Investmentanalyse vom 28.07.2014

Project Wohnen 14

Die Project-Gruppe legt ihren ersten AIF-Fonds vor. Das Konzept ist grundsätzlich durch eine lückenlos positive Leistungsbilanz untermauert. Die Anbieterin ist professionell aufgestellt und in den Zielmärkten weitgehend langjährig etabliert.

Der Initiator

Die Project-Gruppe, Bamberg, hervorgegangen aus der 1995 gegründeten Project PB Beteiligungen GmbH, emittierte seit 1998 im Publikumsbereich 19 geschlossene Immobilienfonds. Bei Prospektlegung hatte die Gruppe ein Gesamtkapital von mehr als EUR 380 Mio. bei über 10.000 Anlegern umgesetzt. Die bisher abgewickelten Projektentwicklungen rentieren durchschnittlich mit über 10 % p. a. Die Project-Gruppe verantwortet sämtliche Arbeitsschritte einer Projektentwicklung mit hauseigener Kompetenz. Seit 1995 wurde ein Entwicklungsgesamtvolumen von weit über EUR 1 Mrd. verantwortet. Die kurzen Abstimmungsprozesse bewirken in ein sehr effektives und rentables Arbeiten. Aktuell (07 / 2014) werden 225 Mitarbeiter beschäftigt, aufgegliedert in die beiden Bereiche Fonds-Gruppe und Immobilien-Gruppe. Jeder der beiden Bereiche untergliedert sich in 4 spezialisierte Unternehmen, die einander vollständig ergänzen.

Alleiniger Vertriebskoordinator für den Initiator ist die Project Vermittlungs GmbH. Diese steht unter der Gesamtleitung des geschäftsführenden Gesellschafters Wolfgang Dippold und des Geschäftsführers Alexander Schlichting. Beide können im Bereich Vertrieb eine Expertise über mehrere Jahrzehnte vorweisen.

Insgesamt liefert die Project-Gruppe damit einen sehr runden Auftritt. Die Strukturen in den Unternehmen sind gut etabliert und krisenresistent, wie die sehr positive Entwicklung in den letzten Jahren zeigt.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieterumgehend.

Stärken – Die Project-Gruppe kann einen sehr umfangreichen und langjährigen Leistungsnachweis vorlegen.

Der Markt

Immobilien durchleben einen mehrstufigen Lebenszyklus, der hierzulande rund 100 Jahre dauert. Jedes Glied dieser Entwicklungskette zwischen Planung und Abriß zeichnet sich durch ein unterschiedliches Chancen-Risiko-Verhältnis aus. Neben den individuellen Lebensabschnitten eines Objekts strahlt der jeweilige Mikrostandort auf den Wert der Immobilie ab. Neben ausgeprägten regionalen Disparitäten unterteilt sich auch die einzelne Großstadt in sehr dynamische Gebiete mit ganz eigenen Entwicklungen, Gesetzmäßigkeiten – und auch Marktteilnehmern.

Die Project-Gruppe fokussiert sich auf das aktive Entwickeln von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Zielobjekte sind Immobilien mit einem ausgeprägten Wertsteigerungspotential durch eine Umstrukturierung (Value Added) und Neubauten (Opportunity) in der Entwicklungsphase mit einem ausgeprägten Renditepotential.

Aktuell arbeitet die Gruppe in den Metropolregionen Nürnberg, München, Hamburg, Frankfurt und Berlin. Für die Bereiche Hamburg, Frankfurt und München liegen noch keine langjährigen Erfahrungen vor. In Hamburg werden, laut Anbieter, aktuell 5 Projekte realisiert, in München und Frankfurt jeweils 3.

Der Vorstand der Project-Immobiliengruppe, Jürgen Seeberger, kann durch einen Familienbetrieb auf eine Bauerfahrung von rund 50 Jahren in der Gegend um Nürnberg / Fürth / Erlangen zurückblicken. Das abgewickelte Bau- und Entwicklungsvolumen lag vor der Gründung der Project-Gruppe bei über EUR 400 Mio. Der Standort Berlin / Potsdam wird seit über 15 Jahren bearbeitet. Zur Zeit betreut die Project PI Immobilien AG ein Projektvolumen von rund EUR 1 Mrd. (2010: EUR 210 Mio.).

Der Initiator prognostiziert eine vergleichsweise niedrige Rendite auf das Investitionskapital von 6 % p. a. Die Vergangenheitsrenditen (Zahlen seit 2001) der beiden Zielsegmente Value Added und Opportunity lagen zwischen 12,6 % und 14,64 % p. a. nach Gewinnbeteiligung auf Objektebene und untermauern damit deutlich die prognostizierte Rendite.

Schwächen – Die attraktiven Zielmärkte Hamburg, Frankfurt und München sind noch nicht langjährig durch den Anbieter erschlossen.

Stärken – Zwei Zielregionen sind dem Initiator nachweislich sehr gut bekannt.

Die Investitionskriterien

Der Fonds soll über mindestens drei Metropolregionen diversifiziert investieren in Berlin, Nürnberg, München, Hamburg und Frankfurt. Über die Fondslaufzeit sollen eine Vielzahl Wohn- und Gewerbeimmobilien (mindestens 10 Objekte) an unterschiedlichen Mikrostandorten erworben werden. Auch wenn aktuell offiziell keine Zielobjekte bekannt sind, hat die Project-Gruppe derzeit Objekte mit einem Volumen von über EUR 2,8 Mrd. in Prüfung, um das gesamte Fondsvolumen ad hoc umzusetzen. Die Objekte müssen in jedem Fall eine Objektrendite von 10 % (Wohnen) bzw. 12 % (Gewerbe) ermöglichen und sollen binnen 2 bis 4 Jahren wieder veräußert sein. Während der Fondslaufzeit sollen mehrere Investitionszyklen durchlaufen werden. Dadurch werden aktuell Renditen bei laufenden Projekten von 12,6 % bis 14,64 % p. a. erzielt, nach Gewinnbeteiligung und vor laufenden Fondskosten.

Vor dem Einkauf der Zielobjekte muß eine klare Exit-Strategie vorliegen. Ein externes Wertgutachten ist in jedem Fall zwingend vorgeschrieben.

Das vorsichtig kalkulierte Angebot wurde ohne Fremdfinanzierung konzipiert. Die Gesellschafter der Project-Gruppe haben sich verpflichtet, während der Fondslaufzeit selbst keine Immobilien in den Zielregionen zu erwerben (Ausnahme: privat genutzte Immobilien).

Das Chancen-Risiko-Verhältnis fällt ausgesprochen positiv aus, Anleger werden, da ein Zwischenhandel der Zielobjekte ausgeschlossen ist, tatsächlich auf die gleiche Ebene wie der Anbieter gesetzt.

Stärken – Erprobtes Konzept und ausreichend großes Portefeuille an möglichen Zielprojekten.

Das Konzept

Die Project-Gruppe investiert in Projektentwicklungen, die im eigenen Haus verantwortet werden. Bis dato geht das Konzept exzellent auf. Die Entscheidungsträger im Haus sind sehr erfahren, die Strukturen in der Gruppe vorbildlich vernetzt.

Die Weichkosten fallen mit anfänglich 15,22 % (incl. Agio) für einen Projektentwicklungsfonds vorbildlich niedrig aus. Die laufenden Kosten, bezogen auf das Nettoanlagevermögen, sind mit bis zu 3,58 % (incl. Bestandsprovision und Initialkosten) für einen KAGB-konformen Fonds vertretbar. Die Investitionsquote ist mit 84,78 % für einen Eigenkapitalfonds überdurchschnittlich hoch.

Die einzelnen Kosten auf Objektebene basieren auf marktüblichen Honorar- und Provisionssätzen.

Der Anleger kann sich entscheiden zwischen einer Thesaurierung der Erträge und einer laufenden Entnahme von 4 oder 6 %. Der Initiator ist ab einer Gewinnschwelle von 6 % p. a. (auf das eingesetzte Eigenkapital, nach allen Kosten) indirekt zu 20 % am Verkaufsgewinn des einzelnen Objektes beteiligt.

Stärken – Überzeugende Kostenstruktur. Initiator ist weitgehend in den Zielmärkten etabliert. Erprobtes Fondskonzept. Sehr gutes Chancen-Risiko-Profil. Sehr ausgeprägtes Mehrertragspotential.

Die Zielgruppe

Der Project-Gruppe gelingt der schwierige Spagat zwischen einem renditeorientierten Konzept und einem möglichst überzeugenden Risikoprofil. Dank der langjährigen Erfahrung des Anbieters in den Zielmärkten und dem großen Projektvolumen – abgewickelt, in Betreuung und Prüfung – sind sämtliche Schritte der Wertschöpfungskette abgedeckt. Der Anbieter überzeugt durch eine essentielle Eigenkapitalbasis, kurze Entscheidungswege und eine vergleichsweise moderate Gewinnbeteiligung. Insgesamt ein sehr attraktives Angebot mit einem sehr guten Chancen-Risiko-Verhältnis, geeignet auch für konservative Anleger.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Project Wohnen 14“ der Project GFU GmbH, Bamberg, für sehr gut. Das erprobte Konzept überzeugt mit einem sehr guten Ertrags-Risiken-Verhältnis. Die bis dato lückenlos positive Leistungsbilanz des Anbieters bezeugt die hohe Expertise im Haus. Das Angebot verdient in meinen Augen eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #32 ein.