Investmentanalyse vom 04.06.2008

TSO-DNL Fund III L. P. USA

DNL als verlängerter Arm des US-amerikanischen Partners sammelt zum dritten Mal Geld für ein erprobtes Anlagekonzept. Dieses punktet durch eine hohe Eigenbeteiligung des Partners, eine hohe Objektgüte und eine gute Risikodiversifikation.

Der Initiator

Die TSO Europe Funds, Inc. wurde 2006 gegründet. Bis dato wurden 2 Fonds mit der gleichen Investitionsstruktur wie der vorliegenden emittiert. Hauptaufgabe des Emittenten ist es, Geldsammelstelle in Deutschland für das Unternehmen The Simpson Organization (TSO) zu sein. Dieses wurde 1988 gegründet und kann eine umfangreiche Leistungsbilanz vorlegen. Die beiden Vorgängerfonds sind laut Initiator voll investiert und verlaufen plangemäß. Der erlebte Außenauftritt ist professionell.

Stärken – Investitionskonzept des Partners ist erprobt und durch eine langjährige positive Leistungsbilanz untermauert.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit 153 Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die Aufmachung ist ansprechend, die Bild- und Textgestaltung gelungen.

Stärken – Optisch ansprechend, inhaltlich gut erläutert.

Der Standort

Die USA verfügen über den weltweit größten Immobilienmarkt, der hochtransparent ist. Wie auch hierzulande unterteilt sich der Markt in eine Vielzahl regionaler Immobilienmärkte. Selbst in Zeiten eines breiten Markteinbruchs wie derzeit lassen sich genügend Nischenmärkte finden, die sich dem Abwärtstrend entziehen. Der Fonds konzentriert sich auf den Gewerbeimmobilienmarkt in Atlanta, Georgia. Dort ist der externe Partner etabliert. Atlanta zählt aktuell zu den prosperierendsten Industriestandorten der USA. Zielobjekte für den Fonds sind in der Regel hochwertige Gewerbeimmobilien an exzellenten Standorten. Aus rund 1.200 Objektangeboten (USA-weit) kauft der eingebundene Partner nach eigenen Angaben jedes Jahr rund 7 Objekte an. Dabei handelt es sich stets um Gewerbeimmobilien, die in eine Schieflage geraten sind und ein deutliches Wertsteigerungspotential durch ein professionelles Management aufweisen. Die 3 bereits in den Fonds eingebundenen Zielobjekte liegen im nördlichen Ballungsraum Atlantas. Diese Gegend weist eine hohe Lebensqualität auf, die Arbeitsplatzsituation ist sehr positiv. Das macht den Standort auch für gewerbliche Nutzer sehr attraktiv.

Schwächen – Enger Markt, der hervorragender Kontakte und einer extrem professionellen Arbeitsweise bedarf.

Stärken – Hochrentabler und etablierter Markt, der bei einer kurzen Investitionszeit hohe Renditen bietet.

Die Immobilien

Die drei bisher erworbenen Zielobjekte erfüllen sämtlich die Anlagevorgaben des Partners überdeutlich: Sie wurden rund 15 % unter Wert (laut Gutachten) erworben, die Vermietungssituation ist langjährig sicher oder weist ein deutliches Mehrvermietungspotential auf. Die Lage und die Objektqualität sind jeweils derart, daß ein Wiederverkauf problemlos möglich sein sollte. Objekte von der gegebenen Qualität erwerben zu können wird offensichtlich in erster Linie durch ein exzellentes Netzwerk und einen sehr guten Ruf als verläßlicher und bonitätsstarker Partner mit kurzen Entscheidungswegen möglich. Da der Partner selbst in die einzelnen Objekte über Vorgesellschaften investiert, tritt die einzelne Objektgüte meines Erachtens hinter die Partnerqualität zurück. Für den Fonds interessant ist die Risikominderung durch die geplante Streuung auf 7 Objekte.

Stärken – Die erworbenen Immobilien sind von hoher Güte und weisen ein deutliches Wertsteigerungspotential auf.

Der Partner

Die Simpson Organization (TSO), Atlanta, wurde 1988 gegründet. Bis dato wurden über 70 Immobilientransaktionen mit einem Wert von über USD 2 Mrd. durchgeführt. TSO bedient in erster Linie institutionelle Investoren. Dies stellt für Privatinvestoren eine zusätzliche Absicherung dar, führen derartige Anleger vor einer Investitionsentscheidung doch tiefgehende Prüfungen durch. Sämtliche Investitionen sollen positiv verlaufen sein bei einer durchschnittlichen Laufzeit von 4,6 Jahren und einer Durchschnittsrendite von über 20 % p. a. Diese Rahmendaten sprechen für den Partner. TSO beteiligt sich stets erheblich mit eigenen Mitteln an den Investitionen. Eine Gewinnbeteiligung für TSO fließt erst bei Wiederverkauf. Der Anleger erhält eine vorrangige Ausschüttung von 8 % p. a. TSO investiert vor allem in Objekte vor Ort, wo eine tiefgehende Kenntnis der lokalen Gegebenheiten besteht. Das Unternehmen sorgt über den Einkauf hinaus für die Mieterakquise und die Objektbetreuung, sowie den Weiterverkauf. Damit liegen sämtliche Glieder der Wertschöpfungskette in einer nachweislich erfahrenen Hand, die selbst am Erfolg beteiligt ist.

Stärken – Sehr erfahrener Partner mit umfangreichem und sehr positivem Leistungsnachweis.

Das Konzept

Die Investition in Gewerbeimmobilien in Atlanta, zusammen mit einem erfahrenen und seit Jahrzehnten etablierten Partner vor Ort, der zudem noch selbst investiert - das sind die Eckdaten des vorliegenden Angebots. Aktuell sind bereits 3 der geplanten 7 Zielobjekte für den Fonds angebunden. Damit vermindert sich das Blindpool-Risiko, was positiv ist. Bei einer geplanten Laufzeit von bis zu 5 Jahren soll der Anleger eine Rendite von über 14 % p. a. (IRR, vor Steuern) erhalten. Der Anleger erhält eine Vorzugsausschüttung von 8 % p. a. Der Partner hat bei über 70 Transaktionen Renditen von über 20 % p. a. erwirtschaftet, damit sollten die Zielrenditen möglich sein. Auf Fondsebene fallen Weichkosten von 17 % (bez. auf EK incl. Agio) an, was akzeptabel ist. Dazu kommen jährliche Nebenkosten von 1,8 % (des Kommanditkapitals) für den Partner. TSO ist ab einer Gewinnschwelle von 8 % p. a. nachrangig gestaffelt am Mehrgewinn beteiligt. TSO ist als Kommanditist mit mindestens USD 1 Mio. am Fonds beteiligt. Dank der langjährigen lokalen Präsenz ist eine sehr gute Marktkenntnis vorhanden, was für den Fondserfolg essentiell ist. Das Marktumfeld ist offensichtlich sehr gut, wenn, wie hier, ein überdurchschnittlich guter Marktzugang existiert. Angesichts der Markterfahrung des Partners sehe ich wenige Risiken aus den Einzelanlagen. Als weitere Absicherung aus Anlegersicht kommt die Eigenbeteiligung des Partners sowie auf Fondsebene die breite Diversifikation auf 7 Objekte hinzu. Das vorliegende Angebot weist ein sehr ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis auf.

Stärken – Ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis. Erfahrener Partner. Exzellentes Marktumfeld. Hochattraktives Geschäftsmodell.

Summa summarum

halte ich das Angebot „TSO-DNL Fund III“ des Initiators DNL für sehr gut Der Außenauftritt des Initiators verdient ein B. Die Fondskonzeption ist konservativ und ausgewogen. Das Anlagerisiko ist angesichts der breiten Diversifikation und des komplexen Auswahlvorgangs der Zielobjekte überschaubar. In meinen Augen hat der vorliegende Fonds eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.