Investmentanalyse vom 01.09.2009

Amax Dubai Renditefonds I

Amax bietet nach etabliertem Vorbild einen Handelsfonds mit dem Investitionsschwerpunkt Dubai und weiteren Emiraten. Die geplante Laufzeit ist kurz, das Chancen-Risiko-Verhältnis angemessen.

Der Initiator

Die Amax-Unternehmensgruppe, Nettetal, ist seit 2005 aktiv. Das vorliegende Angebot ist das erste aus dem Haus. Über die Erfahrung der einzelnen Entscheidungsträger liegen keine Aussagen vor. Auf Fragen im Rahmen der Analyse antwortete der Initiator innerhalb von 3 Tagen. Die Marktkenntnis des Initiators ist offensichtlich überdurchschnittlich hoch.

Schwächen – Bis dato liegt auf Grund der kurzen Emissionstätigkeit noch keine Leistungsbilanz vor.

Der Prospekt

Mit 108 relevanten Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Der Markt ist nachvollziehbar dargestellt, allerdings vermisse ich Nachweise zum bestehenden Zugang. Davon abgesehen sind alle relevanten Fakten aufgeführt.

Der Markt

Die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) stellen als Zusammenschluß von sieben Emiraten ein Wirtschaftsgebilde mit exorbitant großen Wachstumszahlen dar. Allen Emiraten gemein ist die steigende Nachfrage nach Wohnraum und Büroflächen auf Grund stetigen Zuzugs vor allem ausländischer Unternehmen. Gefördert wird dies durch umfangreiche Steuervorteile. Der Immobilienmarkt in Dubai und den gesamten Emiraten, besonders Abu Dhabi, ist seit Jahren sehr dynamisch. Die in der Region möglichen Gewinne durch den Zwischenhandel von Immobilien bereits während der Projektphase haben in den letzten Jahren speziell in Dubai zu einem stark überhitzten Markt geführt. Im Rahmen der weltweiten Wirtschaftskrise erlebt auch der Immobilienmarkt in Dubai einen starken Einbruch (seit dem dritten Quartal). Laut Marktbeobachtern weist der Immobilienmarkt in den VAE einen großen Vorteil auf: Einer ständig wachsenden Nachfrage steht ein inadäquates Angebot gegenüber. Die Bodenfläche der VAE ist nicht beliebig erweiterbar. Seit 2002 dürfen ausländische Investoren in speziellen Zonen Immobilieneigentum erwerben. Seit März 2006 ist eine dem Grundbuch vergleichbare Dokumentierung der Eigentumsrechte auch für ausländische Käufer möglich. Durch den Wegfall der Immobilienspekulanten, die auf einen möglichst kurzfristigen Gewinn setzten, erlebt der Immobilienmarkt in den VAE einen grundsätzlichen Wandel zur Nachhaltigkeit: Wurde vor wenigen Monaten noch kein Wert auf die Langfristigkeit einer Immobilienanlage gelegt, rücken heute vermehrt Aspekte wie Bauqualität und langfristige Betreuung einer Immobilie in den Vordergrund - Aspekte, die in jedem maturierten Immobilienmarkt von Bedeutung sind. Für den Anleger ergibt sich damit der Vorteil eines besser planbaren Marktumfeldes, das aufgrund der exorbitanten Nachfrage immer noch zu den attraktivsten Märkten weltweit zählen dürfte. Nicht zuletzt die langfristigen Bebauungspläne der einzelnen Regierungen in den VAE sorgen für einen stabilen Rahmen, in welchem sich der private Investor bewegen kann. Dank der Marktbereinigung speziell in Dubai lassen sich aktuell wieder realistische Einkaufspreise erzielen. Diese Chance erfordert im Normalfall eine Blind-Pool-Konstruktion, um schnelle Entscheidungen zu ermöglichen und die Unabhängigkeit von bestehenden Verträgen sicherzustellen.

Schwächen – Sehr gute Kontakte sind notwendig für das Funktionieren des Konzepts.

Stärken – Exzellente Renditechancen bei bestehendem Marktzugang.

Die Investitionskriterien

Der Fonds soll aktiv mit Immobilien(paketen) in den VAE handeln. Dabei können auch Beteiligungen erworben werden an Unternehmen, die Immobilien entwickeln. Grundsätzlich soll bei jedem Zielinvestment eine Mindestgewinnmarge von 20 % p. a. erreicht werden. Ist ein externer Partner involviert, muß dieser eine 20%ige Mindestausschüttung garantieren. Grundsätzlich liegt ein Investitionsschwerpunkt in Dubai, gefolgt von Abu Dhabi, Ra's al Chaima, Ajman und Umm al-Qaiwain. Die drei letztgenannten Emirate befinden sich gerade auf dem Startsprung einer möglichen wirtschaftlichen Entwicklung wie in Dubai. Damit wären die erwarteten Renditen grundsätzlich möglich. Aktuell sieht der Initiator speziell in Dubai hohe Chancen im Wohnungsmarkt. Um Investitionschancen nutzen zu können, sind die Investitionskriterien allgemein gehalten, der Anleger muß voll auf die Expertise der Partner vor Ort vertrauen.

Schwächen – Die Kriterien sind ausgesprochen allgemein, für den Außenstehenden gibt es keine Nachvollziehbarkeit der Entscheidungen.

Stärken – Kriterien ermöglichen sehr flexible Entscheidungen.

Die Partner

Als Partner vor Ort sollen mehrere externe Unternehmen dienen. Für die Projektauswahl und steuerung ist dabei die Prelaunch Property Brokers, Dubai, zuständig. Hinter dem Unternehmen steht Axel Hahn, der über 15 Jahre Erfahrung im internationalen Immobiliengeschäft verfügen soll. In Dubai ist Hahn laut Initiator seit 5 Jahren tätig. Gegründet 2007 kann Prelaunch Property Brokers ein bisher betreutes Volumen im Wert von rund USD 250 Mio. vorweisen. Das Unternehmen ist vor Ort in Dubai mit 4 Fachkräften vertreten. Weitere externe Partner sollen etablierte Bauunternehmen vor Ort sein, die bei gemeinsamen Projekten als Garantiegeber auftreten sollen. Die vom Initiator auf der Internetpräsenz veröffentlichten Partner mit konkreten Projekten sind namhaft. Der Initiator ist keine Bindung zu einzelnen Anbietern eingegangen, um Marktchancen nutzen zu können. Für den Anleger bedeutet dies augenscheinlich eine schlechtere Überprüfbarkeit des Initiators. Da der Fonds aber über eine stringente Mittelverwendungskontrolle durch eine erfahrene externe Wirtschaftsprüfungskanzlei verfügt, die gemäß Vertrag strenge Prüfkriterien vor einer Freigabe erfüllen muß, kann der Anleger von einer soliden Mittelinvestition in externe Partner ausgehen.

Stärken – Fachpartner vor Ort ist etabliert und sehr markterfahren. Durch die stringente Mittelverwendungskontrolle wird eine sinnvolle Mittelinvestition gewährleistet.

Das Konzept

Immobilien als Umlaufvermögen, ein aktiver Handel mit im Schwerpunkt wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien in den VAE, die in unterschiedlichen Fertigstellungsstadien angekauft und wieder veräußert werden sollen - nach diesem bewährten Konzept will der vorliegende Fonds vorgehen. Die Zielinvestments sollen eine Rendite von jeweils mindestens 20 % p. a. einbringen. Bei einer geplanten Laufzeit bis Ende 2012 soll der Anleger Ausschüttungen von 15 % p. a. erhalten, ehe der Initiator hälftig am Mehrertrag beteiligt wird. Diese Konzeption zeigt, wie sehr der Anbieter vom Markt überzeugt ist, da die Gewinnschwelle für eine Initiatorbeteiligung sehr hoch ist. Insgesamt prognostiziert der Initiator eine konservative Nachsteuerrendite für den Anleger von 22,78 %. Die Weichkosten fallen mit rund 18,59 % (incl. Agio) für einen Handelsfonds in der Region vertretbar aus. Der Fonds kommt ohne Fremdmittel aus. Die Konzeptionsparameter sind sehr allgemein gehalten, was unter anderem dem Blind-Pool-Charakter des Fonds geschuldet wird. Der Investitionsgrad ist mit 79,53 % (incl. Agio) niedrig. Der gesamte Erfolg steht und fällt mit der Qualität des Partners vor Ort. Dieser soll über einen etablierten Marktzugang verfügen. Für den Fonds besteht eine hohe Abhängigkeit von diesem einen Partner, der auch für die Auswahl der weiteren externen Partner zuständig ist. Aus Anlegersicht wichtig und erfolgsentscheidend dürfte unter anderem die durchgehende und strenge Mittelverwendungskontrolle durch eine etablierte WP-Kanzlei sein. Dank der Diversifikation auf sämtliche Emirate der VAE sinkt das Standortrisiko etwas. Zudem weist das Konzept in Form der zumindest teilweise geplanten Partnergarantien eine Exit-Strategie auf, die unabhängig vom Marktumfeld ist. Insgesamt weist der Fonds damit ein sehr gutes Chancen-Risiko-Profil auf. Beim vorliegenden Fonds handelt es sich um einen Spezialfonds für erfahrene Anleger. Das systembedingte hohe Anlagerisiko ist durch die Expertise vor Ort und die strenge Mittelverwendungskontrolle relativiert.

Schwächen – Blind-Pool-Risiko. Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Sehr gutes Marktumfeld. Kurze geplante Laufzeit. Etablierter Partner vor Ort. Durchgehende Mittelverwendungskontrolle durch erfahrene WP-Kanzlei. Hohe Gewinnschwelle für Initiatorbeteiligung. Bestehende Exit-Strategie.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Dubai Renditefonds I“ des Initiators Amax, Nettetal, für einwandfrei. Das Anlagekonzept ist vor dem dynamischen Markthintergrund interessant, die für die kurze Laufzeit mögliche Durchschnittsrendite sehr hoch. Ein derartiger Fonds kann für erfahrene Anleger interessant sein. Insgesamt ist das Chancen-Risiko-Verhältnis ausgewogen. Meiner Meinung nach verdient der Fonds eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).