Investmentanalyse vom 22.12.2008

Trend Capital Indien I

Trend Capital wagt den Sprung nach Indien. Ungewöhnlich ist der Fokus auf Direktinvestitionen, Entscheidungshilfe soll hier ein international renommierter Partner geben. Die mögliche Entlohnung für den Anleger entspricht dem Risiko-Profil und macht den Fonds als Kurzläufer attraktiv.

Der Initiator

Gegründet 2003, legt das Emissionshaus Trend Capital, Mainz, mit diesem Angebot bereits den siebten Fonds vor. Dabei handelt es sich um den sechsten Immobilienfonds, zum ersten Mal mit dem Investitionsfokus Indien. Die bisherigen Angebote verlaufen sämtlich nach Plan. Der Außenauftritt ist professionell.

Schwächen – Auf Grund des geringen Alters noch keine aussagekräftige Leistungsbilanz.

Stärken – Potentiell interessante Marktnischen.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit rund 140 entscheidungsrelevanten Seiten fällt der Prospektumfang durchschnittlich aus. Die Markterläuterung ist sehr gut gelungen. Die Darstellung des für den Anlageerfolg essentiellen Partners könnte deutlich substantiierter ausfallen.

Der Markt

Der indische Subkontinent stellt einen Wachstumsmarkt der Superlative dar. Neben dem extremen wirtschaftlichen Aufschwung der letzten 10 Jahre steht ein außerordentlicher Nachholbedarf in allen Versorgungsbereichen eines Landes: benötigt wird Infrastruktur jeder Art. Neben essentiellen Investitionen in die Stromindustrie steht in weiten Landesteilen ein Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zwischen und in den Städten an erster Stelle der notwendigen Investitionen. Der hohe Investitionsbedarf hat zu einer deutlichen Öffnung des Landes für ausländisches Kapital geführt. So ist es seit 2005 Ausländern möglich, in Immobilien-Projektentwicklungen zu investieren. Auf Grund des großen Bevölkerungswachstums, des steigenden Bildungsgrades und, damit einhergehend, einer steten Zunahme an liquidem Einkommen besteht ein ausgesprochen großes Defizit an Immobilien jeglicher Couleur. Die indische Bevölkerung wächst jedes Jahr um rund 18 Mio. Gleichzeitig steigt das durchschnittliche Einkommen und der Bedarf an modernen Einkaufsmöglichkeiten und Büroflächen. Im Bereich Wohnimmobilien wird ein Bedarf von 10 Mio. Neuwohnungen pro Jahr erwartet, das aktuelle Defizit liegt bei rund 25 Mio. Tatsächlich wurde in den letzten Jahren eine Vielzahl an schlecht gebauten Wohn- und Büroimmobilien in den Großstädten auf den Markt gebracht: Derartige Bauten haben zunehmend schlechte Absatzquoten. Für Investoren bedeutet dies, auf handwerklich solide Arbeit lokaler Partner zu setzen. Lokale und etablierte Partner sind essentiell für einen Anlageerfolg, da nur diese die Mentalität und die jeweiligen lokalen Gegebenheiten kennen können. Beim immer noch sehr intransparenten Immobilienmarkt wissen lokale Partner, welche Marktteilnehmer wie zu motivieren sind, zudem haben nur sie einen tatsächlich funktionierenden Marktzugang.

Schwächen – Intransparenter Markt, der eines verläßlichen lokalen Partners bedarf.

Stärken – Hochattraktives Marktumfeld mit enormem Renditepotential.

Die Investitionskriterien

Beim vorliegenden Fonds handelt es sich um einen Blind-Pool. Die Anlagekriterien sind sehr transparent und sinnvoll: Die Investitionsdauer soll beim gesetzlich möglichen Minimum von drei Jahren liegen (plus 6 Monate Vorbereitung und 6 Monate Verkauf). Die Lage der Zielprojekte muß anerkannt gut sein. Das Investmentportefeuille muß über unterschiedliche Nutzungsarten diversifiziert werden. Dazu kommt eine Verteilung auf die drei Ballungsräume Delhi, Mumbai und Hyderabad. Die lokalen Bauträger müssen eine einwandfreie Reputation vorweisen können, damit das Fertigstellungsrisiko möglichst ausgeschlossen werden kann. Positiv wäre eine hohe Eigenbeteiligung der Bauträger, diese ist jedoch nicht vorgesehen. Auf Projektebene wird ein Fremdkapitalhebel von 60 bis 70 % eingesetzt. Dies ist üblich, bei der kurzen geplanten Projektlaufzeit und dem Markthintergrund halte ich das Mehrrisiko aus einer Finanzierung für vertretbar. Für die Überprüfung der Partner vor Ort, sowie die Analyse der möglichen Zielinvestments ist der externe Partner zuständig.

Der Partner

Colliers International ist ein weltumspannendes Firmengeflecht mit einer über hundertjährigen Geschichte im Bereich Immobilien. Das Unternehmen schlägt in den Zielmärkten stets selbst Wurzeln über vor Ort etablierte Fachkräfte. Aktuell umfaßt das Netz 293 Niederlassungen in 61 Ländern. Insgesamt 11.000 Angestellte erwirtschafteten 2007 einen Jahresumsatz von über USD 2 Mrd. Der Kundenstamm von Colliers ist international, Aufgaben im Rahmen von Projektentwicklungen stehen im Vordergrund. Die Zielsetzungen reichen dabei von der Partnersuche über die Analyse und das Anbinden geeigneter Objekte bis zum Verkauf am Projektende. Colliers deckt durch ein weltweites Netzwerk sämtliche möglichen Aspekte einer Projektentwicklung ab. Für den Fonds ist Colliers zweifelsohne einer der besten möglichen Partner vor Ort. Colliers hat für den Fonds bereits mögliche Zielinvestments im Gesamtvolumen von EUR 30 Mio. identifiziert. In Indien verfügt Colliers über 7 Niederlassungen. Die Entlohnung für Colliers ist im Prospekt nicht eindeutig definiert. Es sollen bei einer erfolgreichen Projektvermittlung marktübliche Margen fließen.

Schwächen – Partner vor Ort wird nicht leistungsabhängig entlohnt.

Stärken – Exzellenter Partner

Das Konzept

Projektentwicklungen in drei Ballungszentren Indiens - diesen Investitionsfokus verfolgt der vorliegende Fonds. Für die Projektauswahl wird ein nachweislich sehr etablierter Partner mit einem weltumspannenden Netzwerk eingebunden. Die Projekte werden über die regionale Verteilung hinaus auch über mehrere Nutzungsarten diversifiziert. Eine konkrete prozentuale Aufteilung oder dergleichen ist nicht vorgesehen. Bei einer geplanten Laufzeit von 4 Jahren soll der Anleger eine Rendite von über 20 % p. a. erhalten. Die Ausschüttungen sind nach Kontingenten aufgeteilt. Der Initiator erhält über die laufenden Kosten und die Anfangskosten hinaus eine Gewinnbeteiligung jenseits der kumulierten Ausschüttungen von 82,9 %. Das Konzept kommt auf Fondsebene ohne Fremdmittel aus. Die Investitionsquote liegt mit 81,47 % (incl. Agio) im Marktdurchschnitt und ist für Projektentwicklungen vertretbar. Die Weichkosten fallen mit rund 16,41 % (incl. Agio) leicht unterdurchschnittlich aus. Da noch keine Zielinvestments angebunden sind - bis dato ist ein Volumen von EUR 30 Mio. analysiert und zur Investition vorgeschlagen -, handelt es sich beim vorliegenden Fonds um einen reinen Blind-Pool. Auf Grund der Konstruktion als direkt investierender Fonds ist das Gesamtanlagerisiko hoch. Angesichts der hohen Planrendite, des eingebundenen Partners, des exzellenten Marktumfelds und der Auslandserfahrungen des Fondsmanagements halte ich das Chancen-Risiko-Profil für angemessen.

Schwächen – Blind-Pool. Ausgeprägtes Gesamtanlagerisiko. Partner wird nicht leistungsabhängig entlohnt. Keine Eigenbeteiligung der Bauträger vorgesehen.

Stärken – Exzellenter Partner. Hochattraktives Marktumfeld mit großem Renditepotential. Sehr kurze Laufzeit. Hohe Planrendite. Mögliche EUR- oder USD-Investition.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Indien I“ des Initiators Trend Capital, Mainz, für einwandfrei. Der Außenauftritt verdient ein B. Das Marktumfeld ist hochattraktiv, der eingebundene Fachpartner sehr etabliert. Das Chancen-Risiko-Profil halte ich für angemessen. Als Kurzläufer bietet der Fonds bei erhöhten Risiken eine entsprechende Rendite. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.