Investmentanalyse vom 22.06.2011

Côte d'Azur 2

Projektentwicklungen in Südfrankreich - ein Novum in der deutschen Fondsbranche. Bis dato sind noch keine konkreten Grundstücke erworben worden, ein Zugang dazu besteht aber. Das Marktumfeld ist sehr stabil und weist ganz besondere Gepflogenheiten auf. Der Fonds kann für erfahrene Anleger geeignet sein.

Der Initiator

Die CAI Capital Asset Invest GmbH (vormals Côte d'Azur Invest GmbH), Berlin, startet mit dem vorliegenden Fonds einen Neuanfang. Der Vorgängerfonds wurde Ende 2009 vom Markt genommen. Laut Anbieter ist der Fonds in ein Projekt investiert. Die Anleger sollen 10% p.a. Rendite erzielen und ohne Mehrkosten in den Folgefonds wechseln können. Wurde im ersten Fonds der Initiator als Quasi-Partner parallel zum Anleger (nachrangig) entlohnt, so betrachtet die CAI sich nun als reiner Dienstleister, der am möglichen Projektgewinn nicht direkt partizipiert. Dafür sind die laufenden Kosten deutlich angehoben worden. Diese verbleiben nicht beim Initiator, sondern sind eine notwendige Investition im speziellen Marktumfeld, um für einen möglichst schnellen Dreh der Zielinvestments zu sorgen. Im Emissionshaus verteilt sich die Kompetenz auf die drei Entscheidungsträger Michael Zischka, Jurist, zuständig für die rechtlichen Themen im Unternehmen; Dirk Zieglschmid, langjähriger Finanzberater in Berlin, zuständig für Vertrieb und Marketing; und Joseph Stoffer, Bauingenieur und zuständig für sämtliche projekttechnischen Aspekte des Fonds. Stoffer war für mehrere Unternehmensgruppen als technischer Vorstand (eigen)verantwortlich für das Errichten und Ausstatten eines gewerblichen Immobilienvolumens von mehreren Hundert Millionen Euro alleine in Frankreich. Hierzulande trat er kurzfristig in Erscheinung als Geschäftsführer der Berliner Lafayette-Niederlassung [1] [2]. Stoffer sollte damit über ausreichend Kompetenz für die Auswahl und Kontrolle der bauausführenden Unternehmen verfügen. Durch seine Kontakte vor Ort ermöglicht er der Fondsgesellschaft den Zugang zu attraktiven Grundstücken. Das systemimmanente Schlüsselpersonenrisiko wird abgefedert durch lokale Partner sowie durch die seit mehreren Jahren etablierte Zusammenarbeit der Entscheidungsträger im Zielmarkt. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter zeitnah, die Kommunikation gestaltet sich insgesamt schwierig.

Schwächen – Noch keine Leistungsbilanz möglich, noch keine umgesetzten Projekte im Zielmarkt.

Stärken – Entscheidungsgremium im Haus verfügt über die notwendige Expertise und den Marktzugang.

Der Markt

An der Côte d'Azur zwischen Nizza und Saint-Tropez (der sog. Provence-Alpes-Côte d'Azur kurz PACA) waren auch während der Wirtschaftskrise die Preise vergleichsweise stabil - wenn ein Objekt keinen Makel aufwies. Offensichtlich herrscht eine große Gelassenheit vor, in dem Bewußtsein, daß die Côte d'Azur für Vermögende stets attraktiv sein wird [3]. „Mikromärkte wie ... Saint-Tropez folgen ihren eigenen Regeln - nämlich keinen“ [4]. Daher sei auch nicht mit einem Preisrückgang zu rechnen, besonders nicht im Premiumsegment. Im Bereich hochwertiger (neuwertiger) Immobilien sind offensichtlich auch in einem Käufermarkt stabile Preise durchsetzbar. Speziell das Luxussegment mit Einstiegspreisen für freistehende Häuser von rund EUR 500.000 soll sich stabil entwickeln [5]. In eben jenes Segment soll der Fonds investieren. Die Definition der Käuferklientel ist interessant. Haben traditionellerweise Engländer während der letzten hundert Jahre in der PACA investiert, so sind seit der Krise die Italiener, Russen und auch Asiaten auf dem Vormarsch. Diese Zielgruppe verfügt in der Regel über ausreichend Liquidität, erwartet dafür aber auch entsprechenden Service. So ist es offenbar durchaus üblich, Kaufinteressenten mit dem Helikopter auf Besichtigungstour zu schicken, der Bequemlichkeit und Diskretion zuliebe [6]. Diese vermögende Käuferschicht ist in der Lage, schnelle Kaufentscheidungen zu treffen, der finanzielle Aufwand des Maklers ist gleichzeitig deutlich höher. Schnelle Kaufentscheide bedeuten aus Fondssicht eine kurze Kapitalbindung, und damit eine höhere Jahresrendite. In Frankreich entfallen systembedingt einige typische Projektentwicklungsrisiken, wie das Genehmigungs- und das Fertigstellungsrisiko. Die Gewährleistungsfrist für die Bauausführung beträgt in Frankreich verbraucherfreundliche 10 Jahre (D: 5 Jahre). Der Anbieter will aus Anlegersicht verbleibende Risiken wie Planungs- und Kostenrisiko aushebeln. So wird das Baukostenrisiko von einer Tochtergesellschaft getragen, deren Geschäftsführer der Hauptgesellschafter Joseph Stoffer ist. Dieser kann eine 20jährige Erfahrung als Bauingenieur vorweisen. In der Vergangenheit hat er Projekte (Gewerbeobjekte) unter anderem in Südfrankreich verantwortet.

Schwächen – Für den Zielmarkt existieren keine allgemein abrufbaren Marktdaten, wie sie hierzulande üblich sind.

Stärken – Zielmarkt ist sehr stabil und weist hohe Renditechancen auf. Im Haus liegt eine sehr lange und profunde Kenntnis des französischen Bausektors vor.

Die Investitionsstruktur

Der Fonds soll anfänglich bis zu 6 Grundstücke (ca. 400 EUR / m²) mindestens mit Blick auf das Meer ankaufen, beplanen, bebauen und veräußern. Nach dem geplanten Verkauf sollen die Rückflüsse reinvestiert werden, so daß der Fonds insgesamt auf rund 16 Zielinvestments kommen kann. Die Grundstücke sollen 2.500 m² groß sein, die umbaute Fläche soll je Projekt bei 10 % bis 15 % der Grundfläche liegen. Dabei kann der Fonds völlig flexibel auf die Wünsche der möglichen Käufer reagieren: So sind Vorabverkäufe nach der Beplanung ebenso möglich wie die komplette Erstellung mit anschließendem Verkauf. Für den Fonds ergeben sich damit sehr unterschiedliche Haltezeiten der einzelnen Projekte. Um die vermögende Käuferklientel zu begeistern, muß der Fonds ein erhebliches Budget für Veranstaltungen, Präsentationsmaterialien und andere Maßnahmen vor Ort bereithalten. Diese Strategie ist Ergebnis einer inzwischen 3,5jährigen Marktbeobachtung durch den Initiator. So sollen nach Markterhebungen konkrete Grundstücke evaluiert und auch rechtlich geprüft worden sein. Die Côte d'Azur Investissements S. A. R. L. soll 7 % Verkaufsprovision aus den einzelnen Fondsobjekten erhalten. Diese werden zu einem großen Teil (rund 5 % Courtage zzgl. Steuer sind vor Ort üblich [7]) an die externen Makler weitergereicht. Für die Bauplanung sollen 110 % der festgelegten Bruttobaukosten an die S. A. R. L. fließen, diese bezahlt die Subunternehmer dann auf eigene Rechnung und übernimmt die 10jährige Gewährleistung. CAI rechnet teilweise auch mit Objektverkäufen von Plan ohne Bauinvestitionen. Über die laufenden Kosten hinaus, sowie die anteilige Verkaufsprovision, ist der Initiator nicht am Projektgewinn beteiligt. Insgesamt lassen die Investitionsvorgaben dem Anleger kein Mitspracherecht, was bei der Größe der möglichen Zielprojekte und der Vielzahl möglicher Investitionsentscheidungen auch schwierig wäre. Der Fondsanleger muß vollumfassend auf die Entscheidungsträger im Unternehmen und vor Ort vertrauen.

Schwächen – Fondsanleger muß vollumfassend auf eine korrekte und funktionierende Investitionsumsetzung vertrauen.

Stärken – Die Investitionsvorgaben sind stimmig.

Das Konzept

Für den Fonds sind bis dato noch keine konkreten Zielgrundstücke vertraglich angebunden. Vor Ort an hochwertige Grundstücke zu günstigen Preisen zu kommen, ist nur durch sehr gute Beziehungen möglich. Tatsächlich sind bereits mögliche Grundstücke ausgewählt. Damit handelt es sich aus Anlegersicht um einen eingeschränkten Blind-Pool-Fonds. Bei einer geplanten Fondslaufzeit bis Ende 2017 soll der Anleger kumulierte Rückflüsse von 167,5 % (vor Steuern) erhalten. Die Prognoseannahmen fußen auf umfassenden Marktanalysen. Die Kostenstruktur ist mit 20,19 % Initialkosten (incl. Agio) und 3,9 % laufenden Kosten auch für einen Projektentwicklungsfonds teuer. Andererseits halte ich den Kostenapparat vor dem sehr speziellen Marktumfeld für notwendig und gewinnbringend. Den sehr hohen Kosten steht ein entsprechendes Gewinnpotential gegenüber. Nur durch kostenintensives Marketing der Projekte wird ein schneller Verkauf ermöglicht. Fondsanleger müssen sich, wenn sie sich nicht vor Ort von der Qualität der Projekte überzeugen wollen, auf die Aussagen des Initiators verlassen. Die einzelnen Projekte sollen professionell im Internet beschrieben werden und en détail einsehbar sein. Da das Marktumfeld sehr speziell ist, ist der Fonds in erster Linie für erfahrene Anleger geeignet. Investoren sollten sich der möglichen Risiken aus einer zeitlich verzögerten Umsetzung bewußt sein.

Schwächen – Blind-Pool. Schlüsselpersonenrisiko. Bis dato noch keine Projekterfahrung vor Ort.

Stärken – Seit Jahrhunderten stabiles Marktumfeld mit hochattraktiven Renditechancen. Qualifizierte Partner vor Ort. Umfangreiche Vor-Ort-Recherche und mehrere ausgewählte Zielprojekte. Übliche Projektentwicklungsrisiken fehlen.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Côte d'Azur 2“ der CAI Capital Asset Invest GmbH, Berlin, für beachtenswert. Das Fondskonzept ist grundsätzlich solide erarbeitet. Das Marktumfeld ist attraktiv und hat sich auch in der Wirtschaftskrise als preisstabil erwiesen. Da das Fondskonzept noch keine Feuertaufe bestanden hat, halte ich eine Bewertung mit „gut“ (2) für angemessen.