Investmentanalyse vom 25.07.2008

Walton Europe Land Banking Pinal County 2

Die Walton-Gruppe bietet einen weiteren Grundstücksentwicklungsfonds an - mit dem ersten Zielinvestment in den USA. Auf Grund der Investition in ein einzelnes Grundstück ist das Anlagerisiko grundsätzlich erhöht, wird aber durch die nachweislich erprobte Arbeitsweise Waltons egalisiert.

Der Initiator

Die Walton International Group, Calgary, ist ein Familienunternehmen in zweiter Generation. Das international tätige Unternehmen (Sitz in den USA: Phoenix, Arizona) ist als Nischenanbieter auf die Entwicklung von Grundstücken in Nordamerika spezialisiert. Das vorliegende Angebot ist der fünfte Publikumsfonds dieses Initiators in Deutschland. Der testierte Leistungsnachweis umfaßt 194 Projekte. Bis dato weisen sämtliche Angebote positive Zahlen auf. Bei den bisher 38 abgewikkelten Projekten lag die durchschnittliche gewichtete Rendite bei über 20 % p. a. Die durchschnittliche Haltezeit lag bei rund 7,7, bei den neueren Projekten unter 5 Jahren. Derzeit werden über 35.000 Beteiligungen betreut, das verwaltete Volumen beträgt dabei über 14.400 ha. Damit ist dieser Anbieter als Entwickler nachweislich etabliert. Walton ist in der erlebten Kommunikation sehr kooperativ und aktiv.

Stärken – Erfahrener Nischenanbieter mit einer beeindruckenden Leistungsbilanz.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit rund 140 Seiten fällt der Prospekt überdurchschnittlich umfangreich aus. Das Marktsegment der Projektentwicklung von Grundstücken ist nachvollziehbar erläutert. Besonderheiten aus dem konzerninternen mehrstufigen Verlauf der Investition sind transparent dargestellt. Der Text und die optische Aufmachung sind gelungen.

Der Markt

Walton investiert gezielt in ausgewählte Wachstumsregionen, beim vorliegenden Angebot in Arizona. Das Bevölkerungswachstum in Arizona betrug in den letzten 10 Jahren das Zweifache des US-amerikanischen Durchschnitts. Laut Prognosen soll sich diese Entwicklung bis 2030 verstärken. Die Gründe liegen bei einem steuerlich günstigen Umfeld, dem höchsten Arbeitsplatzwachstum der USA (Mai 2006 bis Mai 2007) und nicht zuletzt einem warmen Klima. Die Süd-Migration innerhalb der USA ist ein seit Jahren zu beobachtendes Phänomen. Der große Zuzug arbeitswilliger Neubürger bringt eine steigende Nachfrage nach Lebensraum mit sich. Offensichtlich soll der Großraum Phoenix / Tucson zu einer neuen Megametropole verschmelzen. Für eine Investition in Bodenflächen als künftiges Bauland ist die Marktsituation damit ideal. Eine Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist eine genaue Kenntnis der lokalen Gegebenheiten. Die ist durch eine mehrjährige Vorarbeit vor Ort gegeben. Die Walton-Gruppe nutzt über vier Stufen die komplette Wertschöpfungskette des Land Banking. Als Land Banking werden der Erwerb und die Verwertung strategisch günstig gelegener, nicht erschlossener Grundstücke mit Wachstumspotential bezeichnet. Beim Zielmarkt Phoenix / Tucson handelt es sich dabei vor allem um die Landflächen zwischen den beiden genannten Großstädten. Walton engagiert sich unter anderem über Gremienarbeit für den Erschließungsfortschritt. Während die Erträge von klassischen Immobilien hauptsächlich als Mieteinnahmen über eine längere Haltedauer erwirtschaftet werden, werden die Erträge beim vorliegenden Konzept aus einer signifikanten Wertsteigerung über eine kurze Haltedauer erzielt. Die Vorgehensweise ist wie folgt: Der Initiator erwirbt und beplant Grundstücke und bietet sie zum Kauf an. Dabei ist die letztendliche Nutzung grundsätzlich beliebig. Zugleich wird aktiv der passende Abnehmer gesucht. Wichtig hierfür ist ein etabliertes Netzwerk. Dieses ist nachweislich vorhanden. Für den vorliegenden Landentwicklungsfonds sieht Walton einen Gesamtanlagehorizont von fünf Jahren vor.

Stärken – Hochinteressante Zielregion mit exzellenten Renditechancen.

Das Objekt

Zielobjekt für den Fonds ist ein unbebautes Grundstück mit 61,6 ha in Pinal County. Es liegt im Gebiet des erwarteten Zusammenschlusses der beiden Großstädte Phoenix / Tucson, Arizona, USA. In diesem Bereich hat der Initiator weitere Grundstükke erworben mit dem Ziel einer Projektentwicklung. Die Zielregion ist ein ausgesprochener Zuwanderungsmagnet. So investieren heute zahlreiche überregionale Anbieter im Bereich Einzelhandel und Industrie in die Region, um die künftige Mehrnachfrage bedienen zu können. Die Marktanalyse jener Unternehmen deckt sich damit mit den Erwartungen der Walton-Gruppe. Das Grundstück ist verkehrstechnisch sehr gut erschlossen, die Lage gewährleistet ein eindeutiges Wertsteigerungspotential. Die Investition in ein einzelnes Grundstück geht einher mit einem erhöhten Gesamtanlagerisiko. Dieses wird allerdings durch die hohe Expertise Waltons vor Ort ausgehebelt: Walton engagiert sich bereits seit mehreren Jahren in der Zielregion. Damit liegt eine sehr gute Marktkenntnis vor, neben dem Fondsobjekt wurden weitere Grundstücke erworben. Für den wirtschaftlichen Erfolg wichtig ist das umfassende Vorgehen Waltons. Neben einer sehr detaillierten Analyse- und Planungsvorarbeit wird durch ein aktives, u. a. auch politisches, Engagement der nachhaltige Ertrag der Investitionen gesichert. So steht in der Regel bei Einkauf der Grundstücke die geeignete Käuferzielgruppe fest. Diese wird durch bestehende und erprobte Kontakte vor Ort aktiviert.

Stärken – Sehr gute Lage und infrastrukturelle Anbindung.

Das Konzept

Der Fonds erwirbt ein unbebautes Grundstück in den USA, das sich aktuell im Eigentum der Walton-Gruppe befindet. Walton ist in der Zielregion seit einigen Jahren etabliert, das Chancenpotential aus dieser Investition wird damit berechenbar. Bei einer geplanten Laufzeit von rund 5 Jahren soll der Investor mit einer Rendite im zweistelligen Bereich nach Gebühren und Steuern rechnen können. Die Weichkosten liegen bei 18,9 % (incl. Agio). Die Kosten könnten aus meiner Sicht moderater ausfallen, unter dem Strich erhält der Anleger aber eine mehr als angemessene Gegenleistung. Durch die reine USD-Investition entstehen die üblichen Währungschancen / -risiken auf Anlegerebene. Der Fonds kommt ohne Fremdmittel aus, was positiv ist. Das Fondsgrundstück wird bereits im Konzernverbund gehalten, damit liegt kein Auswahl- oder Erwerbsrisiko vor. Andererseits steigt durch die Konzentration auf nur ein Grundstück die Abhängigkeit vom Einzelerfolg. Diese wird gemindert durch die Expertise des Anbieters vor Ort. Der Emittent kann eine exzellente langjährige Leistungs-übersicht vorweisen. Er ist im Zielmarkt etabliert und offensichtlich gut vernetzt. Der Initiator ist nicht nachrangig am Gewinn beteiligt. Walton ist beim vorliegenden Fonds zu 5 % auf Objektebene beteiligt. Dies sorgt für ein nachhaltiges Interesse an einer positiven Projektentwicklung.

Schwächen – Geringe Diversifikation.

Stärken – Professionelle Partner. Rentabler lokaler Markt, der durch mehrjährige Vorarbeit gut erschlossen ist. Sehr positiver Leistungsnachweis. Direkte Initiatorbeteiligung.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Pinal County 2“ des Initiators Walton Europe für sehr gut. Der Außenauftritt verdient ein A. Der Anleger erhält durch Walton Zugang zu einem sehr interessanten Zielmarkt, angesichts des erprobten Vorgehens Waltons halte ich das Chancen-Risiko-Verhältnis für sehr gut. Das aktuelle Angebot verdient meiner Meinung nach eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).