Investmentanalyse vom 23.05.2006

HGA Mitteleuropa V

Fünf Immobilien in Budapest: Zwei klassizistische Gebäude (Teil des UNESCO–Weltkulturerbes), drei Neubauten in ersten Technologiepark Mittel– und Osteuropas.

Der Initiator

Die HGA Capital, Hamburg, - gegründet 1972 - ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH N Real Estate AG, diese eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH Nordbank AG. Die HSH Nordbank verfügt über eine Bilanzsumme von rund EUR 185 Mrd. und gehört zu den führenden Kreditinstituten Deutschlands. Die HGA Capital hat bisher insgesamt 36 geschlossene Immobilienfonds und 2 Mobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 2,1 Mrd. aufgelegt. Rund 11.000 Anleger sind an den Fonds der HGA Capital beteiligt, 1.200 davon mehrfach. Bis dato wurden 15 Fonds aufgelöst. Von 21 aktuell laufenden Fonds lagen bei sieben die Ausschüttungen über Plan. Die übrigen Fonds liegen im Soll, drei liegen unter den Prognosen. Der erlebte Außenauftritt ist ausgesprochen korrekt und sympathisch.

Stärken - Der Initiator ist als erfahren und konservativ einzustufen.

Note für den Außenauftritt - A

Der Prospekt

Der Umfang des nach IDW-S4-Standard erstellten Prospekts beträgt rund 144 Seiten, ist damit recht voluminös. Die Aufmachung ist ansprechend. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verflechtungen lükkenlos skizziert. Vor allem die Baubeschreibung ist umfangreich, was sehr positiv auffällt.

Stärken - Ansprechend gestalteter Prospekt.

Die Standorte

Als Immobilienstandort zeichnet sich Budapest durch eine sehr gute Infrastruktur aus. Die Verkehrsinfrastruktur entspricht in weiten Teilen dem westlichen Standard. Nationale und internationale Verkehrsverbindungen bestehen über das Autobahn- und Schienennetz sowie über die Donauwasserstraße. Ca. 28 km vom Stadtzentrum entfernt liegt ein internationaler Flughafen. Der Budapester Immobilienmarkt erhielt von Feri insgesamt ein „AA“-Rating. Es wurde mit einem weit unterdurchschnittlichen Angebot bei sehr hoher Nachfrage und sehr hoher Wertzunahme begründet. Seit Anfang der 90er Jahre sind eine Reihe von Gebäuden modernisiert und neu errichtet worden. Heute ist die Büroleerstandsquote Budapests eine der höchsten in Europa, allerdings mit sinkender Tendenz. Der überwiegende Teil der leer stehenden Flächen befindet sich in Gebäuden, die Anfang der 1990er Jahre mit einfacher Ausstattung errichtet wurden. Diese Flächen sind inzwischen kaum noch marktgängig. Insgesamt besteht ein hoher Bedarf an modernen Bürogebäuden. Laut dem aktuellen Marktbericht von DTZ stehen vor allem kleinere Flächen mit flexibler Aufteilung unter erhöhter Nachfrage. Die beiden historischen Immobilien am Prachtboulevard Andrássy út sind exzellent erschlossen und liegen in „repräsentativer Bestlage“. Der ÖPNV ist unmittelbar mehrfach angebunden. Einziger Nachteil der zentralen Lage ist das Fehlen von Parkmöglichkeiten für Besucher. Im nahegelegenen Objekt des Vorgängerfonds „Mitteleuropa IV“ finden Besucher ein öffentliches Parkhaus mit ausreichend Stellplätzen. Der seit 1996 entwikkelte „Infopark Budapest“, in welchem die drei übrigen Immobilien liegen, ist ebenfalls verkehrstechnisch sehr gut erschlossen. Bei diesem Infopark handelt es sich um den ersten Innovations- und Technologiepark in Mittel- und Osteuropa. Am südlichen Rand der Innenstadt gelegen, ist der Standort für den ÖPNV und den Individualverkehr exzellent erreichbar. Für den Infopark wurde eine eigene Buslinie eingerichtet.

Schwächen - Für die beiden historischen Immobilien sind keine Parkmöglichkeiten vorhanden.

Stärken - Mikrostandorte sind sehr gut erschlossen.

Die Objekte

Die beiden historischen Gebäude am Prachtboulevard Andrássy út sind Teile eines UNESCO-Welterbe-Ensembles. Optisch ausgesprochen attraktiv, bieten sie Mieterin einen hohen Prestigewert. Errichtet 1883, wurden die Objekte 2001 / 02 grundrenoviert und genügen heutigen Erwartungen an moderne Büroobjekte. Die beiden Immobilien verfügen über eine Mietfläche von 2.098m² bzw. 5.637m². Sie wurden in der Renovierungsphase von Wohn- zu Büroimmobilien mit Einzelhandelsflächen umgebaut. Die drei Gebäude im Infopark Budapest sind sämtlich hochmodern und zukunftsorientiert konzipiert. Zielgruppe des Parks sind vor allem Mieter aus der Hochtechnologiebranche, die Synergien mit der benachbarten technischen Universität generieren wollen. Die technische Ausstattung und architektonische Anlage der Immobilien sind auf flexible Nutzung und einem Höchstmaß an technischem Komfort ausgerichtet. So sind bspw. die Bürogrößen beliebig gestaltbar. Neben 207 Parkplätze in den hauseigenen Tiefgaragen stehen den Mietern weitere 321 externe Stellplätze zur Verfügung. Für sämtliche Immobilien liegt ein Feri-Rating mit „sehr gut“ vor. Die Einkaufspreise wurden über einen unabhängigen Gutachter als angemessen bewertet.

Stärken - Neubauten, flexibel gestaltbare Büroflächen. Für sich ergänzende Mietergruppen ausgesprochen prestigeträchtige Objekte.

Die Mieter

Derzeit sind rund 95% der Mietfläche an eine sehr diversifizierte Mieterstruktur vergeben. Die durchschnittliche Laufzeit der 55 Verträge liegt bei rund dreieinhalb Jahren. Die Mieter sind sämtlich etablierte Unternehmen, meist Töchter internationaler Konzerne. Die Mietverträge sind zu 100% indexiert. Für die 5% Freifläche liegt eine Mietgarantie der Verkäuferin bis Ende 2006 vor. Durch die breit diversifizierte Mieterschicht wird grundsätzlich eine Abhängigkeit von einer einzelnen Branche vermieden. Auf Grund der Objektqualität und der Betreuung vor Ort sollte ein hoher Vermietungsstand darstellbar sein. Zudem steigen die Mietpreise in Budapest konstant an, was zumindest für die Anschlussvermietungen positiv sein dürfte. Der Initiator rechnet über die Laufzeit mit einer Auslastung von anfänglich 90%, steigend auf 97% (ab 2015).

Das Konzept

Der Anleger soll in fünf Büroimmobilien in Budapest investieren. Das Portefeuille besteht aus zwei sanierten (2001 / 02) Altbauten (Teil des UNESCO-Weltkulturerbes), sowie drei Neubauten (2002 / 05). Die Innenausstattung ist hochmodern und flexibel. Sämtliche Objekte sind ausgesprochen prestigeträchtig und wurden von Feri als „sehr gut“ bewertet. Aktuell sind die Objekte zu 95% vermietet, der Initiator prognostiziert mit einer Auslastung zwischen 90 und 97% (ab 2015). Bei einer Laufzeit bis mindestens 2021 soll der Anleger eine (geplante) Nachsteuerrendite von rd. 7,1% erhalten. Die Immobilien sind infrastrukturell sehr gut erschlossen. Generell ist der Fonds ganz offensichtlich als Substanzfonds konzipiert. Auf eine möglichst hohe Rendite wird zugunsten einer möglichst hohen Gesamtanlagesicherheit verzichtet. Neben einer Diversifikation durch unterschiedliche Objekte und damit einer Vielzahl verschiedener Mieter wird vor allem durch die exzellente Objekt- und Standortqualität ein sehr gutes Ertrags-Risiko-Verhältnis erreicht. Die Weichkosten liegen mit rund 21,35% leicht über dem Marktdurchschnitt.

Stärken - Prestigeträchtige und flexible Gebäude. Sehr gutes Ertrags-Risiko-Verhältnis.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Mitteleuropa V Fonds“ des Initiators HGA Capital für einwandfrei. Den Außenauftritt dieses Initiators habe ich stets als überdurchschnittlich professionell erfahren, was eine Bewertung mit A rechtfertigt. Das Marktumfeld der Fondsimmobilien ist offensichtlich positiv. Die Objektlage ist sehr gut, die Objektqualität ausgesprochen hoch. Damit sollte sich eine konstant hohe Vermietungsquote über die Fondslaufzeit sowie ein Verkauf am Ende realisieren lassen. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.