Investmentanalyse vom 23.04.2006

HCI Real Estate Growth I USA

Der Initiator

Die HCI Gruppe wurde 1985 gegründet. Bis dato wurde ein Gesamtinvestitionsvolumen von über EUR 10 Mrd. realisiert. Über 74.500 Anleger investierten bisher rund EUR 3,9 Mrd. Eigenkapital. Damit ist HCI einer der führenden bankenunabhängigen Initiatoren Deutschlands. Bis dato wurden EUR 916 Mio. in Immobilienprojekte investiert. Das vorliegende Angebot ist das erste seiner Art von diesem Anbieter. Von 29 Fonds mit ausländischen Immobilien erfüllten laut Leistungsbilanz 2004 17 die Prognosen, 7 verfehlten sie, 5 leisten Ausschüttungen über den Prognosen. Der Marktauftritt ist professionell.

Stärken - Neben einer exzellenten Kundenbetreuung wurden in der Vergangenheit Anlageobjekte sehr sorgfältig ausgewählt.

Initiatornote - Professioneller Auftritt (2).

Der Prospekt

Mit 124 Seiten fällt der Prospekt leicht überdurchschnittlich umfangreich aus. Das für die meisten Anleger vermutlich neue Immobilienmarktsegment der Projektentwicklung / Umstrukturierung / Neupositionierung ist ausgezeichnet erläutert. Der Text ist verständlich, die Aufmachung in Bild und Wort ansprechend.

Stärken - Ansprechender Prospekt, der die Besonderheiten des Angebots hervorragend erläutert.

Der Markt

Der Initiator belegt im Prospekt eindrucksvoll den Wachstumsmarkt „Immobilien“ in den USA. Mit dem vorliegenden Konzept soll die gesamte mögliche Wertschöpfungskette in einer Immobilieninvestition abgegriffen werden - bis auf die langfristige Verwertungsphase. Während die Erträge von klassischen Immobilien hauptsächlich als Mieteinnahmen über eine längere Haltedauer erwirtschaftet werden, werden die Erträge beim vorliegenden Konzept aus einer signifikanten Wertsteigerung über eine eher kurze Haltedauer erzielt. Bei einer opportunistischen / chancenorientierten Anlagestrategie setzt das Unternehmen auf chancenreiche Investitionsgelegenheiten. Zielobjekte können dabei von Hotels über Bürobauten bis zu Wohnimmobilien sein. Der Manager investiert in Immobilien, von denen er erwartet, innerhalb einer kurzen Zeit durch aktives Vorgehen Wertschöpfung generieren zu können. Neben einer reinen Umfinanzierung kann auch in komplette Neuentwicklungen investiert werden. Dazu werden über einen Investmentberater spezialisierte und etablierte Zielfonds ausgewählt, die insgesamt ein breit diversifiziertes Portefeuille ermöglichen. Im Bereich „Real Estate Private Equity“ wurden 2004 rund 30 Fonds mit einem Eigenkapitalvolumen von US$ 18 Mrd. aufgelegt. Die Haltezeit derartiger Immobilien liegt in der Regel zwischen zwei und sechs Jahren. Die durchschnittliche Laufzeit der Fonds liegt meist zwischen sechs und zehn Jahren, die Renditen bewegen sich zwischen 12-20% p. a. (IRR-Methode).

Schwächen - Enger Markt, der hervorragende Kontakte und extrem professionelles Arbeiten essentiell macht.

Stärken - Hochrentabler und etablierter Markt, der bei einer kurzen Investitionszeit hohe Renditen bietet.

Die Partner

Als Investmentberater vor Ort fungiert die Townsend Gruppe. Sie partizipiert nachrangig am Fondsergebnis. Die Townsend Gruppe ist der größte Immobilien-Investmentberater für institutionelle Investoren in den USA. Gegründet 1983, kann Townsend eine Leistungsbilanz vorlegen, die mit einer Durchschnittsrendite von 43% über dem Vergleichsindex NCREIF liegt. Das derzeit verwaltete Treuhandvermögen beläuft sich auf rund US$ 100 Mrd., die in rund 400 Zielfonds investiert sind. Townsend investiert auch eigenes Kapital in die ausgewählten Zielfonds und wird aktiv in den Anlageausschüssen der Zielfonds. Derzeit sind rund US$ 2,14 Mrd. an Kundengeldern investiert. Die Auswahlkriterien für die Zielfonds sind im Prospekt nachvollziehbar erläutert. Hauptaugenmerk wird neben einer breiten Diversifikation vor allem auf die Erfahrung des Managements und auf die Leistungsbilanz des Zielfondsanbieters gerichtet. Dabei ist auch die interne Kostenstruktur wichtig. In Folge weist das vorliegende Angebot eine Kostenstruktur auf, die tatsächlich niedriger ist als bei manchen Einzelfonds. Derzeit sind sieben Zielfonds ausgewählt, von denen sechs bereits vertraglich gebunden sind. Sämtliche Zielfondsanbieter sind etabliert und ergänzen sich ausgezeichnet zu einem breiten Investitionshintergrund.

Stärken - Bestmöglicher Investmentberater für großvolumige Fonds. Sehr erfahrene Zielfonds, die jeweils beeindruckende Leistungen nachweisen können. Sämtliche Partner werden (auch) erfolgsabhängig und nachrangig entlohnt.

Das Konzept

Der Anleger soll über eine Dachfondskonstruktion in sieben verschiedene Zielfonds aus dem Bereich Immobilien-Projektentwicklung und -Umstrukturierung investieren. Dadurch beteiligt er sich indirekt an einem Immobilien-Portefeuille von ca. US$ 30 Mrd. Sechs Zielfonds sind bereits vertraglich gebunden. Auf Ebene der Zielfonds handelt es sich um einen Blindpool, wobei die einzelnen Investitionsgebiete klar definiert sind. Bei einer geplanten Laufzeit von rund 8 Jahren sollte der Investor mit einer marktüblichen Rendite im zweistelligen Bereich nach Gebühren und Steuern rechnen können. Die durchschnittliche Kapitalbindungsdauer liegt bei rund 4,5 Jahren. Die Rückflüsse werden anteilig verteilt: der Anleger erhält nach Rückzahlung seiner Beteiligung bis zu 8% Vorzugsausschüttung, ehe die Partner beteiligt werden. Townsend als Investmentberater vor Ort ist ausgesprochen erfahren und im Markt etabliert. Der Initiator selbst hat sich mit EUR 2 Mio. Eigenkapital am Fonds beteiligt. Die Auswahlparameter für die Zielfonds sind nachvollziehbar. Die thematische und geographische Diversifikation sorgt für ein optimales Risikoprofil. Die sieben Zielfonds sind als sehr professionell einzustufen. Die zielfondsinternen Planrenditen liegen sämtlich im höheren zweistelligen Bereich. Die US-Partner sind jeweils in die eigenen Zielfonds investiert (Principal Beteiligung), damit erhöht sich die Seriosität der Angebote. Die Anleger investieren gemeinsam mit professionellen Großinvestoren in die Zielfonds. Die gesamte Anlage ist in US$ dotiert, damit entsteht durch die Anlage ein Wechselkursrisiko. Abgesehen von einer möglichen Zwischenfinanzierung kommt der Fonds auf Anlegerebene ohne Fremdmittel aus. Die Zielfonds arbeiten mit einer marktüblichen Fremdmittelquote von 65% bis 80%. Auf Portefeuille-Ebene ergibt sich eine max. Fremdfinanzierungsquote von 66,5%. Die Kosten für das Erstellen der US-Steuererklärung fallen angemessen aus.

Schwächen - Großes Fondsvolumen sorgt für Anlagedruck. Fremdwährungsrisiko auf Anlegerebene.

Stärken - Professionelle Partner. Sicherheitsgewinn durch breite Diversifikationsmöglichkeiten der einzelnen Zielfonds. Nachrangige Entlohnung der Partner, hohe Eigenbeteiligung der Partnerunternehmen in den jeweils eigenen Zielfonds. Initiator ist selbst am Fonds beteiligt.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Real Estate Growth I USA“ des Initiators HCI für ausgesprochen attraktiv. Für seinen professionellen Außenauftritt verdient der Anbieter eine Bewertung mit (2). Das Anlagekonzept ist hochinteressant, die langfristig übliche Durchschnittsrendite liegt weit über der konventioneller Immobilienfonds. Das Konzept ist sehr konservativ erarbeitet, in die Planung sind sehr viele Reserven eingebaut. Die Beratung durch Townsend und die eingebundenen Zielfonds erschließen eine Vielzahl chancenorientierter Immobilieninvestments bei einem sehr ausgewogenen Chancen/ Risiko-Verhältnis. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).