ist mit dem PKW schnell erreichbar. Generell ist der Mikrostandort verkehrstechnisch gut erschlossen und für die Nutzungsart sehr gut geeignet.

Stärken - Hervorragende Lage, die nutzungsunabhängig interessant ist.

Das Objekt

Das 9 Gebäude umfassende Ensemble stammt aus den Jahren 1936 bis 1984. Die Bauweise ist auf eine industrielle Nutzung ausgerichtet. Es handelt sich um Fertigungsbereiche und Büroräume für die Industrie, Kantinenbereiche, sowie Lagerräume. Die Gebäude sind nahezu vollständig in den Jahren 2002/ 04 saniert worden. Ein vorliegendes Wertgutachten bestätigt einen Wert über dem Einkaufspreis. Allerdings entspricht die Anlage - ehemaliger Fertigungsbetrieb der Kugelfischer AG - nicht grundsätzlich heutigen Ansprüchen. Die Zielgruppe für eine potentielle Vermietung ist eindeutig im industriellen Bereich zu suchen. Die Büroräume sind nach den Vorstellungen des Hauptmieters Bosch saniert worden. Zum größten Teil existiert keine moderne Klimatechnik. Als Grund hierfür wird von Seiten des Initiators der „leichtmögliche nachträgliche Einbau“ genant. Aus Kostengründen wurde beim gegenwärtigen Mieter darauf verzichtet, da dieser keinen Wert auf eine solche legte. Laut Initiator hat Bosch selbst einen Betrag über EUR 3 Mio. in die genutzten Flächen investiert. Dies stellt im Normalfall einen Beweis für ein langfristiges Interesse am Gelände dar. Ein potentieller Verkauf nach 2022 wird sich m.E. schwierig gestalten lassen. Die Gebäude sind veraltet, das Grundstück kann für eine anderweitige Nutzung durch die gute Lage interessant sein.

Schwächen - Alte Bausubstanz, die nicht beliebig oft saniert werden kann.

Stärken - Teilweise wurden von Hauptmieter Investitionen getätigt, was für ein langfristiges Standortinteresse sprechen kann.

Die Mieter

Der erste Mietvertrag mit der Robert Bosch GmbH sieht eine feste Laufzeit bis zum 31.10.2012 vor. Die hier angemieteten Flächen umfassen 53,9% der Nettojahresmieteinnahmen. Beim zweiten Mietvertrag mit Bosch, abgesichert durch den Mietsicherungsvertrag, endet die Laufzeit zum 31.03.2011. Bosch ist insgesamt Mieter über rund 66% der Mietfläche. Die Robert Bosch GmbH hat jeweils ein Sonderkündigungsrecht zum 31.03.2006 / 2008. Für alle Mietflächen (bis auf den ersten Mietvertrag mit Bosch) besteht ein Mietsicherungsvertrag mit der Doblinger Grund GmbH bis zum 31.12.2013. Insgesamt sind sämtliche Mietverträge also vor dem 31.12.2015 beendet, dem erstmöglichen Zeitpunkt, auf einer Beteiligung auszuscheiden. Die Anlage wird zur Zeit nicht ihrer Ausrichtung gemäß genutzt. Ursprünglich für die Kugelfischer AG errichtet, werden die Gebäude heute nur teilweise von der Industrie verwendet (Seite 34ff.). Laut Aussage des Initiators wurden die von Bosch genutzten Mietflächen gemäß dessen Vorgaben saniert. Zur Zeit sollen Verhandlungen mit sämtlichen Mietern laufen, da alle ein erhöhtes Interesse am Standort geäußert haben sollen. Es sei jeweils eine Ausweitung der Mietflächen geplant.

Schwächen - Eine teilweise nicht objektgerechte Nutzung als Lager und Schulungsobjekt ist kein Garant für eine langfristige Mieterbindung.

Stärken - Mieterseitige Investitionen in das Objekt spiegeln ein Interesse am Standort wieder. Laut Initiator liegen Mietverlängerungs-, Mietausweitungsabsichten der Mieter vor.

Das Konzept

Der Anleger soll sich an einer gewerblichen Immobilie in Bad Cannstatt / Stuttgart beteiligen. Errichtet in den Jahren 1936 bis 1984, wurden die neun Gebäude generalsaniert. Auffällig ist für mich, daß der Verkäufer (DIBAG Industriebau AG) beherrschter Teil der Firmengruppe Doblinger ist. Die Provision für die Vermittlung von Anteilen fällt mit 17% sehr hoch aus (Seite 90). Die Firmenverflechtungen werden im Prospekt zwar vorschriftsgemäß angedeutet. Ein schlechter Beigeschmack kommt m.E. auf, da der Leser nur oberflächlich aufgeklärt wird. Sämtliche am Konzept beteiligte Firmen laufen un-, mittelbar auf Alfons Doblinger als Verantwortlichen zu. Laut Initiator soll der Vorteil im besseren Kundenservice bei einem Komplettangebot aus einer Hand liegen. Gleichzeitig erhöht sich durch ein solches „Klumpenrisiko“ aber auch das Mißbrauchsrisiko durch mögliche Interessenskonflikte. Der Anleger soll bei einer Mindestlaufzeit bis 2015 - geplant ist ein Verkauf ab 2022 - Ausschüttungen von 7% bis 11% (ab 2020) erhalten. Die Mietverträge sind durch eine Mietgarantie einer Konzerntochter bis Ende 2013 abgesichert. Eine Weitervermietung der Anlage soll laut Initiator problemlos möglich sein, da die bestehenden Mieter zur Zeit in Verhandlungen um eine Mietflächenerweiterung stünden. Das Verkaufsszenario in 2022 dürfte sich schwierig gestalten auf Grund des dann sehr hohen Alters der Bausubstanz. Industrieanlagen sind heute in der Regel sehr spezialisiert. Dann werden sie meist individuell für die Unternehmen erbaut, bzw. über Sell-and-Lease-Back genutzt. Generell nutzbare Anlagen, wie das Fondsobjekt eine darstellt, sind nicht zeitgemäß und beliebig austauschbar. Dies zeigt sich daran, daß Teile der Anlage von Fremdnutzern als Lager, bzw. Büro Verwendung finden. Laut Initiator soll der Hauptmieter selbst hohe Investitionen in die Mietflächen getätigt haben, um eine individuelle Nutzung zu optimieren. Die Risiken der Anlage sind hoch.

Schwächen - Veraltete Bausubstanz. Fremdgenutzte Flächen sichern keine langfristige Mieterbindung. Hohe Provisionskosten.

Stärken - Sehr guter Standort; damit kann ein langfristiges Mieterinteresse gewährleistet sein.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Renditefonds M2“ des Initiators DOBA Grund Beteiligungs GmbH für schwierig. Die Gebäude sind veraltet, wenn auch saniert. Die Objektausrichtung ist auf einen beschränkten Nutzerkreis aus der Industrie abgestellt. Die Mietverträge sind heute durch eine Mietgarantie abgesichert, die vor dem erstmöglichen Ausstiegszeitpunkt beendet sein wird. Die Kosten sind teils recht hoch. In meinen Augen hat das vorliegende Fondsangebot eine Bewertung mit „bedingt empfehlenswert“ (3) verdient.