Investmentanalyse vom 09.01.2007

Hahn Pluswertfonds 141 Oberhausen

Ausgesprochen attraktives Objekt, Fertigstellung 2007, breite Mieterdiversifikation, konservative Konzeption

Der Initiator

Die Unternehmensgruppe Hahn konzipiert seit 1979 geschlossene Immobilienfonds. Dabei hat sich dieser Initiator primär auf SB-Warenhäuser spezialisiert. Das plazierte Gesamtvolumen beträgt EUR 2 Mrd. bei derzeit rund 2.650 Anlegern. Die durchschnittliche Beteiligungshöhe war in der Vergangenheit damit ungewöhnlich hoch. Über den internen Zweitmarkt wurden bis Ende 2005 über EUR 400 Mio. umgesetzt, was für ein funktionierendes System spricht. Von den bisher 127 aufgelegten Publikumsfonds haben laut Leistungsbilanz 67 die prognostizierten Ausschüttungen erreicht, 37 Fällen haben sie übertroffen. 23 Fonds blieben hinter den Erwartungen zurück. Rund 50 von 60 Mitarbeitern sind in den Bereichen Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege tätig. Der Initiator betreibt eine professionelle Verwaltung der Fondsobjekte (1,3 Mio. m²) durch ein Tochterunternehmen. Dies alles spricht m.E. für einen sorgfältig arbeitenden Initiator - vor allem auch in der Nachbereitung. Hahn verwendet eine Spezialsoftware für eine flächendeckende Standortanalyse, die von einzigartiger Qualität ist. Der Außenauftritt des Initiators ist sympathisch, zuverlässig und sehr professionell.

Stärken - Ein professioneller Initiator mit einem hochinteressanten Nischenprodukt.

Note für Außenauftritt - A

Der Prospekt

Mit 114 Seiten ist der Prospektumfang übersichtlich. Inhaltlich sind alle wichtigen Eckdaten aufgeführt. Das spezielle Marktsegment ist gut erläutert.

Stärken - Inhaltlich und optisch ansprechend.

Der Markt

Das Errichten großflächiger Einzelhandelsimmobilien ist durch die Baunutzungsverordnung geregelt. Eine Novelle des Baugesetzbuches (Juli 2004) beschränkt das Ausweisen eines Sondergebietes für großflächige Einzelhandelsbetriebe durch ein Mitspracherecht von Nachbargemeinden. Diese Novelle schien notwendig, um dem Kaufkraftverlust der Innenstädte Einhalt zu gebieten. Damit lassen sich Standorte für Einzelhandelsimmobilien nicht beliebig vermehren. Hohe Mieterbonität und langfristige Mietverträge bewirken eine langfristige Einnahmesicherheit solcher Objekte. Der Marktanteil des großflächigen Einzelhandels am Gesamtumsatz wächst leicht, aber konstant. Somit ergibt sich ein Nachfragemarkt für gute Standorte. Dies beweist auch die Vermietungsquote der Einzelhandelsfonds der Hahn AG: sie liegt bei über 97%.

Stärken - Hochinteressanter Markt, wenn der Marktteilnehmer etabliert ist.

Der Standort

Mit rund 220.000 Einwohnern ist Oberhausen ein leistungsfähiges Mittelzentrum im Ruhrgebiet. Die Einzelhandelszentralität fällt mit 122,16 sehr gut aus. Oberhausen gilt als zentrale Drehscheibe für den Rhein-Ruhr-Raum. Es gibt 17 Autobahnanschlüsse und ein modernes Bahn- und ÖPNV-Netz. Der Mikrostandort ist durch Hauptverkehrsstraßen erschlossen. Durch die benachbarte Bahnhofstraße ist eine Fußgängerzone angebunden, die für das Objekt Laufkundschaft erschließen wird. In unmittelbarer Nähe befinden sich Autobahnzufahrten, womit die über- sowie die regionale Anbindung gesichert sind.

Stärken - Für die Nutzungsart sehr guter Standort.

Das Objekt

Das Fachmarktzentrum wird derzeit neu errichtet und am 31.05.2007 übergeben. Mit 20.000m² Nutzfläche und über 500 Stellplätzen ist die Anlage verhältnismäßig groß. Die Baugestaltung ist für ein derartiges Objekt ungewöhnlich attraktiv, da die Immobilie unmittelbar an eine Fußgängerzone anschließt und diese städtebaulich ergänzen muß. Die bautechnische Gestaltung ist hochwertig und entspricht der für die Objekte üblichen Qualität. Die Bauaufsicht wird u.a. von Hahn kontrolliert. Das Bauherrenrisiko ist durch Generalunternehmer-Verträge zur schlüsselfertigen Ablieferung abgefedert. Der Initiator übernimmt gegenüber der Fondsgesellschaft eine Nebenkostengarantie. Durch die neue Bausubstanz sollte eine langfristig problemfreie Vermietbarkeit gegeben sein.

Stärken - Exzellentes und sehr attraktives Objekt.

Die Mieter

Das Objekt soll nach derzeitigem Stand an 28 Mieter aus unterschiedlichen, einander ergänzenden Bereichen vergeben werden. Die Vertragslaufzeiten betragen bis zu 15 Jahre. In der Regel wird eine Verlängerungsoption vereinbart. Die Verträge sind sämtlich indiziert. Die Hauptmieter wie Edeka, Sparkasse Oberhausen, ALDI, C&A und A.T.U. sind bonitätsstark. Generell sollte auf Grund der Lage und der Objektqualität bei einem Mieterwechsel keine sehr lange Leerstandszeit zu erwarten sein. Ein Teil der Mietverträge sind als Umsatzmietverträge mit Mindestmietzahlungen vereinbart; nur die Mindestmieten sind der Fonds-Kalkulation zugrunde gelegt.

Stärken - Bonitätsstarke Mieter, großes Mieterportfolio. Mehrertragspotential durch Umsatzmietverträge. Lange Mietvertragslaufzeiten.

Das Konzept

Der Anleger soll in ein Fachmarktzentrum in Oberhausen investieren. Das am 31.05.2007 fertig zu stellende Objekt ist optisch ausgesprochen attraktiv. Es soll an 28 Mieter zu Laufzeiten bis zu 15 Jahre vergeben werden. Für eine geplante Fondslaufzeit von 13 Jahren soll der Anleger eine durchschnittliche Rendite von rund 6,7% p.a. nach Steuern erwirtschaften. Dies ist beim gegebenen niedrigen Gesamtanlagerisiko angemessen. Die Standortqualität, das Neubauobjekt mit hervorragender Gestaltung und das homogene und breite Mieterportfolio sorgen für ein sehr ausgewogenes Chancen-Risiko-Profil. Durch das teilweise vorhandene Mehrertragspotential aus den Umsatzmietverträgen mit Mindestmiete gewinnt das Konzept zudem an Attraktivität. Der Fonds soll mit einer je hälftigen EUR- / SFR-Finanzierung eingedeckt werden. Die Tilgung fällt mit 1,5% (ab Feb. 2008) hoch aus, die Weichkosten mit rund 13% (EK incl. Agio) niedrig. Die Inflationsrate wird mit 2% p.a. veranschlagt. Rund 3,8% der Jahresnettokaltmieten der nicht durch Ankermieter unterlegten Flächen sind als Mietausfallwagnis kalkuliert. Zusätzlich werden für das Jahr 2017 wegen des Auslaufens diverser Mietverträge EUR 300.000 für Nachvermietungsmaßnahmen kalkuliert. Alle diese Faktoren sprechen für eine vorsichtige und konservative Konzeption. Durch die Baunutzungsverordnung ist die Standortattraktivität gesichert. Das Mieterinteresse am Objekt läßt sich an den langen Vertragsbindungen ablesen. Der Initiator verfügt nach eigener Aussage über einen gut funktionierenden internen Zweitmarkt. Bis zur Fertigstellung verbleibt das Eigenkapital auf einem externen Treuhandkonto.

Stärken - Hohe Gesamtanlagesicherheit. Lange Mietvertragsrestlaufzeit mit bonitätsstarken Mietern. Konservative Prognosen. Diversifikation durch ein großes Mieterportfolio. Mehrertragspotential durch Umsatzmietverträge.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Pluswertfonds 141“ des Initiators Hahn für ausgezeichnet. Der sympathische und professionelle Außenauftritt verdient ein A. Die Konzeptionssicherheit ist hoch, die Berechnungsparameter sind konservativ. Die langjährige Markterfahrung des Initiators erhöht die Planerfüllungssicherheit. Das Chancen-Risiko-Verhältnis prädestiniert das Angebot als Basisinvestment. Der hausinterne Zweitmarkt bietet im Notfall eine Ausstiegschance. In meinen Augen verdient das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1).