Investmentanalyse vom 30.11.2007

ACI VI. Dubai Fonds

Der erfahrene Nischenanbieter ACI verfolgt ein neuartiges Konzept: Der Investor beteiligt sich indirekt an verschiedenen Objekten in Dubai. Durch (teilweise) Verkäufe der ersten beiden Projekte sind die Vorzugsausschüttungen bereits nahezu gesichert. Der Fonds glänzt mit einem exzellenten Risikoprofil bei gleichzeitig hoher Rendite.

Der Initiator

Gegründet 2004, ist der Initiator Alternative Capital Invest, Gütersloh, ein noch junges Unternehmen. Es ist spezialisiert auf Einzelobjekte im Immobilienmarkt Dubai. Das vorliegende Angebot ist das sechste seiner Art, gleichzeitig das erste auf dem Markt mit einer personenbezogenen Widmung. Mit einem bisher plazierten Gesamtinvestitionsvolumen von über EUR 350 Mio. ist dieser Anbieter der Marktführer für Dubaifonds. Die bisherigen Fonds laufen plangemäß, als erster Anbieter auf dem deutschen Markt kann ACI einen ersten Fonds planmäßig auflösen. Die dabei erwirtschaftete Rendite liegt weit über Prognosen. Der erlebte Außenauftritt dieses Initiators ist professionell, eine ungewöhnlich kurze Plazierungszeit der einzelnen Angebote bezeugt das sehr gute Marketing.

Stärken – Etablierter Nischenanbieter mit nachweislich funktionierendem Konzept.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit rund 108 inhaltlich relevanten Seiten fällt der vorliegende Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Er ist gut lesbar und inhaltlich umfassend. Die optische Gestaltung ist ausgesprochen gut gelungen.

Stärken – Optisch sehr ansprechender, umfassender Prospekt.

Der Standort

Der Makrostandort Dubai ist bekannt für eine bemerkenswerte wirtschaftliche Entwicklung (Wirtschaftswachstum 2006: 16 %). Speziell der Bereich Projektentwicklung erlebt goldene Zeiten. Objekte werden in der Regel bereits vom Plan weg verkauft. Entwickler können so mit relativ geringen Eigeninvestitionen große Volumina bewegen. Einem ausgeprägten Nachfrageüberhang steht ein mangelndes Angebot an Wohn- und Büroimmobilien gegenüber: Die Stadt stellt einen Magneten für ausländische Unternehmen dar. Die Bodenfläche von Dubai ist dabei nicht beliebig erweiterbar. Die Mieten sind in den letzten Jahren teils um bis zu 30 % p. a. gestiegen. Offiziell wurde daraufhin gesetzlich eine jährliche Steigerungsrate von auf maximal 15 % begrenzt. Seit 2002 dürfen ausländische Investoren in speziellen Zonen Immobilieneigentum erwerben. Seit März 2006 existiert ein Grundbuch, das bei einem Immobilienerwerb ähnliche Sicherheit bietet wie hierzulande. Für die kommenden 10 Jahre sind in Dubai Immobilienprojekte im Wert von rund USD 230 Mrd. geplant. Dies stellt einen deutlichen Beleg für die ausgesprochene Attraktivität des Standortes dar. . Das vorliegende Angebot soll ausschließlich in Premiumstandorte wie die Business Bay investieren. Diese ist als 1A-Lage klassifiziert. Das Viertel soll als Stadt innerhalb der Stadt erschlossen werden, eine gemischte Nutzung soll eine hohe Lebensqualität innerhalb des Viertels ermöglichen. Der Mikrostandort befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Burj Dubai, dem derzeit weltweit höchsten Gebäude. Die innerstädtische Anbindung an den Personennahverkehr ist exzellent. Gleiches gilt für die Einkaufsmöglichkeiten.

Stärken – Hohes Marktpotential. Exzellente Lage.

Die Immobilien

Über die bautechnischen Einzelheiten schweigt sich der Prospekt aus. So wird nicht erwähnt, wann das aktuelle Zielobjekt fertiggestellt sein soll. Für den Fondserfolg ist dies allerdings nicht relevant, da die Zielobjekte während der Fondslaufzeit weiterveräußert werden sollen. Das Gesamtprojekt soll aus den Vorabverkäufen der einzelnen Einheiten finanziert werden. Die jeweiligen Objekte sollen hochmodern und luxuriös ausgestattet sein. Das aktuelle Zielobjekt, die Niki Lauda Twin Towers, ist derzeit (Ende November 2007) zu 70 % veräußert. Alleine aus dieser Vermarktung wird bereits über eine Gewinnpartizipation ein Rückfluß von AED 13 Mio. erzielt. Gemeinsam mit dem Vermarktungsgewinn des Projektes JVS Gardens würde somit die erste kalkulatorische Vorabausschüttung sichergestellt. Es gibt somit für den Fonds auch keine Bau- bzw. Erstellungsrisiken. Die Zwillingstürme (Niki Lauda Twin Towers) sollen 26 bzw. 29 ober- und 3 unterirdische Stockwerke mit 43.500 m² Büroflächen erhalten. Das Vermarktungskonzept des aktuellen Zielobjekts ist aus-gesprochen innovativ: Mit der Widmung an eine bekannte Persönlichkeit (hier: Niki Lauda) wird für eine optimale öffentliche Aufmerksamkeit gesorgt. Dies läßt sich an den aktuell bereits zu 70 % verkauften Flächen ablesen. Zudem sind dank dieses Werbekonzepts deutlich höhere Verkaufspreise erzielt worden als in umliegenden Objekten.

Stärken – Schneller Abverkauf und schnelle Gewinnrealisierung. Innovatives Vermarktungskonzept.

Die Partner

Der Projektmanager (ACI Real Estate LLC), der Architekt und der Generalunternehmer sind sämtlich seit langen Jahren im Markt etabliert. Teilweise bestehen aus dem Vorgängerobjekt Geschäftsbeziehungen. Im Prospekt sind die Erfahrungen der einzelnen Partner nachvollziehbar dargestellt. Die Arbeitsleistungen sind sämtlich abgesichert durch exakte Leistungsvorgaben und Sanktionen bei Nichterfüllung. Die Zusammenarbeit mit allen Partnern ist durch Vorgängerfonds erprobt und funktioniert nachweislich sehr gut.

Stärken – Erfahrene Partner, sehr gut funktionierende Zusammenarbeit.

Das Konzept

Steuerfreie Einnahmen über eine indirekte Genußrechtsbeteiligung; eine Investition in den Wachstumsmarkt Dubai, zusammen mit dem Marktführer, der als erster Anbieter einen erfolgreichen Exit nachweisen kann; die Vermarktung der Zielobjekte über ein innovatives Konzept - dies sind die augenscheinlichen Rahmenbedingungen des vorliegenden Angebots. Neben dem ausgewählten Zielobjekt, welches als Niki Lauda Twin Towers vermarktet wird, kann der Emittent weitere Objekte erwerben. Die Niki Lauda Twin Towers sind bereits zu 70 % verkauft. Dies spricht für die Idee, Objekte über eine persönliche Widmung gekoppelt an den internationalen Ruhm einer Persönlichkeit zu bewerben. Die Fondslaufzeit endet am 31. 12. 2011. Die Ausschüttungen an den Anleger sind auf steuerfreie 12 % p. a. begrenzt. Dies halte ich angesichts der Gewinnchancen für niedrig. Andererseits erhält der Anleger dafür eine Vorzugsausschüttung, die aufgrund der erfolgten Verkäufe bereits nahezu vollständig abgesichert ist. Der Initiator erhält neben einer laufenden Entlohnung nachrangig den Mehrertrag oberhalb der Ausschüttungen für die Anleger. Die Weichkosten des Zielfonds fallen mit rund 21,8 % (bez. auf EK, incl. Agio) vertretbar aus. Das Konzept ist ohne Fremdfinanzierung gerechnet. Auf Grund des Nachfrageüberhangs nach Büroflächen sollte sich der geplante Liquiditätszufluß generieren lassen. Der Anleger kann sich wahlweise in USD oder EUR beteiligen. Grundsätzlich liegen projekttypische Risiken vor: Bauherren-, Fertigstellungs-, Schlüsselpersonenrisiko und ähnliche. Die avisierten Partner sind sämtlich sehr erfahren und auf dem Markt etabliert. Damit sind die systemimmanenten Risiken meines Erachtens überschaubar. Insgesamt ist das vorliegende Angebot sehr innovativ. Das Marktumfeld ist exzellent, in den Fonds werden sehr erfahrene Partner eingebunden. Die geplante Objektqualität ist sehr hoch und ansprechend.

Schwächen – Gewinnbeteiligung für Anleger ist auf 12 % p. a. begrenzt.

Stärken – Exzellentes Marktumfeld. Sehr etablierter Projektmanager vor Ort. Sehr kurze geplante Laufzeit. Sehr erfahrene Partner. Initiator mit positivem Leistungsnachweis aus Vorgängerfonds. Durch weitgehende Verkäufe exzellentes Risikoprofil.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „VI. Dubai Fonds“ des Initiators Alternative Capital Invest für ausgezeichnet. Der erlebte Außenauftritt verdient ein B. Die Marktsituation, der Standort sowie nachweisliche Fachkompetenz lassen eine Investition hochattraktiv erscheinen. Die Konzeption ist innovativ, so gefällt die steuerliche Lösung für den deutschen Anleger. Ebenso positiv ist das Vermarktungskonzept. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „1“ (ausgezeichnet).