Investmentanalyse vom 07.09.2007

Global Investment Group DSW 1

Der Initiator

Die Global Investment Group GmbH & Co. KG, München, ist seit 2003 als Emissionshaus tätig. Die bisherigen fünf Emissionen konzentrierten sich auf atypisch stille Beteiligungen, eine Seniorenresidenz (rückabgewickelt) und vier Immobilienfonds. Sämtliche Unternehmen des Konzerns werden von einer Person dirigiert, Frank Audilet. Dieser kann eine hohe Fachkenntnis im Bereich Immobilienentwicklung nachweisen. Bei zwei laufenden Fondsangeboten liegen die ersten positiv abgewickelten Investitionen vor. Der erlebte Außenauftritt ist professionell.

Schwächen - Ausgesprochenes Schlüsselpersonenrisiko im Emissionshaus.

Stärken - Positive Leistungsbilanz weist eine hohe Kompetenz im Kerngeschäft Projektentwicklungen und Objektverwaltung nach.

Note für Außenauftritt - B.

Der Prospekt

Mit 130 Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Zwar ist das Angebot erläutert, Details der Auswahlkriterien fehlen aber. Ich vermisse relevante Daten zum Erfahrungshintergrund der Entscheidungsträger sowie einen Verlaufsnachweis der bisherigen Fonds. Der Prospekt ist absolut BaFin-konform, zeigt für mich aber deutlich die Systemschwächen auf: Entscheidungsessentielle Fakten fehlen und müssen durch andere Unterlagen dokumentiert werden.

Schwächen - Expertisenachweis fehlt, Investitionskriterien sind nicht erläutert.

Der Markt

Projektentwicklungen im Immobilienbereich sind nachweislich sehr rentabel. Hohen Renditechancen stehen aber auch hohe Risiken aus der Planungs- und Umsetzungsphase gegenüber. Das Emissionshaus Global Investment hat sich für den vorliegenden Fonds auf zwei einander ergänzende Strategien festgelegt: Einerseits werden Projektentwicklungen nur für Dritte erstellt (bis zu 49% des Fondsvolumens). Das heißt, eine konkrete bauliche Umsetzung durch den Kunden kann, muß aber nicht erfolgen. Daneben steht das hochinteressante Anlagefeld der gebrauchten Immobilien aus Bankverwertungen und Zwangsversteigerungen. 2205 meldeten rund 94.000 Bürger in Deutschland Privatinsolvenz an, Tendenz steigend. Dementsprechend steigen auch die Zahlen der Immobilienverwertungen jährlich an. Der Initiator kann ein exzellentes Netzwerk zu Banken nachweisen. Über dieses können regelmäßig sehr günstig Einzelobjekte aus privater Hand deutlich unter Marktwert erworben werden. Der Initiator strebt hier eine Quote von 50 bis 60% des Marktwertes an. Durch die jahrzehntelange Tätigkeit als Bauträger/Architekt besteht eine sehr hohe fachliche Kompetenz. Diese wird durch eine einwandfreie Leistungsbilanz untermauert. Daneben beschäftigt das Unternehmen heute 6 Angestellte, die als Architekten und Bausachverständige Objekte einwerten und beplanen können. Eine externe Expertise, die deutlich teurer käme, ist dadurch überflüssig. Zudem hat der Initiator eine eigene Hausverwaltung. Die Objekte aus Verwertungen/Versteigerungen sollen 15 Jahre gehalten und in dieser Zeit vollständig entfinanziert werden. Nach Ablauf der 15 Jahre kann bei Bedarf ein Verkauf erfolgen, um Anleger auszuzahlen. Grundsätzlich sollen nur Investitionen in den neuen Bundesländern erfolgen. Hier hat sich der Initiator seit 1995 eine nachweislich sehr gute Marktkenntnis erworben. Bezüglich der Objektgrößen sind keine Vorgaben definiert. Durch die Verteilung auf verschiedene Standorte und Immobilienarten und - größen wird eine breite Risikodiversifikation erreicht.

Stärken - Gutes Marktumfeld bei sehr gutem Netzwerk.

Die Angebotsstruktur

Zwar ist die Fondskonstruktion erläutert, aber die Investitionskriterien nicht. Der Fonds kann grundsätzlich in Immobilien oder jede andere beliebige Vermögensanlage investieren. Da weder ein klarer Investitionsplan noch externe Kontrollmechanismen vorliegen, erfordert der vorliegende Fonds ein hohes Maß an Vertrauen von Anlegerseite. Der Entscheidungsträger Audilet kann ein hohes Maß an Fachkompetenz für sich und sein Haus nachweisen. Externe Kontrollen würden die in diesem Marktumfeld notwendigen kurzen Entscheidungswege potentiell unmöglich machen. Das durch die einseitige Ausrichtung auf die Person Audilet sehr große Schlüsselpersonenrisiko wird derzeit durch eine Umstrukturierung des Unternehmens und die Einstellung weiterer Geschäftsführer minimiert. Positiv aus Anlegersicht wäre eine nennenswerte Eigenbeteiligung der Eheleute Audilet. Die erfolgsabhängige Honorierung des Initiators beträgt 10%.

Schwächen - Die Angebotsstruktur ist nicht nachvollziehbar bzw. erfordert ein hohes Maß an Vertrauen von Anlegerseite. Der Initiator ist zu wenig beteiligt.

Stärken - Flexible Anlagevorgaben ermöglichen das Wahrnehmen von Marktchancen.

Das Konzept

Der Anleger soll über einen Immobilienhandelsfonds in beliebige zu erwerbende Objekte investieren. Es handelt sich um einen Blind-Pool, die Investitionskriterien sind sehr allgemein gefaßt. Grundsätzlich sollen neben Projektentwicklungen für Dritte Immobilien aus Verwertungen/Versteigerungen deutlich unter Marktwert erworben werden. Bei einer individuellen Laufzeit ab 10 Jahren soll der Anleger eine Rendite von durchschnittlich bis zu 12% p.a. erhalten. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 22,57% (incl. Agio) für ein derartiges Konzept hoch aus. Die laufenden Kosten sind mit rund 1,62% p.a. durchschnittlich. Die Fondskonstruktion bedingt ein hohes Maß an hausinternem Arbeitseinsatz, der die laufenden Kosten rechtfertigen kann. Die nachweislich sehr hohe fachliche Expertise der Entscheidungsträger ist im Prospekt viel zu wenig dokumentiert. Zusammen mit einer fehlenden wirksamen Kontrolle von außen und den allgemein gehaltenen Investitionskriterien ist von Seiten des Anlegers ein hohes Maß an Vertrauen notwendig. Nur durch ein exzellentes Beziehungsgeflecht kann dieses Fondskonzept funktionieren. Für Projektentwicklungen sind unbürokratisch schnelle Kommunikationswege entscheidend. Tatsächlich verfügt das Haus über ein sehr hochkarätiges Netzwerk, vor allem auf Bankenebene. Über die hauseigene Objektverwaltung und angestellte Architekten/Sachverständige können für den Fonds notwendige Arbeitsschritte kostensparend durchgeführt werden. Die Mindestbeteiligungssumme fällt sehr niedrig aus. M. E. besteht die Gefahr, daß unerfahrene Anleger gewonnen werden könnten.

Schwächen - Blind-Pool. Sehr schwammiger Prospekt. Marktumfeld macht exzellentes Netzwerk unerläßlich. Relativ teure Kostenstruktur.

Stärken - Hohe Fachexpertise des Initiators mit einer makellosen Leistungsbilanz über mehrere Jahrzehnte. Nachweislich gut funktionierendes Netzwerk. Risikodiversifikation für den Fonds durch verschiedene Standorte, Objektgrößen und Einkunftsquellen.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „DSW 1“ des Initiators Global Investment Group für interessant, wenn auch die Prospektierung deutlich verbesserungsfähig ist. Der erlebte Außenauftritt verdient ein B. Das Fondskonzept ist vollziehbar, die Fachkenntnis des Initiators nachweislich sehr hoch. Das Chancen-Risiko-Profil des Fonds ist gut. Allerdings sollte sich ein Anleger persönlich mit dem Unternehmen vertraut machen, da für eine Anlage ein hohes Maß an Vertrauen notwendig ist. Alles in allem verdient das Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „gut“ (2).