Investmentanalyse vom 28.09.2004

WestFonds 07 Hannover

Der Initiator

Die WestFonds Immobilien Anlagegesellschaft mbH hat seit 1966 (mit ihren Vorgängergesellschaften) insgesamt 107 geschlossene Fonds aufgelegt. Über 20.000 Anleger haben sich an einem Investitionsvolumen von rund EUR 3 Mrd. beteiligt. Laut Initiator liegt die durchschnittliche Beteiligungsdauer bei den abgewickelten Fonds bei 15,6 Jahren. Eine interessante Zahl, die dem potentiellen Anleger als Indikator für künftige Anlagen dienen sollte. 45 Fonds sind noch in aktueller Verwaltung, die restlichen sind bereits aufgelöst. Offenbar hat der Initiator vor allem mit in den neuen Bundesländern investierenden Fonds wenig Glück. Vier Fonds mit sechs Objekten in Ostdeutschland erreichten ihre Prognosen nicht. Zwei davon wurden unter dem Namen West-Fonds aufgelegt. WestFonds gibt an, einen WestFonds 7 „Berliner Allee Hannover“ funktionierenden Zweitmarkt zu bieten. Alleine in 2003 wurden rund EUR 11,4 Mio. an Anteilen zweitvermittelt.

Der Prospekt

Mit 83 Seiten hat der nach IDW-S4 erstellte Prospekt einen durchschnittlichen Umfang. Sämtliche vorgeschriebenen Angaben sind vorhanden. Die Risikoaufklärung, die vertragliche Struktur sowie die Sensitivitätsanalysen sind vollumfassend und nachvollziehbar. Sämtliche Mietverträge sind aufgeführt und erläutert. Ein fachlich fundierter Prospekt mit ansprechender Aufmachung.

Der Standort

Der Mesostandort Hannover ist als Messestandort das wirtschaftliche Zentrum Niedersachsens. Die über- und regionale Anbindung über Straße, Schiene und Luftverkehr ist hervorragend. Der Büromarkt in Hannover stellt sich offenbar wesentlich besser dar, als der Bundesdurchschnitt. Die Leerstandrate ist gering (Mitte 2003: 3,8%), die Volatilität ebenso, das Mietniveau stabil. Der Mikrostandort ist für die Nutzungsart ebenfalls ausgezeichnet. Gelegen nahe der Innenstadt (600m zur Fußgängerzone und Hauptbahnhof), befinden sich in unmittelbarer Nähe Zugänge zum ÖNV. Das Messezentrum und der Flughafen liegen ebenfalls in bequemer Entfernung. Für eine Nutzung als Bürogebäude ist der Standort somit optimal angebunden.

Das Objekt

Die Fondsimmobilie in der Berliner Allee ist 1990 errichtet worden. Die Architektur stellt ein Alleinstellungsmerkmal dar. Das Objekt ist emotional sehr ansprechend. Durch eine sehr auffällige und hochwertige Gestaltung wird ein hoher Wiedererkennungswert bei gleichzeitig hohem Substanzwert garantiert. Das vorliegende Gutachten attestiert einen Wert über Einkaufspreis. Die Anlage ist in drei Gebäudeabschnitte unterteilt, die in einem sehr dynamischen Ensemble angeordnet sind. Die aggressive und hochmoderne Formgebung weckt Emotionen. Die Ausstattung der Gebäude ist hochwertig. Das Ensemble verfügt über ausreichend Parkplätze. Insgesamt sollte die Immobilie auch bei einem möglichen Auszug des jetzigen Mieters in zehn Jahren problemlos weitervermietbar sein. Das Objekt kann flexibel für bis sechsundzwanzig Einzelmieter unterteilt werden.

Der Mieter

Die ist die sechstgrößte deutsche Bank. Sie fungiert als Zentralbank für 1.480 Kreditgenossenschaften, sowie als Geschäftsbank. Die Bonität der Bank ist hervorragend, ein Mietausfall ist hier kaum zu befürchten. Bei einer eventuellen Übernahme würde sich am Mietbedarf im Objekt nichts ändern. Das Mietanschlußrisiko wird vom Initiator mit einer 15% geringeren Anschlußmiete nach 2014 eingerechnet. Das Mietausfallwagnis ab 2014 wird mit 2% eingewertet. Diese Annahmen sind sämtlich sehr konservativ.

Das Konzept

Der Anleger soll in ein hochattraktives Gebäudeensemble in Hannover investieren. Das als Bürogebäude genutzte Objekt ist zur Zeit für mindestens 10 Jahre an einen hochboniden Mieter vergeben. Die Konzeption ist sehr konservativ gehalten. Bei der Anschlußfinanzierung ab 2014, valutiert in SFR, wurde mit 5,5% ein vergleichsweise hoher Zinssatz angenommen. Die anfängliche Tilgung von 2%, die konstant steigt, ist ebenfalls sehr hoch. Dennoch soll der Anleger bei einer Laufzeit von voraussichtlich zwanzig Jahren eine Rendite von (nach Steuern) bis zu 6,2% erhalten (s. Seite 37). Die verschiedenen Mietrisiken sind gleichfalls sehr konservativ eingewertet. Insgesamt ist die Konzeption sehr seriös gestaltet. Ein grundsätzlich gegebenes Nachvermietungsrisiko hält sich auch durch die flexible Unterteilbarkeit des Ensembles in Grenzen. Zudem dürfte die ungemein hohe Attraktivität der Immobilie potentielle Nachmieter ansprechen. Der gute Einkaufspreis sollte bei einem Verkauf ein Gewinnpotential sicherstellen. Durch ein integriertes Wiederanlagekonzept kann ein Investor seine Beteiligung sukzessiv erhöhen. Wählt der Anleger diese Möglichkeit, räumt der Initiator einen Ausstieg aus der Beteiligung in einer persönlichen Notsituation ein (s. Seite 39).

Summa summarum

halte ich das Angebot 7 „Berliner Allee Hannover“ des Initiators WestFonds für sehr ungewöhnlich interessant. Ein hochattraktives Objekt in ausgezeichneter Lage bei einer konservativ gestalteten Konzeption - dies ergibt ein Angebot, das meines Erachtens Vorbildcharakter hat. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot des Initiators WestFonds eine Bewertung mit „hervorragend“ (1+) verdient.