Investmentanalyse vom 31.07.2009

Côte d’Azur I

Projektentwicklungen in Südfrankreich - eine an sich spannende Idee, die der Anbieter Côte d'Azur Invest auch grundsätzlich gut erschließt. Die Kostenstruktur ist vorbildlich, allerdings fehlen im Prospekt entscheidungsrelevante Fakten.

Der Initiator

Die Côte d'Azur Invest GmbH, Berlin, ist ein Neuling unter den Anbietern geschlossener Fonds, das vorliegende Angebot ist das Erstlingswerk. Die Entscheidungsträger im Haus können langjährige Erfahrungen in der Konzeption und dem Vertrieb geschlossener Fonds vorweisen. Im Haus bringt der Hauptgesellschafter Joseph Stoffer als Bauingenieur eine 20jährige internationale Erfahrung im Immobiliensektor ein. Auf Fragen, die im Analyseverfahren auftraten, reagierte der Anbieter jeweils binnen eines Tages. Auf Grund der mangelnden Darstellungsqualität im Prospekt wurde ein überdurchschnittliches Mehr an Informationsaustausch notwendig. Erst auf mehrfache Nachfrage wurden die für eine Analyse notwendigen Fakten, unter anderem bezüglich der fachlichen Expertise im Haus, übermittelt.

Schwächen – Noch keine Leistungsbilanz möglich.

Stärken – Entscheidungsträger ist vor Ort etabliert und nachweislich sehr erfahren.

Der Prospekt

Mit 70 Seiten ist der Prospekt ungewöhnlich schlank geraten. Inhaltlich fällt er deutlich zu mager aus. So fehlt eine deutliche Darstellung der nachweislich vorhandenen profunden Expertise im Bausektor, die einer der Gesellschafter als Entscheidungsträger vor Ort mitbringt. Die Sprachführung ist gut, die optische Aufmachung gelungen.

Der Markt

Luxusimmobilien an der Côte d'Azur - in diesen seit Jahren stabilen Wachstumsmarkt soll der Fonds investieren. Dabei sollen durch Projektentwicklungen sämtliche Glieder der Wertschöpfungskette abgedeckt werden. Konkret sollen Grundstücke zwischen 1.000 und 3.000 m² mit Wohneinheiten von 60 bis 300 m² bebaut werden. Die geplanten Immobilien sollen als Wohn- und Ferienimmobilien genutzt werden. Es sind offensichtlich bereits konkrete Grundstücke begutachtet worden, aber noch nicht vertraglich angebunden. In Frankreich entfallen systembedingt einige typische Projektentwicklungsrisiken, wie das Genehmigungs- und das Fertigstellungsrisiko. Der Anbieter will aus Anlegersicht verbleibende Risiken wie Planungs- und Kostenrisiko durch Erfahrungen im Haus aushebeln. So wird das Baukostenrisiko von einer Tochtergesellschaft getragen, deren Geschäftsführer der Hauptgesellschafter Joseph Stoffer ist. Dieser kann eine 20jährige Erfahrung als Bauingenieur vorweisen. In der Vergangenheit hat er Projekte unter anderem in Südfrankreich verantwortet. Aus dieser Zeit soll er in der Baubranche und bei lokalen Entscheidungsträgern auf allen Ebenen bekannt sein. Die Côte d'Azur hat weit über dem Landesdurchschnitt liegende Wachstumszahlen bei Immobilienwerten, so haben sich die Preise in den letzten 8 Jahren verdoppelt. Offenbar erfährt der Markt auf Grund der wirtschaftlichen Krise derzeit einen leichten Einbruch. Diesen will der Initiator nutzen. Für deutsche Leser ist die Côte d'Azur Allgemeinplatz. Der Markt ist, wie jeder Immobilienmarkt weltweit, sehr spezifisch. Auf Nachfrage erklärt der Initiator, über eineinhalb Jahre Vorarbeit vor Ort geleistet zu haben. So sollen nach Markterhebungen konkrete Grundstücke evaluiert und auch rechtlich geprüft worden sein. Die im Prospekt beworbenen Erfahrungen mit gewerblichen Immobilien sind grundsätzlich auf den Bereich Wohnimmobilien übertragbar, da das technische Prozedere für beide Baubereiche vergleichbar ist.

Schwächen – Zielmark ist sehr eng, es existieren keine allgemein abrufbaren Marktdaten, wie sie hierzulande üblich sind.

Stärken – Zielmarkt weist hohe Renditechancen auf. Im Haus liegt eine sehr lange und profunde Kenntnis u. a. des französischen Bausektors vor.

Die Investitionsstruktur

Laut Prospekt liegt der Preis für einen Quadratmeter bebauter Raum an der Côte d'Azur bei durchschnittlich 3.844 EUR / m². Der Fonds kalkuliert mit einem Verkaufspreis von 7.500 EUR / m². Die Baukosten sollen bei 2.500 EUR / m² liegen. Der Preiskalkulation liegt die Beobachtung zugrunde, daß an der Côte d'Azur selbst gebrauchte Immobilien hohe Preise erzielen, auch mit der landesüblichen Bauqualität. Die Planzahlen und die Auswahl der konkreten Grundstücke sind Ergebnis einer mehrstufigen Recherche seitens des Initiators: Diese umfaßte ein 1,5jährige Marktbeobachtung, anschließend eine Überprüfung vor Ort bei kleineren Maklern. Anschließend sollen einzelne Grundstücke überprüft worden sein auf Bodenstruktur und rechtliche Aspekte. Im Endeffekt entspricht dieses Vorgehen dem marktüblichen Vorgehen auch großer Anbieter - diese kommunizieren es in der Regel deutlich transparenter im Prospekt. Der Initiator will über den eigenen Bauträger überdurchschnittlich hochwertige Immobilien errichten, nach welchen unter anderem bei ausländischen Käufern ein hoher Bedarf bestehen soll. Der Verkauf der Objekte soll über ein internationales und laut Initiator etabliertes Netzwerk erfolgen. Konkret sollen die Immobilien ab 2010 nach Baufortschritt verkauft werden. Offensichtlich rechnet der Initiator teilweise auch mit Objektverkäufen von Plan ohne Bauinvestitionen. Nach 5 Jahren geplanter Fondslaufzeit sollen sämtliche Immobilien (3 bis 6 Flächen) veräußert sein. Der Initiator ist zu 25 % am Mehrgewinn des Fonds über einer Vorzugsausschüttung von 8,5 % p. a. für den Anleger beteiligt. Damit sehe ich eine hohe Leistungsmotivation gegeben.

Schwächen – Prognosegrundlage ist nicht ausreichend dokumentiert.

Stärken – Sehr konservative Prognosen mit deutlichem Mehrertragspotential.

Das Konzept

Dem Anleger werden Projektentwicklungen in Südfrankreich, namentlich der Côte d'Azur, angeboten. Es sind bereits konkrete Zielgrundstücke identifiziert, aber noch nicht vertraglich angebunden. Damit handelt es sich aus Anlegersicht um einen Blind-Pool-Fonds. Die Systemrisiken aus Projektentwicklungen liegen eingeschränkt vor. Laut Aussage des Initiators werden für jedes einzelne Projekt Fixpreisvorgaben mit dem Bauträger, einer Initiatortochter, vereinbart. Die Investitionskriterien sind schwammig. Der Anleger muß auf die Expertise des Hauptgesellschafters Joseph Stoffer vertrauen. Die Abhängigkeit von Stoffer birgt ein deutliches Schlüsselpersonenrisiko. Nur durch die kurze Fondslaufzeit und eine reine Eigenkapitalfinanzierung wird dieses Risiko etwas egalisiert. Bei einer geplanten Fondslaufzeit bis Ende 2013 soll der Anleger kumulierte Rückflüsse von 153 % (vor Steuern) erhalten. Die Prognoseannahmen fußen neben einer Vor-Ort-Recherche auf den Erfahrungen Stoffers. Die Kostenstruktur ist positiv, die Weichkosten fallen mit 15,4 % (incl. Agio) für einen Projektentwicklungsfonds ungewöhnlich niedrig aus, zumal in dieser Summe die laufenden Kosten über 5 Jahre eingerechnet sind. Der Initiator erhält 25 % des Mehrgewinns, der über die Vorzugsausschüttung von 8,5 % p. a. hinausgeht. Der Fonds ist ohne Fremdkapital konzipiert, was ich für essentiell halte. Der Zielmarkt kann attraktive Anlagemöglichkeiten bieten. Insgesamt wirkt das Fondskonzept durchdacht, die Darstellung aber mangelhaft. Einem am Zielmarkt interessierten Anleger sei daher unbedingt ein direktes Auseinandersetzen mit dem Initiator empfohlen.

Schwächen – Blind-Pool. Ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Gute Kostenstruktur. Nachrangige Beteiligung des Initiators am Fondserfolg. Keine Fremdfinanzierung. Nachweislich hohe Eigenexpertise im Haus.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Côte d'Azur I“ der Côte d'Azur Invest GmbH, Berlin, für schwierig zu beurteilen: Das Fondskonzept ist grundsätzlich solide erarbeitet. Das Marktumfeld ist attraktiv. Im Haus ist nachweislich eine sehr hohe Fachkenntnis mit einem sehr guten Marktzugang vorhanden. Das geplante Vorgehen des Fonds ist grundsätzlich vielfach erprobt, wenn auch noch nicht in der konkreten Zusammensetzung. Dem gegenüber stehen ein deutliches Schlüsselpersonenrisiko durch die mehrstufige Abhängigkeit von Joseph Stoffer und eine mangelhafte Darstellungsqualität im Prospekt. Als Resümee läßt sich schließen: Der Fonds kann empfehlenswert sein für erfahrene Anleger, die sich selbst ein Bild von den eingebundenen Personen machen sollten. Das Projekt an sich hätte meines Erachtens eine überdurchschnittliche Bewertung verdient, durch die deutlich verbesserungsfähige Prospektaufbereitung hat das Angebot eine Bewertung mit „ordentlich“ (2-) verdient.