Investmentanalyse vom 06.12.2007

Hamburg Trust domicilium 2

Erster Publikumsfonds eines neuen Hauses mit alter Mannschaft investiert in 5 privat genutzte, sehr gut bewertete Apartmentanlagen an 2 US-Standorten. Die Partner sind erfahren, die vorsichtige Konzeption läßt Spielraum nach oben zu.

Der Initiator

Hamburg Trust, Hamburg, - gegründet 2006 - ist augenscheinlich ein neuer Anbieter geschlossener Fonds. Das vorliegende Angebot ist das zweite Fondsangebot. Tatsächlich sind sämtliche Entscheidungsträger sehr erfahren in der Emissionstätigkeit, die drei Geschäftsführer sind jeweils seit über 10 Jahren in diesem Bereich tätig. Auch der Rest des Unternehmens kann als sehr erfahren gelten. Hinter Hamburg Trust steht zu 80 % der australische Immobilienkonzern The GPT Group. Die restlichen Anteile werden von den Geschäftsführern Dr. Seeler, Arndt und Pohl gehalten. Hamburg Trust kann naturgemäß noch keine Leistungsbilanz vorlegen. Für Anleger positiv sind die nachweislich exzellenten Marktverbindungen der Entscheidungsträger sowie die Qualität der angebundenen Partner. Der erlebte Außenauftritt ist ausgesprochen sympathisch und aktiv.

Stärken – Sehr erfahrenes und exzellent vernetztes Unternehmen.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit 162 Seiten fällt der Prospekt sehr umfangreich aus. Die Aufmachung und die Sprachführung sind ansprechend. Inhaltlich ist der Prospekt nachvollziehbar und verständlich.

Stärken – Gelungener Prospekt.

Der Markt

In den USA hat die Zahl der Haushalte in den vergangenen Jahren zugenommen. Prognosen des Harvard Joint Center for Housing Studies gehen von einem Wachstum für 2005 bis 2010 von rund 5,3 % aus. Florida und Texas gehören zu den wachstumsstärksten Regionen der USA und sind grundsätzlich als Mesostandorte für privat genutzte Apartmentanlagen sehr gut geeignet. Das U. S. Census Bureau prognostiziert für Florida eine Bevölkerungszunahme von heute rund 18 Mio. auf fast 21 Mio. im Jahr 2025. Für Texas wird eine Bevölkerungszunahme auf 33 Mio. bis 2030 prognostiziert. Beide Staaten weisen Arbeitslosigkeitsquoten unter dem US-Durchschnitt auf. Die Bevölkerungsstruktur an den Mesostandorten ist gut gemischt, die Infrastruktur sehr gut ausgebaut. Eine sehr hohe Bautätigkeit an den Mesostandorten bezeugt die Attraktivität auch aus Sicht anderer Investoren. Die Mikrostandorte werden im Prospekt nicht eindeutig definiert. Gutachten von Feri und einem lokalen Gutachterbüro weisen für die Standorte eine sehr gute bis exzellente Attraktivität aus.

Stärken – Standorte weisen langfristig ein sehr gutes Wachstumspotential auf.

Die Objekte

Errichtet in den Jahren 1971 bis 2000, ist die Bauqualität laut Feri-Gutachten sehr gut (A), die Wirtschaftlichkeitsbewertung reicht von sehr gut (A) bis hervorragend (AA). Sämtliche Anlagen, die vor 1990 erbaut sind, wurden um 2004 bis 2006 renoviert. Die Außenanlagen sind insgesamt attraktiv. In den USA setzt man bei Immobilien eine deutlich niedrigere Lebenserwartung an als hierzulande. Dies läßt sich auch an der sehr aktiven aktuellen Baubranche ablesen. Generell ist bei der dort üblichen Bauweise die Objektbetreuung weit wichtiger als hierzulande. Diese war in der Vergangenheit suboptimal, was u. a. für den Initiator mit kaufentscheidend war. Dadurch liegen Verbesserungspotentiale vor, die offenbar bereits umgesetzt werden. Die Investitionsrückstellungen betragen USD 5,9 Mio., damit rund USD 4.900 / Apartment. Da den Objekten Alleinstellungsmerkmale fehlen, wird die Qualität in der Mieter- und Objektbetreuung entscheidend sein beim Fondserfolg. Der Partner vor Ort partizipiert am Projekterfolg (nachrangig und relativ spät), damit sehe ich eine hohe Leistungsmotivation gegeben.

Stärken – Sehr guter Objektzustand. Hervorragende Objektbetreuung.

Die Mieter

Der durchschnittliche Vermietungsstand der Objekte lag im September 2007 bei 91 %. Damit ist ein deutliches Steigerungspotential gegeben. Die Mieter setzen sich zusammen aus Angestellten der lokalen Regierungen und Unternehmen sowie aus Pensionären. In den Prognosen wird ein Vermietungsstand von 91 % zugrundegelegt, was angemessen erscheint. Laut Aussage des Initiators sind die Objekte durchschnittlich unter dem aktuellen Marktwert vermietet, was ein Wertsteigerungspotential bedeutet. Verglichen mit Deutschland ist das US-amerikanische Mietrecht deutlich liberaler. So ist beispielsweise eine vierwöchige Kündigungsfrist üblich, längere Fristen werden nur selten vereinbart. Bei Zahlungsverzug oder unsozialem Verhalten von Mietern sind Räumungen relativ kurzfristig realisierbar. Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen bestehen nicht. Innerhalb der letzten 20 Jahre stiegen in den USA die Mieten in Apartmentanlagen stärker als bei Einzelhandels-, Industrie- oder Büroimmobilien. Professionelle Immobilieninvestoren engagieren sich stark im Bereich Apartmentanlagen.

Schwächen – Die hohe Nachfrage nach Wohnobjekten bewirkt eine sprunghafte Steigerung auf Angebotsseite.

Stärken – Stabile Steigerung der Nachfrage. Fondsobjekte bieten ein deutliches Ertragssteigerungspotential.

Der Partner

Die Alliance Holdings L. L. C. hat sich seit 1996 auf die Bewirtschaftung von Apartmentanlagen in den USA spezialisiert. Aktuell betreibt sie rund 42.000 Wohneinheiten. Damit zählt sie zu den erfahrensten und größten Betreibern von Apartmentanlagen in den USA. Alliance als General Partner obliegt die Verwaltung der Objekte und die Betreuung der Mieter vor Ort. Somit ist hier die Arbeitsqualität mitentscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg der Anlage. Der Partner ist am Erlös beteiligt. Ab einer definierten Renditehöhe erhöht sich die Beteiligung des Partners am Reinerlös nach Verkauf. Zusätzlich hat Alliance USD 3,18 Mio. ins Objektportefeuille investiert.

Stärken – Erfahren und am Markt etabliert, aus dem Vorgängerfonds bekannt. Partner wird erfolgsabhängig entlohnt.

Das Konzept

5 Apartmentanlagen im bevölkerungsstarken Süden der USA, in Florida und Texas gelegen, sollen durch hohe Beschäftigungszahlen sowie einen steigenden Zuzug langfristig zu 91 % vermietet werden. Der für die Objekt- und Mieterbetreuung zuständige Partner vor Ort ist ausgesprochen erfahren, die Zusammenarbeit ist etabliert. Zudem ist der Partner selbst beteiligt, und der Fonds hat eine Verkaufsoption für 2018. Bei einer geplanten Laufzeit von 10 Jahren soll der Anleger kumulierte Ausschüttungen von 193,3 % (nom. incl. Agio) erhalten. Mit rund 21,1 % (bez. auf EK) fallen die Weichkosten durchschnittlich aus. Der Initiator ist zu 15 % am Nettoverkaufserlös beteiligt. Er verdient nachrangig nur im Falle eines Verkaufserfolges, was für den Anleger positiv ist. Eine angemessen hohe Investitionsquote und Neuvermietungsreserve sprechen für eine konservative Planung. Grundsätzlich ist das Marktumfeld auf absehbare Zeit positiv. Die Nachfrage nach derartigen Objekten wächst an den Standorten stetig, eine sehr gute Objektbetreuung stellt einen deutlichen Wettbewerbsvorteil dar.

Stärken – Positiver Markt. Vorsichtige Planung. Erfolgsabhängige Entlohnung des Partners und Initiators. Hochwertige Anlagen. Risikodiversifikation durch umfangreiches Objektportefeuille.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „domicilium 2“ des Initiators Hamburg Trust für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Die Rahmenparameter sind positiv, der eingebundene Partner ist exzellent. Die Konzeption ist sehr vorsichtig, die Prognosen lassen Spielraum nach oben zu. Aus meiner Sicht hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.