Investmentanalyse vom 07.01.2007

SachsenFonds Österreich Fonds VI

Zwei moderne Objekte in Linz und Wien. Exzellente Mikrostandorte, langfristige Vermietung. Sehr ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis.

Der Initiator

Hinter der Sachsen-Fonds Holding GmbH stehen die sächsische Landesbank (beteiligt über die EastMerchant) sowie eine Beteiligung der Geschäftsführer Heinrichs, Schmidt, Schober, Hof und de Vries. Bisher wurden 40 Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 2,8 Mrd. emittiert. Bis dato werden rund 40.000 Beteiligungen verwaltet. Der vorliegende Fonds ist der sechste seiner Art. Die bisherigen Österreich-Angebote laufen bis auf Fonds I (verringerte Ausschüttung wegen Mindereinnahmen) plankonform. Der Außenauftritt ist ausgesprochen professionell und sympathisch.

Stärken - Erfahrener Initiator mit bisher sehr vorsichtig kalkulierten Angeboten.

Note für Außenauftritt - A.

Der Prospekt

Der vorliegende Prospekt fällt mit 170 Seiten sehr umfangreich aus. Die Objekt- und Standortbeschreibungen sind anschaulich und umfangreich. Die optische und sprachliche Gestaltung ist gelungen.

Schwächen - Großer Umfang.

Stärken - Inhaltlich und formal ansprechender Prospekt.

Die Standorte

Die Lage als Drehscheibe Europas, eine reformorientierte Regierung, qualifizierte und flexible Arbeitnehmer machen Österreich in Europa zu einem hervorragenden Wirtschaftsstandort. Linz ist in Österreich die Landeshauptstadt mit der geringsten Arbeitslosigkeit und dem stabilsten Wirtschaftswachstum. Linz ist wie auch Wien ein bedeutender Verkehrsknotenpunkt. Wien ist Sitz der meisten nationalen Konzernzentralen und diverser internationaler Unternehmen für Zentraleuropa. Mit seinen Schnittpunkten der wichtigsten Autobahn- und Eisenbahnverbindungen sowie dem Flughafen Wien Schwechat verfügt der Standort Wien über beste infrastrukturelle Bedingungen. Sowohl der Wiener als auch der Linzer Büromarkt sind stabil und berechenbar. Sie zeichnen sich durch international vergleichbar niedrige Leerstandsraten (Wien ca. 6%, Linz ca. 5%) und ein günstiges Mietniveau aus. Die Fondsobjekte liegen sowohl in Linz als auch in Wien jeweils an exzellent geeigneten Standorten. In Linz liegt das Objekt zentrumsnah in der Nähe des Hauptbahnhofs. Der Lenaupark, wovon die Fondsimmobilie einen Teil darstellt, ist als Stadtentwicklungsgebiet ausgewiesen. In diesem neuen Stadtteil werden Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Freizeit optimal miteinander verbunden. Die Fondsimmobilie paßt mit ihrer vielfältigen Nutzungsmöglichkeit exakt in dieses Konzept. Beide Fondsobjekte sind sehr gut für den Individualverkehr erschlossen. Die Stellplätze in den Objekten stellen hier einen wichtigen Bonus dar. Auch der ÖPNV ist jeweils unmittelbar angebunden. Die Standortqualität wird durch ein Gutachten untermauert.

Stärken - In allen Aspekten sehr gute Standorte.

Die Objekte

Das Fondsobjekt Linz besteht aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen. 2004/05 fertig gestellt, verfügen die Immobilien über Flächen für Gastronomie/Handel (6.011m²), Büro/Praxis (7.424m²) und Unterhaltung (3.740m²). Es stehen 350 Tiefgaragenplätze und 36 Außenstellplätze zur Verfügung. Die Außengestaltung ist hochmodern, der Innenausbau flexibel gestaltet und hochwertig. Mieterwünsche bez. Heizung, Raumgröße und -unterteilung können einfach bedient werden. Damit sind die Objekte auch langfristig für Mieter attraktiv. Beim Fondsobjekt Linz kommt als besondere Attraktivität für die Anleger hinzu, daß ein genehmigtes Bauerweiterungspotential vorliegt. Die Fondsimmobilie Wien besteht aus einem Bestandsgebäude (Baujahr 1990) und einem 2007 fertig zu stellenden Anbau. Die Erweiterung wurde durch Expansionsbedarf des Mieters initiiert. Die Gesamtmietfläche beträgt 5.455m² (davon Neubau 1.893m²). 33 Stellplätze stehen zur Verfügung. Beim Bestandsteil werden die Fassade und das Dach komplett saniert. Die Fondsimmobilie ist auf den Mieter zugeschnitten, die Fassade nach seiner Maßgabe gestaltet. Dennoch kann das Objekt flexibel unterteilt werden. Die technische Infrastruktur ist modern. Für die Objekte liegen sehr detaillierte Wertgutachten vor.

Stärken - Hochmoderne Gebäude, exzellente Objektqualität, durch Gutachten bestätigt.

Die Mieter

Die Fondsimmobilie in Linz ist aktuell zu 87% an 31 Mieter vergeben. Für die Freiflächen liegt eine Mietgarantie durch die Verkäuferin bis 30.09.2009 vor. Die aktuelle Vermietungsquote für die Umgebung liegt im Mittel bei 95%. Durch die Diversifikation auf mehrere Mieter aus unterschiedlichen Bereichen und unterschiedliche Restmietlaufzeiten wird ein flexibles Reagieren auf Marktveränderungen möglich. In der Konzeption wird im Mittel für das Objekt Linz von einer Vermietungsquote von 97,3% ausgegangen. Der Sicherheitseinbehalt steigt von 1% auf 4% der Mieteinnahmen. Er ist anfänglich niedriger kalkuliert wegen der vorhandenen Mietgarantie. Die ISS Facility Services GmbH ist der einzige Mieter des Fondsobjekts Wien. ISS bzw. eine Vorgängergesellschaft nutzt die Bestandsimmobilie seit 1990, der Erweiterungsbau wird auf Mieterwunsch unternommen. ISS plant durch den Vermieter wertsteigernde Maßnahmen durchführen zu lassen, die zu einer höheren Miete führen würden. Hier sollte also ein sehr langfristiges Mietinteresse bestehen. Der Vertrag läuft unbegrenzt, der Mieter hat für die ersten 15 Jahre auf eine Kündigung verzichtet. Die Mieter beider Objekte haben weitgehend sämtliche Betriebs- und Nebenkosten zu tragen. Nur die Instandhaltung der Dachkonstruktion, der Fassade und des Tragwerks obliegen dem Vermieter.

Schwächen - Hohe prognostizierte Vermietungsquote für Linz.

Stärken - Indizierte Mietverträge. Exzellenter Mieter, der ein langfristiges Interesse am Objekt hat.

Das Konzept

Der Anleger soll in zwei Immobilien mit Mischnutzung in Linz und Wien investieren. Die 2004/05 bzw. 1990 und 2007 (Anbau) fertig gestellten Objekte sind modern und liegen an sehr guten Standorten. Bei einer geplanten Laufzeit von mindestens 12 Jahren soll der Investor anfängliche Ausschüttungen von 6,25% p.a. steigend auf 7% p.a. erhalten. Bei der vorliegenden Objektqualität ist diese Ausschüttungshöhe angemessen. Die Fremdfinanzierung ist in SFR gehalten, womit ein Fremdwährungsrisiko vorliegt. Jedoch wurde dem Risiko durch eine Zinsabsicherung sowie eine Währungsreserve entgegen gewirkt. Die Finanzierungskalkulation ist kaufmännisch vorsichtig. Mit rund 15,8% (EK incl. Agio) fallen die Weichkosten niedrig aus. Für den Anleger positiv ist die Vermietungssituation. Durch die Diversifikation auf derzeit 31 Mieter in Linz bei unterschiedlichen Vertragslaufzeiten ergibt sich ein Mehrertragspotential. Der Einzelmieter in Wien sorgt für eine hohe Planungssicherheit. Damit liegt ein gutes Chancen-Risiko-Profil vor. Sämtliche Mietverträge sind indiziert, in Wien hat der Mieter für die ersten 15 Jahre auf eine Kündigung verzichtet. Die geschäftsführenden Kommanditisten sowie der Geschäftsbesorger erhalten bei Fondsliquidation keine Vergütung, sollte das eingesetzte Kommanditkapital durch einen Verkauf nicht realisierbar sein. Der Initiator arbeitet grundsätzlich nur mit dem Modell einer direkten Kommanditbeteiligung, was für den Anleger vorteilhaft ist.

Schwächen - Fremdwährungsrisiko.

Stärken - Exzellente Objekte mit überdurchschnittlicher Vermietungssituation. Gutes Chancen-Risiko-Verhältnis.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Österreich VI“ des Initiators SachsenFonds für sehr gut. Der Außenauftritt verdient eine Bewertung mit A. Das Chancen-Risiko-Verhältnis ist m.E gut. Die Objektqualität ist sehr hoch, die Standorte sind exzellent. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.