Investmentanalyse vom 19.10.2004

Blue Capital Österreich II

Der Initiator

Das Emissionshaus Blue Capital ist ein Unternehmen der HVB Group. Mit rund 50 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern an den Standorten Hamburg, München und Dallas ist Blue Capital seit 1994 als Fondsinitiator tätig. Zur Zeit werden rund 22.000 Gesellschafter betreut. Bis heute wurden insgesamt 31 Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund EUR 1,8 Mrd. aufgelegt. Blue Capital initiiert selbst oder mit Partnern Fonds in den Sparten US- und europäische Immobilien, Private Equity/Venture Capital sowie Spezialitäten. Seit 1998 hat die Blue Capital geschlossene europäische Immobilienfonds mit einem Volumen von über EUR 205 Mio. initiiert, wobei rund die Hälfte von Kapitalanlegern als Eigenkapital gezeichnet wurde. Alle Fonds konnten seit 1998 ihre kumulierten prognostizierten Ausschüttungen übertreffen. Es handelt sich um einen erfahrenen Initiator, dessen Qualität sich an den bisherigen Angeboten ablesen läßt.

Der Prospekt

Mit 155 Seiten fällt der nach IDW-S4 gestaltete Emissionsprospekt sehr umfangreich aus. Die Hintergrundinformationen zu Standorten und den Objekten sind umfassend. Sämtliche relevanten Konzeptdaten sind vorhanden. Die Sensitivitätsanalyse ist sehr anschaulich und umfangreich. Die Risikoaufklärung ist vollumfassend, ebenso das Vertragswerk. Die Verflechtungen der einzelnen Beteiligten sind transparent dargestellt. Die Prognoserechnung ist nur bis zum Jahr 2015 extrapoliert. Eine alternative Prognose bei einem nichtstattfindenden Verkauf in 2015 fehlt. Die optische Aufmachung des Prospekts ist äußerst ansprechend.

Die Standorte

Der Makrostandort, die Republik Österreich, ist als Wirtschaftsstandort sehr attraktiv. Es herrscht eine „Aufbruchstimmung“, die das wirtschaftliche Umfeld beflügelt. Die Infrastruktur ist hochmodern. So hat Wien das modernste Datentransfersystem Europas. Viele internationale Unternehmen lassen sich in Österreich nieder, stellt es doch zur Zeit noch „das Tor zum Osten“ dar. Die Zahl der Unternehmensneugründungen ist stark gestiegen. Für 2004 wird ein Exportzuwachs von 5% erwartet, so daß die Warenexportquote für 2004 auf über 36% steigen könnte. Die Arbeitslosenquote in Österreich betrug 2003 4,5% (Deutschland: 9,4%). Die Inflationsrate betrug in 2003 1,3%; sie lag damit deutlich unter dem EU-Durchschnitt von 2,0%. Die Stadt Salzburg mit rund 147.000 Einwohnern ist die Hauptstadt des Bundeslandes Salzburg und gleichzeitig die viertgrößte Stadt Österreichs. Salzburg ist ein Schnittpunkt des europäischen Autobahnnetzes sowie überregionaler Bahnverbindungen. Damit verfügt es über eine sehr gute Verkehrsinfrastruktur. Der von der Salzburger Innenstadt ca. vier Kilometer entfernte Flughafen ist nach Wien Österreichs größter Flughafen und soll aufgrund steigenden Passagieraufkommens weiter ausgebaut werden. Der Büromarkt ist übersichtlich. In der Innenstadt sind keine Büroneubauten möglich. Daher wird der Büroimmobilienmarkt Salzburg von dezentralen Lagen geprägt. Die Standorte moderner Büroobjekte konzentrieren sich entlang der Hauptzufahrtsstraßen. Der Salzburger Grundstück-Index verzeichnet seit Beginn des Jahres 2003 bei steigender Nachfrage anziehende Immobilienpreise für neu errichtete und modern ausgestattete Büroflächen. Die Leerstandsrate in Salzburg liegt bei rund 6% und betrifft primär veraltete Flächen. Der durchschnittliche Preisanstieg bei den Büromieten betrug 4,9% (2003). Grund dafür ist der Nachfrageüberhang nach repräsentativen Gebäuden mit moderner Ausstattung. Linz ist mit rund 190.000 Einwohnern die Hauptstadt des Bundeslandes Oberösterreich, gleichzeitig drittgrößte Stadt des Landes. Die Lage an den großen Verkehrswegen Mittel- und Osteuropas ist für Linz von Vorteil. Heute ist Linz das zweitgrößte Wirtschaftszentrum Österreichs. In Linz liegt die Arbeitslosenquote bei 2,3%. Entsprechend der Standortausrichtung haben sich namhafte Unternehmen in Linz angesiedelt. In der Vergangenheit wurden Bürogebäude meist nur zur eigenen Nutzung gebaut. In Folge ist der Standard der zur Vermietung zur Verfügung stehenden Linzer Büroflächen größtenteils veraltet und es besteht größerer Modernisierungsbedarf. Die Bundeshauptstadt Wien ist das wirtschaftlich dominierende Zentrum Österreichs. Wiens hat einen internationalen Ruf als Kulturmetropole. Zur Dominanz des Wirtschaftsstandortes in Österreich trägt das hohe Angebot qualifizierter Arbeitskräfte bei. Wien ist Sitz der meisten nationalen Konzernzentralen und diverser internationaler Unternehmen für Zentraleuropa. Mit seinen Schnittpunkten der wichtigsten Autobahn- und Eisenbahnverbindungen sowie dem Flughafen, Wien Schwechat, verfügt der Standort Wien über beste infrastrukturelle Bedingungen. Der Wiener Büroimmobilienmarkt hat einen Bestand von circa 9,2 Mio. m², die sich auf sieben Teilmärkte verteilen. Für Wien wird in 2004 erstmals wieder ein leichtes Absinken der Leerstandsrate für Büroflächen von Seiten CB Richard Ellis erwartet. An bestimmten Standorten wird die Ballung branchengleicher Nutzungen gefördert. Dies bietet Standortvorteile durch die Konzentration bestimmter Wirtschaftszweige und ihre Nähe zu potentiellen Kunden. Objekte an den hierfür in Betracht kommenden innerstädtischen Standorten erfüllen in der Regel überdurchschnittliche Anforderungen an technische Ausstattung und Nutzungsflexibilität. Dadurch ergibt sich an diesen Standorten eine vom Markt abweichende Büroflächennachfrage. Angesichts der anhaltenden institutionellen Nachfrage nach Investmentobjekten gibt es inzwischen einen ausgeprägten Nachfrageüberhang nach attraktiven innerstädtischen Objekten.

Die Objekte

Das Fondsobjekt Point West (Salzbug) befindet sich in bester Verkehrslage. Es liegt in unmittelbarer Nähe zur Autobahn, direkt gegenüber dem Flughafen am Stadtrand von Salzburg. Die markante Architektur garantiert einen hohen Wiedererkennungswert. Das Gebiet dicht um den Flughafen stellt einen hervorragenden Standort für Büroimmobilien dar. Durch das nahe „Airportcenter“ und die umliegenden Fachmärkte ist eine sehr gute Infrastruktur gegeben. Der Standort verfügt durch eine Buslinie über eine Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Der sechsgeschossige Büroneubau (Mietfläche 3.116m²) wurde im Jahr 2003 fertiggestellt. Er ist formal in zwei Bauabschnitte (A und B) getrennt, die durch das zentral plazierte Treppenhaus mit Aufzug verbunden sind. Die Flächen im Erdgeschoß werden als Geschäftsflächen genutzt. In den Obergeschossen befinden sich Einzel- bzw. Gruppenbüros. Die technische Ausstattung der Büros ist modern und qualitativ hochwertig. Der Mikrostandort des Bruckner Büro Center ist repräsentativ. Trotz der Lage im Linzer Stadtzentrum ist die Autobahn leicht zu erreichen. Eine exzellente öffentliche Verkehrsanbindung (drei Buslinien) ist gegeben. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich weitere Bürogebäude. Die moderne Gestaltung des Objekts wirkt emotional ansprechend und garantiert einen hohen Wiedererkennungswert. Das Bruckner Büro Center wurde Ende 2002 fertiggestellt. Es verfügt über sechs Vollgeschosse (Mietfläche 7.544m²) sowie insgesamt 169 vermietbaren Stellplätzen in Untergeschossen. Die Aufteilung der Baukörper schafft eine hohe Flexibilität, so daß alle gängigen Büroteilungen vom Großraum- bis zum Einzelbüro möglich sind. Ab dem zweiten Obergeschoß ist eine Verbindung beider Baukörper möglich. Damit können größere Einheiten von bis zu 1.500m² pro Etage angeboten werden. Aufgrund der derzeitig relativ kleinteiligen Vermietung wurden zusätzliche allgemeine Verkehrsflächen geschaffen. Das fünfte und das sechste Obergeschoß stellen einen mit Glas umfaßten Würfelaufbau rund um das Haupttreppenhaus dar. Das Bruckner Büro Center ist ein modernes Bürogebäude. Durch die Bauweise sollte eine langfristige Vermietbarkeit darstellbar sein. Allerdings ist der Büromarkt Linz von der Größe sehr übersichtlich. In meinen Augen ist das Objekt Linz das „schwächste Glied in der Kette“. Das Vienna Bio Center befindet sich im 3. Wiener Gemeindebezirk. Das Gebiet hat eine hervorragende Lage. Es ist nur etwa 2,5 Blue Capital „Österreich II“ km vom Stadtzentrum entfernt und ist infrastrukturell sehr gut angebunden (direkte Autobahnanschlüsse, U-Bahn, Straßenbahn sowie Buslinien). Außerdem ist ein Teil des Stadtviertels als Biotechnologiestandort Campus Vienna Bio Center vorgesehen. Das Büro- und Laborgebäude Vienna Bio Center befindet sich auf einem eigenen Campus. Hier haben sich Forschungsinstitute zusammengeschlossen. Das Fondsobjekt wurde Anfang 2004 fertig gestellt und hat sechs Geschosse mit einer Nutzfläche von 4.275m² (zwei Untergeschosse, Erdgeschoß und drei Obergeschosse). Die Büround Laborflächen sind um ein zentrales, als Lichtbrunnen gestaltetes Atrium angeordnet. Interne, transparent gestaltete Kommunikationszonen unterstreichen die moderne und offene Architektur. Das repräsentative Foyer kann von Unternehmen im Haus und externen Interessenten für Veranstaltungen genutzt werden. Außerdem steht ein separater Seminarraum zur Verfügung. Entworfen wurde das Objekt vom bekannten österreichischen Architekten Professor Boris Podrecca. Neuartig und vom Markt stark nachgefragt ist das Grundkonzept des Objektes mit seiner Flexibilität der Nutzung aufgrund der Kombination von Labor- und Büroflächen. So können alle Büros ebenfalls auch zu einfachen Laborzwekken genutzt werden. Die Ausstattung der Büros ist qualitativ hochwertig. Das Vienna Bio Center weist eine hohe Nutzungsflexibilität auf und ist für eine kleinteiligere Nachvermietung geeignet. Das Vienna Competence Center befindet sich im 9. Wiener Gemeindebezirk. Es wurde für Unternehmen aus den Bereichen Medizin, Biomedizin, Medizintechnik und ergänzende medizinnahe Dienstleistungsbereiche errichtet. Der Mikrostandort gilt als das Krankenhaus-Zentrum der Stadt Wien. Der Standort ist für die Nutzung hervorragend. Aufgrund der Nähe zum AKH, den anderen Krankenhäusern und diversen universitären Einrichtungen bieten sich den Mietern Synergiemöglichkeiten. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und an den innerstädtischen Zubringer zur Nordautobahn und der Südosttangente ist sehr gut. Das Gebäude wurde als hochwertiges Büroobjekt mit ergänzenden Laborflächen ausgeführt. Mitte 2004 fertig gestellt, verfügt die Immobilie über sechs Geschosse mit einer Nutzfläche von 5.800m². Im Erdgeschoßbereich ist ein Gastronomiebetrieb geplant. Die Ausstattung der Büros ist qualitativ hochwertig. Das Vienna Competence Center weist eine hohe Nutzungsflexibilität auf und ist auch für eine kleinteiligere Nachvermietung geeignet. Zu allen vier Objekten liegen Gutachten vor, die einen Wert unter dem tatsächlichen Einkaufspreis ausweisen. Zudem wurden Gutachten erstellt, die das Mieteinnahmenpotential der Immobilien nachweisen. Alle vier Objekte sind hochmodern. Durch ihre flexible Nutzbarkeit, der emotional ansprechenden Architektur einerseits (Linz / Salzburg), dem spezialisierten Nutzungskonzept andererseits (Wien) sollte sich eine langfristige hohe Vermietungsquote realisieren lassen. Die genannten Faktoren dürften auch für einen späteren Verkauf wichtig sein.

Die Mieter

Die Objekte sind - mit Mietgarantien - zur Zeit sämtlich zu 100% belegt. Das Objekt Linz ist, abweichend vom Emissionsprospekt, heute zu 92% vermietet. Die m²-Preise liegen zum Teil deutlich unter dem Marktdurchschnitt. Damit ergibt sich ein Mietsteigerungspotential. Die Mieterzahl ist mit insgesamt 30 Parteien recht groß. Die Mietverträge laufen zeitversetzt aus. Damit ergibt sich die Möglichkeit, flexibel auf Marktveränderungen zu reagieren. Die beiden neuerstellten Objekte in Wien mit einem Nutzungsschwerpunkt im (forschungs)medizinischen Bereich sind von modernster bautechnischer Qualität. Damit dürfte sich keine Schwierigkeit ergeben, die Mietflächen zu vergeben. Eine stadtplanerische Konzentration potentieller Mieter auf die unmittelbare Umgebung läßt eine sehr langfristige Nachfrage erwarten. Durch die flexible Nutzbarkeit der einzelnen Objekte können unterschiedliche Mietergruppen angesprochen werden. Alles in allem mögen die aktuellen Mieter über jeden Zweifel erhaben sein. Insgesamt ist jedoch das Nutzungskonzept der Einzelobjekte langfristig wichtiger, um einen Vermietungserfolg zu garantieren. Dieses ist über jeden Zweifel erhaben, womit sich aus Anlegersicht eine Überprüfung der einzelnen Mieter m.E. erübrigt. Neben Wien muß sich allerdings das Objekt Linz als nachhaltig vermietbar erweisen. Nach Fertigstellung Ende 2002 ist es erst seit September 2004 zu 92% vermietet.

Das Konzept

Der Anleger soll in vier Büroimmobilien in Wien, Linz und Salzburg investieren. Die Objekte werden als Büroimmobilien genutzt. Die Objekte in Wien sind auf den medizinischen Mietermarkt zugeschnitten. Die Objektqualität ist jeweils sehr gut, zwei Objekte (Salzburg und Linz) sind emotional sehr ansprechend. Die beiden Objekte in Wien sind in 2004 fertiggestellt worden. Die Standorte sind für die Nutzungsart optimal. Die Mietersituation ist recht volatil - die Restlaufzeiten der einzelnen Mietverträge liegen unter der avisierten Fondslaufzeit. Dies birgt die Chance, auf Marktveränderungen flexibel zu reagieren. Die Konzeptparameter sind konservativ. Die Finanzierung erfolgt hälftig in SFR. Die Tilgungssätze stehen zum Zeitpunkt der Prospektlegung nicht fest. Positiv fällt auf, daß der Initiator mit einem Verkaufsfaktor unter dem Einkaufsfaktor rechnet. Gutachten bestätigen einen Wert über den Einkaufspreisen. Bei einer geplanten Laufzeit von rund 11,3 Jahren soll der Investor eine durchschnittliche Rendite vor Steuern von 7,3%p.a. erhalten. Die Rendite fiele damit „normal“ aus. „Anormal“ fällt die Objektqualität aus, die für ein Eintreffen der Prognosen sorgen sollte. Der Initiator geht von einem Verkauf der Objekte zum Ende 2015 aus. Im Prospekt wird nicht über diesen Zeitpunkt hinaus prognostiziert. Damit stellt sich dem Leser die Frage, was im Falle eines ausbleibenden Verkaufs geschehen würde.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Österreich II“ des Initiators Blue Capital für interessant. Die Objektqualität ist sehr hoch, die Konzeption sauber. Die langfristige Entwicklung des Marktes Österreich bleibt abzuwarten. Für einen erfahrenen Anleger kann eine Beteiligung am hochinteressanten Immobilienmarkt Österreich sinnvoll sein. Die aktuelle Fondsofferte hat in meinen Augen eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient. Blue Capital „Österreich II“