Investmentanalyse vom 23.05.2008

SachsenFonds Australien III

SachsenFonds bietet den dritten Fonds seiner Australien-Reihe an. Dieses Mal ohne Co-Investoren-Strategie, dafür mit einem deutlich größeren Volumen im Stadtkern Adelaides. Angebot mit hohem Wertsteigerungspotential bei sehr gutem Chancen- Risiko-Profil.

Der Initiator

Mehrteilseigner der 1999 gegründeten SachsenFonds Holding GmbH ist seit Dezember 2007 die alteingesessene (1978) KanAm-Gruppe, München. Dazu kommt eine Beteiligung des Managements. Bisher wurden 45 Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 3,2 Mrd. emittiert. Bis dato werden rund 50.000 Anleger betreut. Das vorliegende Angebot ist das dritte mit Immobilien in Australien. Bei den bisherigen Fondsangeboten wurden die Prognosen in der Regel eingehalten. In der jüngeren Vergangenheit konnte SachsenFonds durch mehrere sehr frühzeitige Objektverkäufe in den USA und Osteuropa weit über den Prognosen liegende Fondsrenditen erwirtschaften. Der Außenauftritt ist ausgesprochen professionell und zurückhaltend.

Stärken – Erfahrener Initiator mit bisher sehr vorsichtig kalkulierten Angeboten.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit rund 146 Seiten fällt der Prospekt überdurchschnittlich umfangreich aus. Sämtliche entscheidungsessentiellen Daten sind aufgeführt und verständlich erläutert. Die Aufmachung ist angenehm, die grafische Gestaltung gut.

Stärken – Gut gestalteter und verständlicher Prospekt.

Der Standort

Als Wirtschaftsstandort ist Australien interessant. 85 % der Bevölkerung sind urbanisiert. Adelaide stellt mit rund 1,1 Mio. Einwohnern die fünftgrößte Stadt Australiens dar. Die Lebenshaltungskosten sind hier im internationalen Vergleich günstig bei einem gleichzeitig sehr hohen Lebensstandard. Die wirtschaftliche Entwicklung der letzten dreizehn Jahre war ununterbrochen positiv. Auch für qualifizierte Zuwanderer stellt Australien nach wie vor eine der besten Adressen dar. In Folge ist die Bevölkerung multikulturell (140 Nationalitäten), offen für Neues und im Schnitt gut ausgebildet. Diese exzellente menschliche Ressource stellt neben der hervorragenden technischen Infrastruktur eine sehr gute Ausgangsbasis für alle Arten der Industrie und Dienstleistungen dar. Das Investitionsklima ist günstig. Laut Prognosen steht der Immobilienmarkt in Adelaide vor einem langanhaltenden Aufwärtstrend. Die Stadt verfügt über den modernsten Flughafen Australiens, 2006 eröffnet, und ist verkehrstechnisch exzellent erschlossen. Da es sich bei Adelaide um eine geplante Stadt handelt, ist das von einem Grüngürtel umschlossene Stadtzentrum großzügig angelegt. Die drei Fondsimmobilien liegen prominent in unmittelbarer Nähe zu Hauptverkehrsstraßen. Über verschiedene Bus- und Straßenbahnlinien sind sie exzellent an den ÖPNV angeschlossen. Der Individualverkehr ist ebenfalls sehr gut erschlossen. In den Objekten sind ausreichend Parkmöglichkeiten gegeben.

Stärken – In jeder Hinsicht exzellenter Standort.

Die Objekte

Die einander benachbarten Fondsimmobilien IAG Building und Santos Building wurden 2006 und 2007 fertiggestellt. Das ACCU-Gebäude liegt einige Straßen entfernt an einem der fünf Stadtplätze. Alle drei Objekte sind hochmodern und technisch wie optisch attraktiv. Alle Gebäude sind als Class A eingestuft. Zusammen weisen die Fondsimmobilien 35.165 m² Büro- und Geschäftsflächen auf. Die zentrale Lage inmitten der Innenstadt sorgt für eine ausgesprochen hohe Mietattraktivität. Die Objekte verfügen über ausreichend Stellplätze, zum Teil in die Immobilie integriert, zum Teil in einem benachbarten und angeschlossenen Parkhaus, das ebenfalls Teil des Fondsportefeuilles ist. Die Gebäudestruktur ist ortsüblich, die Materialien sind ansprechend. Die Gebäudeoptik sorgt durch die markante Fassade für einen hohen Wiedererkennungswert. Sämtliche vorhandenen Großraumflächen können flexibel unterteilt werden. Die Räume sind durch moderne Technik klimatisiert, die technische Ausstattung ist hervorragend. Ein Gutachten bestätigt die Objekt- und Standortqualität. Ein Green-Star-Rating bestätigt die weit überdurchschnittlich hohe Umweltverträglichkeit aller drei Objekte. Eine derartige Einstufung ist offensichtlich vermehrt wichtig für Mieter und mögliche Käufer am Standort.

Stärken – Moderne und hochwertige Gebäude, für die eine sehr hohe Nachfrage besteht. Exzellente Ausstattung und Anlage. Objektqualität durch Gutachten bestätigt. Überdurchschnittlich hohe Umweltverträglichkeit erhöht Wettbewerbsvorteil.

Die Mieter

Aktuell sind die Fondsobjekte zu 97 % vermietet. Der Initiator prognostiziert mit einer Vollauslastung ab 01. 12. 2008 sowie über die gesamte Fondslaufzeit. Die Mietverträge sind sämtlich als gestaffelte Verträge vereinbart, mit festen Mietsteigerungen von 3 bis 4 % p. a. Für Anschlußvermietungen wird 3 % p. a. prognostiziert. Insgesamt beträgt die durchschnittliche Restmietlaufzeit rund 8,5 Jahre. Die Instandhaltungskosten sind sämtlich auf die Mieter umgelegt. Die Prognosen gehen von einer 50%igen Anschlußvermietung zu den derzeit geltenden Konditionen aus. Angesichts des sich mittelfristig positiv entwickelnden Marktes ist die Annahme akzeptabel. Für Mieterwechsel sind jeweils sechs Monatsmieten als Investitionskosten eingerechnet. Laut Marktgutachten liegen beim IAG-Gebäude die Mietverträge mit rund AUD 258 / m² deutlich unter der aktuellen Marktmiete von AUD 320 / m². Damit wäre für rund 11.850 m² ein deutliches Mietsteigerungspotential gegeben. Die Mietverträge der beiden Objekte Santos und IAG sowie rund 75 % des ACCU-Gebäudes laufen nahezu zeitgleich 2016 / 17 aus. Damit steigt für die Anschlußverhandlungen die Abhängigkeit von einem positiven Marktumfeld.

Schwächen – Mietverträge laufen nicht deutlich zeitversetzt aus.

Stärken – Sehr gutes Mietumfeld. Feste Mietsteigerungen. Bonitätsstarke Mieter. Ausreichende Diversifikation. Wertsteigerungspotential und Sicherheitspuffer aus der unter Markt liegenden Miete des IAG-Gebäudes.

Das Konzept

Das Fondsportefeuille besteht aus drei Büro- und Geschäftsimmobilien mit angeschlossenem Parkhaus zentral in Adelaide, Australien. 2006 bis 2007 fertiggestellt, sind die Objekte modern und attraktiv. Die technische Ausstattung ist exzellent. Hierüber, wie auch über die Standortqualität, liegt ein Gutachten vor. Vor dem aktuell positiven Marktumfeld weisen die Objekte seit Einkauf deutlich gestiegene Verkehrswerte auf. Bei einer geplanten Laufzeit von 12 Jahren soll der Investor einen kumulierten Kapitalrückfluß von 202 % (ohne Agio, nach australischen Steuern) erhalten. Die Weichkosten sind mit rund 16,9 % (bez. auf EK, incl. Agio) vertretbar. Die Fremdfinanzierung ist über 9 (66 %) und 10 (34 %) Jahre zinsgesichert. Die Tilgung soll endfällig sein, womit das Gesamtanlagerisiko steigt. Andererseits ist der Fremdkapitalanteil mit 43 % des Gesamtkapitals konservativ niedrig, was positiv ist. Die Gesamtkonzeption fällt sicherheitsorientiert aus. Wenn die Marktprognosen für den Standort zutreffen, sollte die Fondskonzeption aufgehen. Die aktuelle Vermietungssituation ist offensichtlich positiv, daher geht der Fonds auch von einer Vollauslastung aus. Aus dem nahezu parallelen Mietlaufzeitende für die drei Objekte entsteht für den Fonds eine erhöhte Abhängigkeit von einem dann positiven Marktumfeld. Die durchschnittliche Restmietlaufzeit liegt bei rund 8,5 Jahren. Die Sicherheitspolster für die Anschlußvermietung und die Revitalisierung erscheinen bei einem positiven Marktumfeld als ausreichend.

Schwächen – Mietverträge laufen nahezu parallel aus.

Stärken – Moderne Objekte an einem exzellenten Standort. Konservative und nachvollziehbare Kalkulation. Diversifikation über drei Objekte. Hohe Risikopuffer durch bereits heute deutlich im Wert gestiegene Objekte. Verhältnismäßig geringer Fremdkapitalhebel. Hohes Wertsteigerungspotential.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Australien III“ des Initiators SachsenFonds für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Die Fondskonzeption ist gewohnt konservativ. Die hohe Objektqualität sowie die exzellenten Standorte sind positiv. Eine Beteiligung kann als Basisbeteiligung in Frage kommen. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.