Investmentanalyse vom 09.12.2009

ESI China 1

Der Fonds stellt das Erstlingswerk des neuen Emissionshauses ESI Euro Sino Invest GmbH dar. Sämtliche eingebundenen Personen und Unternehmen sind etabliert und teilweise altgedient. So steht hinter der Emittentin die ZBI, Erlangen. Der Fonds punktet mit sehr erfahrenen Partnern, einem durchdachten Konzept, einer sehr kurzen geplanten Laufzeit und einem adäquaten möglichen Rückfluß.

Der Initiator

Die ESI Euro Sino Invest GmbH, Erlangen, ist eine Gemeinschaftsgründung der ZBI AG und einer privaten Anlagegesellschaft Tucher Invest GmbH. Die ZBI wurde 1998 in Erlangen gegründet und hat sich als sehr erfahrener Anbieter von Immobilienentwicklungen etabliert. Der vorliegende Fonds stellt das erste Angebot einer Investition in den chinesischen Markt dar. Die Tucher GmbH investiert einen 6stelligen Betrag in das Projekt, ebenso der Aufsichtsratsvorsitzende der ZIB AG. Hinter der Tucher GmbH steht die Vermögensverwaltung der Familie Tucher, die das vorliegende Projekt für sich selbst und Vermögensverwaltungen befreundeter Familien entwickelt hat. Aufgrund der Finanzkrise wurde das Projekt um ein Jahr verschoben und auch „normalen“ Anlegern geöffnet. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator fachlich sehr fundiert innerhalb von drei Wochen.

Schwächen – Erstlingswerk, damit noch keine Aussage möglich über die Qualität des Marktzugangs.

Stärken – Die Unternehmen und die Entscheider hinter dem Emissionshaus können eine langjährig erfolgreiche Tätigkeit in der Immobilienentwicklung vorweisen.

Der Prospekt

Mit rund 200 Seiten fällt der Prospekt sehr umfangreich aus. Inhaltlich ist der Prospekt umfassend, speziell der lokale Markt ist sehr tiefgehend analysiert. Die Darstellung ist optisch ansprechend, der Sprachduktus geschliffen und verständlich.

Der Standort

China als potentieller Investitionsstandort läßt einerseits die Herzen höher schlagen. Andererseits zeigen andere Beteiligungsangebote die Schwierigkeiten des Marktes ganz deutlich auf: Ohne ein direktes Einbinden der lokalen Partner in den Profit eines Projekts hat selbiges wenig Chancen auf einen erfolgreichen Abschluß für die ausländischen Investoren. Für Ausländer ist laut dem deutschen Verantwortlichen vor Ort, Florian Schmied, eine sehr hohe Rechtssicherheit für Vertragsangelegenheiten gegeben. Eine möglichst enge Verquickung der wirtschaftlichen Interessen von politisch und wirtschaftlich wichtigen Entscheidungsträgern kann bei Problemfällen einer Projektentwicklung sehr nützlich sein. Für den wirtschaftlichen Erfolg ist sie grund-sätzlich aber nicht entscheidend. Die Wachstumschancen in allen Bereichen sprechen grundsätzlich für den Makrostandort. Das Bevölkerungswachstum und die hohe vorhandene Liquidität einer wachsenden Mittelschicht sorgen für eine zunehmende Nachfrage nach selbstgenutzten Wohnimmobilien. Vor allem die sich entwickelnden rund 2 Dutzend Millionenstädte zweiten Rangs weisen ein sehr gutes Entwicklungspotential auf. Allerdings existieren bei der Entwicklung des Wohnungsmarktes ähnlich große regionale Unterschiede wie in Deutschland. Im Rahmen eines landesweiten Urbanisierungsprozesses wetteifern die verschiedenen Großstädte um den zukünftigen Mittelstand. Die Millionenstadt Shenyang ist die größte Stadt Nordchinas (7,6 Mio. Einwohner) und der wichtigste regionale Verkehrsknotenpunkt. Die Wirtschaft der Stadt, hauptsächlich Schwerindustrie, ist in erster Linie abhängig vom Binnenmarkt. Damit sollen die Auswirkungen der weltweiten Wirtschaftskrise in Shenyang kaum spürbar sein, wofür auch die vom Initiator vorgelegten Wachstumszahlen sprechen. Im Prospekt vorgelegtes Zahlenmaterial weist eindeutig auf einen großen Bedarf im mittleren und niedrigen Preissegment hin. Von Regierungsseite wurden deutliche finanzielle Anreize geschaffen, um privaten Wohnungsinteressenten Käufe schmackhaft zu machen. Auf Ebene der Stadtregierung werden im Nachgang der Wirtschaftskrise Investitionsprogramme in die Infrastruktur und den Immobilienmarkt umgesetzt. Ziel all dieser Maßnahmen ist es, die Nachfrage nach Wohnimmobilien anzukurbeln. Das Fondsprojekt liegt in einem neuen Distrikt (Hunnan-Distrikt). Da die umliegenden Viertel (Universität und High-Tech-Areal) ebenfalls neu entwickelt werden, ist eine hohe Attraktivität für eine junge und kaufkräftige Mittelschicht plausibel überzeugend. Sowohl der Hauptbahnhof als auch der internationale Flughafen sind bequem über den Individualverkehr erreichbar. Ebenso ist der ÖPVN - die U-Bahn der Stadt wurde 2009 eröffnet - unmittelbar angebunden. Die Infrastruktur des Distrikts wurde für die Olympischen Spiele modernisiert. Diese Faktoren sollten deutlich über die geplante Fondslaufzeit hinaus für einen sehr attraktiven Objektstandort sorgen.

Stärken – Hochinteressanter Markt mit einem ausgewogenen Risiko-Chancen-Profil bei entsprechend etablierten Verbindungen.

Das Projekt

Das Fondsgrundstück für das Projekt „European Garden“ umfaßt 80.000 m² und soll mit rund 24 Wohnhäusern zwischen und 2 Etagen bebaut werden. Die Bauausführung soll einer oberen Mittelklasse entsprechen. Dabei soll ein europäischer Baustil mit europäischer Qualität umgesetzt werden. Diese orientiert sich am ersten Projekt und soll diese in wesentlichen, Europa betreffenden Aspekten übertreffen. Die Qualität soll generell über dem im China üblichen Standard liegen. So sind im Einzelnen eine hochwertigere Gebäudeisolierung und -verglasung geplant, auch eine im lokalen Markt noch nicht übliche Fußbodenheizung wird verbaut. Auch eine Energiegewinnung durch Geothermie ist gerade in der Umsetzungsphase - ein Novum für ein derartiges Projekt im lokalen Markt. Hier kann die deutsche Vertretung des JV-Unternehmens nachweislich eine große Expertise vorweisen. Auf jeden Fall soll durch ein international tätiges Architekturbüro mit einer seit Jahren etablierten Präsenz in China ein Baustil umgesetzt werden, der sich am Geschmack der Käufer orientiert. Laut Prospekt wird dabei ein ungewöhnlich hoher Aufwand in der Planung betrieben, der sich aber in den Verkaufszahlen niederschlagen sollte. Bis zu 10 % der Flächen sind für gewerbliche Nutzung vorgesehen. Aus Planungssicht sehr vorteilhaft ist die Tatsache, daß es sich beim Fondsprojekt um den zweiten Bauabschnitt einer Entwicklung handelt. Diese weist eine vergleichbare Nutzungsfläche und Konzeption auf und soll bis Ende 2009 komplett fertig gestellt sein. Mitte 2009 waren rund 9 % der Flächen abverkauft. Die Käufer des ersten Projektteils waren in erster Linie Beamte, das Fondsprojekt soll auf dem freien Markt angeboten werden. Für den Verkauf der Fondseinheiten ist derselbe Vertrieb zuständig, der auch den ersten Bauabschnitt im Markt plaziert hat. Der Verkauf wird über das JV-Unternehmen durchgeführt, die Verantwortung liegt bei den deutschen Vertretern. Für das Projekt bemerkenswert und vorteilhaft sind zwei Aspekte: Das Projekt wurde über 2,5 Jahre geplant. Das vom chinesischen Partner eingebrachte Land wurde innerhalb der letzten 2 Jahre eingekauft, zu Preisen die rund 20 % unter den heute üblichen Preisen lagen.

Stärken – Erfolgreicher erster Bauabschnitt. Projekt trifft die aktuelle Nachfrage. Durch die Käufer des ersten Abschnitts ist eine hohe Bekanntheit garantiert.

Die Partner

Chinesischer Partner vor Ort ist die Shenyang Honest Century Real Estate Development Co. Ltd. Diese, gegründet 2001, bringt laut Initiator umfangreiche Erfahrung in der Projektentwicklung in Shenyang mit und beschäftig aktuell rund 2.000 Mitarbeiter. Der Mehrheitsgesellschafter des JV-Partners, Yan Dekui, ist laut seiner Vita auch politisch gut etabliert, da er jahrelang direkt für die Zentralregierung in leitender Position gearbeitet hat. In das Projekt bringt der Partner die Landnutzungsrechte ein und ist damit auch wirtschaftlich (50:50) eingebunden. Der JV-Partner hat den 1. Abschnitt der Projektentwicklung „European Gardens“ erfolgreich abgeschlossen und veräußert. Für die Bauumsetzung und die Projektbetreuung ist ein Joint-Venture-Unternehmen zuständig, das hälftig von o. g. Partner und hälftig indirekt vom Fonds gegründet werden soll. Rechnerisch gesehen soll das Kapital dieses Unternehmens bei rund EUR 47,5 Mio. liegen, wobei der JV-Partner seine Hälfte der Einlage in Form der Landnutzungsrechte einbringt. Um das Risiko einer Partnerschaft mit chinesischen Firmen möglichst zu minimieren, erfolgt die Bauüberwachung vor Ort durch Tochtergesellschaften der Initiatorin. Die Geschäftsführung des JV-Unternehmens erfolgt durch einen Deutschen, Florian Schmied, der seit knapp 5 Jahren vor Ort tätig ist. Schmied ist offensichtlich sehr gut vernetzt, so sind sämtliche politischen Kontakte von ihm eingebracht worden. Schmied wurde vor rund 5 Jahren von der Tucher-Vermögensverwaltung nach China entsandt, um Projekte vor Ort zu prüfen. Bis dato wurden rund 100 mögliche Investments geprüft, in das vorliegende Projekt wurden 2,5 Jahre Vorbereitung investiert. Vor Ort ist das Büro mit 8 deutschen Mitarbeitern besetzt. Auf den ersten Blick findet keine Mittelverwendungskontrolle durch eine unabhängige und externe Wirtschaftsprüfungs-Kanzlei statt. Tatsächlich aber ist Schmied als Vertreter der ESI vor Ort verpflichtet, an das JV-Unternehmen in Hong Kong monatliche Berichte unter anderem mit detaillierten Kostenaufstellungen zu senden, die von Ernst & Young überprüft werden. Der verantwortliche Direktor in Hong Kong ist gleichzeitig in der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft. Somit ist sichergestellt, daß die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft über sämtliche Aktivitäten informiert ist. Da das Projekt grundsätzlich für eine Vermögensverwaltung konzipiert worden ist, sind die Kontrollmechanismen dementsprechend professionell und umfassend.

Stärken – Partner sind im lokalen Markt etabliert. Die Projekt-Kontrolle erfolgt durch Entsandte der Emittentin vor Ort. Dezidierte Kontrolle durch externe WP-Kanzlei.

Das Konzept

Als Fondsprojekt sollen in der nordost-chinesischen Millionenstadt Shenyang geplante 24 Wohnhäuser (mit einem kleinen Gewerbeanteil) auf einem Areal von rund 80.000 m² errichtet werden. Die geplante Fondslaufzeit liegt bei rund 2,5 Jahren, die Ausschüttungen bei erwarteten 14,5 % p. a. (vor Steuern). Der Initiator ist nachrangig erfolgsabhängig beteiligt, zudem sind die Entscheidungsträger im Emissionshaus substantiell beteiligt. Neben den Anlegern ist inzwischen eine Vermögensverwaltung mit einer Einlage von EUR 5 Mio. beteiligt. Der Investment Manager wird erfolgsabhängig von den Projektgewinnen entlohnt (12,5 %), parallel zu den Fondsanlegern. Der Joint-Venture-Partner vor Ort ist durch das Einbringen der Landnutzungsrechte am Projekt beteiligt. Die Weichkosten fallen mit rund 18,81 % niedrig aus. Die Investitionsquote liegt bei 79,24 % (incl. Agio), ist damit vertretbar. Was den Fonds hervorhebt ist das Vorliegen eines baufertigen Projekts, das über 2,5 Jahre entwickelt wurde. Der Fonds weist die für eine Projektentwicklung typischen Risiken auf: Bauherren-, Fertigstellungs- und Investitionskostenrisiken. Die Risiken werden teilweise relativiert durch die Erfahrungen aus Projekt 1, soweit sie übertragbar sind. In China werden Wohnungen im erweiterten Rohbauzustand verkauft. Damit entfällt ein Subunternehmerrisiko im Ausbau. Generalunternehmer werden erst 6 Monate nach Ausführung entlohnt. Dies erleichtert die Leistungskontrolle. Es liegt ein erwähnenswertes Fremdwährungsrisiko vor, das gleichzeitig eine große Chance auf einen Mehrertrag bedeuten könnte: Da der RMB weltweit u. a. durch internationale Ölhandelsverträge deutlich an Gewichtung gewinnt, dürfte sich das Wechselkursverhältnis zum EUR in den kommenden Monaten nachhaltig ändern. Die einzelnen Genehmigungen (Bau, Baubeginn und Vertrieb) sind noch nicht bewilligt. Allerdings soll es sich hierbei um ein rein formales Prozedere handeln, da durch den fertig gestellten ersten Bauabschnitt die grundsätzliche Planungsgenehmigung vorliegt. Die Abhängigkeit von den überregionalen Behörden bzw. den chinesischen Partnern vor Ort ist ausgesprochen hoch. Durch den deutschen Verantwortlichen des Emissionshauses vor Ort, Florian Schmied, ist ein funktionierender Zugang zur politischen Ebene gegeben. Für den Fonds vorteilhaft: Der erste - vergleichbare - Bauabschnitt wurde laut Prospekt fristgerecht fertiggestellt und bereits im Markt plaziert. Das Marktumfeld ist hervorragend. Der Bedarf nach Wohneinheiten wächst stetig. Da die chinesische Wirtschaftspolitik im Rahmen der allseits bekannten 5-Jahres-Pläne überdurchschnittlich planbar ist, kann ein Engagement für international diversifizierende Anleger sehr empfehlenswert sein. Das Risiko-Ertragsverhältnis ist ausgewogen. Die Entscheider hinter dem Emissionshaus sind selbst in substantieller Höhe beteiligt, der Initiator und der lokale Partner partizipieren nachrangig am Fondserfolg, damit halte ich den Fonds für sauber konzipiert.

Stärken – Erfahrenes Management. Etablierte Partner vor Ort. Exzellente Marktumgebung. Für einen Projektentwicklungsfonds ausgewogenes Chancen-Risiken-Verhältnis. Initiator und lokaler Partner verdienen nachrangig. Entscheider im Emissionshaus sind 6stellig beteiligt. Projekt wurde für familieneigene (und befreundete) Vermögensverwaltungen konzipiert. Mittelverwendung wird durch externe WP-Kanzlei kontrolliert.

Summa summarum

halte ich das Angebot „ESI China 1“ des Initiators Euro Sino Invest, Erlangen, für ausgezeichnet. Die Expertise der deutschen Vertreter vor Ort ist sehr hoch, das Fondskonzept ist außerordentlich sauber konzipiert und über mehrere Jahre verfeinert worden. Durch den abgeschlossenen ersten Bauabschnitt ist das Fondsprojekt gut planbar. Für Anleger, die eine Beteiligung in Asien suchen, sollte der vorliegende Fonds in die engere Wahl kommen. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.