Investmentanalyse vom 07.12.2007

Realkontor Sachwertfonds GmbH & Co. KG

Realkontor ist ein junger Nischenanbieter mit einem umfangreichen Leistungsnachweis. Der sechste Fonds zeichnet sich aus durch eine sehr konservative Konzeption, eine günstige Kostenstruktur und ein sehr gutes Risiko-Chancen-Profil.

Der Initiator

Die Realkontor Innovative Fondskonzepte GmbH, Gärtringen, wurde 2002 gegründet. Das junge Unternehmen hat sich bereits als Nischenanbieter etabliert. Bis dato wurden 5 Fonds mit Immobilienhintergrund emittiert. Das vorliegende sechste Angebot ist der erste Bestandsfonds. Sämtliche Emissionen konzentrierten sich bis dato auf Gewerbe- und Wohnimmobilien in Süddeutschland. Bei den beiden ersten Fonds konnte das geplante Emissionsvolumen nicht gesammelt werden. Dafür wurden die beiden Folgefonds mit dem nahezu jeweils doppelten Volumen geschlossen. Bis Mitte 2007 wurde ein Gesamtkapital von EUR 37,5 Mio. von rund 1.100 Anlegern eingesammelt. Das verwaltete Immobilienvolumen betrug zu dem Zeitpunkt ca. EUR 20 Mio. Die Durchschnittsrendite der bisher 22 abgewickelten Objekttransaktionen liegt bei über 25 % p. a. Der erlebte Außenauftritt ist sehr professionell und pro-aktiv.

Stärken – Sämtliche bisherigen Einzelobjekte liefen positiv.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit 102 inhaltlich relevanten Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die Angebotsstruktur ist gut erläutert. Die Sprachführung ist ungewöhnlich lebendig und ansprechend, die optische Aufmachung ist ebenfalls gelungen.

Stärken – Offene und vorsichtige Markteinschätzung und Prognosedarstellung.

Der Markt

Das Leben in der Stadt hat in den letzten Jahren wieder an Attraktivität gewonnen. Wie der Initiator im Prospekt belegt, zieht es vor allem Gutverdienende als Mieter in die Innenstädte zurück. Dabei ist der Immobilienmarkt in Deutschland regional sehr differenziert zu sehen. Das Stichwort „regionale Disparitäten“ beschreibt sehr gut das Ungleichgewicht dieser Entwicklung in den verschiedenen Bundesländern. Während in einzelnen Regionen die Mieten aufgrund fehlender Mieter gen Null tendieren, explodiert in nachgefragten Zentren der Mietzins. Nicht zuletzt ein Zuviel an Bauinvestitionen nach der Wende hat beispielsweise in den neuen Bundesländern für einen Angebots-überhang bei Wohnungen gesorgt (hier investiert der Fonds nicht). In Mittel- und Großzentren Süd- und Westdeutschlands mit einer sehr guten Arbeitsmarktsituation stieg gleichzeitig die Nachfrage überproportional an. Teile der Medien stufen den Immobilienmarkt in Deutschland als überteuert ein. Dennoch sind mit einem guten Marktzugang auch im aktuellen Markt hochrentierliche Objekte realisierbar. Damit ein Bestandsfonds im Bereich Wohnen funktionieren kann, ist ohne Frage die Auswahl von Objekten mit mindestens guter Substanz an sehr guten Standorten eine unabdingbare Grundvoraussetzung. Eine Diversifikation über verschiedene Standorte und Objektgrößen kann das systembedingte Risiko deutlich verringern. Anhand eines abgewickelten Transaktionsvolumens von EUR 19 Mio. mit einer Durchschnittsrendite von über 25 % netto kann Realkontor eine hohe Expertise mit einem derartigen Konzept nachweisen. Zur Zeit befinden sich Immobilienobjekte mit einem Bestandsvolumen von EUR 25 Mio. im Portefeuille der Realkontor-Fonds.

Stärken – Attraktives Marktumfeld mit guten Ertragschancen.

Die Investitionsstruktur

Die Zielobjekte für den vorliegenden Fonds liegen in Mittelstädten der alten Bundesländer ab 20.000 Einwohnern. In der Regel (mind. 50 %) handelt es sich um Wohn- und Geschäftshäuser in Innenstadtlagen mit deutlichem Wertsteigerungspotential. Die Immobilien sollen vom Verkäufer als verwaltungs- bzw. arbeitsintensiv empfunden werden. Derartige Objekte sind erfahrungsgemäß in der Regel nur von einer professionellen Verwaltung optimal zu bewirtschaften. Der Fonds ist nicht auf Projektentwicklungen ausgerichtet, sondern auf Bestandshaltung und -entwicklung. Damit fallen viele projektentwicklungstypische Risiken weg. Der Initiator rechnet mit Ankaufsrenditen zwischen 6 und 13 % p. a., die prognostizierte Durchschnittsrendite soll bei 7,9 % p. a. vor Bewirtschaftung liegen, was ausgesprochen konservativ ist. Für den Verkauf am Fondslaufzeitende wird mit einem Mehrerlös von 2 Nettojahresmieten gerechnet. Dabei werden Mietsteigerungsraten von 2 % p. a. ab 2010 kalkuliert, was beim angestrebten Zielmarkt sehr konservativ ist. Das Angebot wird zu 70 % fremdfinanziert. Der Initiator ist zu 50 % am Mehrgewinn des Fonds über den Prognoserechnungen beteiligt. Damit sehe ich eine hohe Leistungsmotivation gegeben.

Stärken – Sehr konservative Prognosen mit deutlichem Mehrertragspotential.

Das Konzept

Der Fonds versteht sich als Bestandshaltungsfonds mit dem Zielfokus Wohn- und Geschäftshäuser in den alten Bundesländern. Das Konzept ist grundsätzlich erprobt und funktioniert nachweislich sehr gut. Bei einer geplanten Fondslaufzeit bis Ende 2018 soll der Anleger kumulierte Rückflüsse von 218 % (vor Steuern) erhalten. Tatsächlich sind die Prognoseannahmen ausgesprochen konservativ, so daß ein deutliches Mehrrenditepotential vorliegt. Der Initiator erhält 50 % des Mehrgewinns, der über den kumulierten Rückfluß hinausgeht. Dabei wird als Basis die Gesamtrendite am Ende der Laufzeit zugrundegelegt, was ich für fair halte. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 18,5 % (bez. auf EK incl. Agio) niedrig aus. Die Netto-Investitionsquote von 90,24 % (incl. Agio) ist sehr hoch. Die laufenden Kosten sind angemessen. Der Fonds hat eine Fremdkapitalquote von 70 %, was das Gesamtrisiko erhöht. Durch die breite Diversifikation in mehrere Standorte und verschiedene Objekte sinkt das Gesamtanlagerisiko. Die Prognoseannahmen sind ausgesprochen konservativ, das Risikoprofil fällt auch dadurch sehr gut aus. Gute Marktkenntnisse des Initiators sind offensichtlich vorhanden, was sich am Leistungsnachweis bereits abgeschlossener Investitionen ersehen läßt. Die vertragliche Gestaltung des vorliegenden Angebots ist ausgesprochen partnerschaftlich und transparent aus Anlegersicht. Mit dem Konzept, attraktive Objekte an sehr guten Standorten zu bündeln, professionell zu verwalten und gewinnbringend zu veräußern, wird dem Anleger ein Fonds vorgelegt, der bei einem guten Risikoprofil sehr gute Gewinne erwirtschaften sollte.

Schwächen – Blind-Pool. Hoher Fremdfinanzierungshebel.

Stärken – Angemessene Kostenstruktur. Sehr gute Marktkenntnis des Initiators mit umfangreichem Leistungsnachweis. Der Initiator ist ausschließlich nachrangig am Fondserfolg beteiligt. Deutliches Mehrertragspotential.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Realkontor Sachwertfonds GmbH & Co. KG“ für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Das Fondskonzept ist grundsätzlich erprobt, der Initiator ist nachvollziehbar erfahren. Die Prognosen sind sehr konservativ, es besteht ein ausgesprochenes Mehrertragspotential. Besonders positiv ist die ausschließlich nachrangige Entlohnung des Initiators aus dem Mehrgewinn über den Prognosen. Aus bisherigen Projekten liegt ein aussagekräftiger Leistungsnachweis vor. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).