Investmentanalyse vom 06.04.2006

Hannover Leasing 167 Airbus

Der Initiator

Die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, Pullach, gehört zu den führenden Emissionshäusern. Das Unternehmen finanziert Immobilien im In- und Ausland, Flugzeuge, Schienenfahrzeuge, internationale Kinofilmproduktionen, kommunale Infrastrukturmaßnahmen und medizinische Einrichtungen. Seit über 20 Jahren verwaltet sie ein Vermögen von über EUR 11,1 Mrd. Bislang haben rund 34.000 Anleger Eigenkapital von rund EUR 7,5 Mrd. investiert. An dem Unternehmen sind die Landesbank Hessen-Thüringen (50 %), mittelbar die IVG Immobilien AG (25 %) sowie das Management der Hannover Leasing (25 %) beteiligt. Laut Leistungsbilanz (2004) wurden bisher insgesamt 97 Fonds emittiert. Die Mehrheit der Fonds (96) hat die Prognosen erfüllt. Insgesamt handelt es sich hier um einen sehr erfahrenen Initiator, der konservativ konzipiert. Der Initiatorauftritt ist professionell, wenn auch relativ zurückhaltend und verdient eine 2.

Stärken - Professioneller Initiator mit einem sehr breiten Emissionsspektrum.

Note für Außenauftritt - 2

Der Prospekt

Mit 130 inhaltlich relevanten Seiten fällt der nach IDW S4-Standard verfaßte Prospekt umfangreich aus. Die Aufmachung ist ansprechend, die Bild- und Textgestaltung gelungen. Teilweise könnten die Satzstrukturen weniger komplex ausfallen. Inhaltlich sind alle relevanten Fakten umfassend aufbereitet.

Stärken - Ein optisch ansprechender und inhaltlich umfassender Prospekt.

Der Standort

Der Makrostandort Hamburg ist im Bürosektor etabliert. Als zweitgrößte Stadt Deutschlands sind die Wirtschaftszahlen Hamburgs sehr gut. Die Arbeitslosenquote hält sich in Grenzen, die Stadt gilt als reichste Deutschlands. Der Mesostandort wird derzeit zu einem modernen Büro- und Technologieareal entwickelt. Konzerne der Luftfahrtindustrie mit ihren hochspezialisierten Tochtergesellschaften sind dort angesiedelt. Nachteilig ist dabei die einseitige Ausrichtung auf die Luftfahrtindustrie, die damit eine hohe Abhängigkeit von dieser Branche mit sich bringt. Die beiden Fondsimmobilien liegen nebeneinander in unmittelbarer Nähe zum Airbus-Produktionsstandort. Der Mesostandort liegt rund 10 km südwestlich des Hamburger Stadtkerns. Der Individualverkehr ist über eine BAB erschlossen. Zudem besteht eine Fährverbindung zur Innenstadt. Der ÖPNV ist in fußläufiger Entfernung von den Objekten erreichbar. Airbus hat Investitionen in den Standort i. H. v. EUR 660 Mio. getätigt. Zusätzlich hat die Stadt Hamburg rund EUR 665 Mio. investiert. Dies spricht für ein nachhaltiges Interesse am Standort. Positiv für das Hotel dürfte sich aufwirken, daß derzeit keine weiteren Hotels in unmittelbarer Nähe existieren.

Schwächen - Abhängigkeit von der Luftfahrtindustrie.

Stärken - Gut erschlossener Standort; offensichtlich langfristiges Interesse der maßgebenden Industrie.

Die Objekte

Der Airbus Technologiepark besteht aus einem 4- bzw. 5geschossigen Bürokomplex mit drei angeschlossenen Lager- und Fertigungshallen, einem weiteren 3geschossigen Bürogebäude mit Casino im Erdgeschoß sowie 280 Stellplätzen. Weitere 100 Stellplätze werden bis 2007 erstellt. Der Airbus Technologiepark wurde in vier Bauabschnitten zwischen 2002 bis 2004 fertig gestellt. Die Gesamtmietfläche beträgt 16.751m². Der Büroinnenbereich ist flexibel unterteilbar, damit ließe sich eine anderweitige Nutzung darstellen. Die Außengestaltung ist optisch ansprechend. Das „Golden Tulip Hotel“ soll bis März 2007 fertiggestellt sein. Das 4-Sterne-Objekt verfügt über eine Gesamtmietfläche von 7.524m ² und 96 Stellplätzen.

Schwächen - Hotelimmobilie ist naturgemäß nur eingeschränkt nutzbar.

Stärken - Neubauobjekte. Bürogebäude sind flexibel unterteilbar.

Die Mieter

Beide Fondsimmobilien sind komplett vergeben. „Airbus Technologiepark“ ist an Airbus Deutschland (34%) und Zulieferfirmen vermietet. Die vertraglichen Grundmietzeiten betragen 5 Jahre (für Airbus 13 Jahre), was für Deutschland ungewöhnlich ist. Diese Regelung muß nicht unbedingt nachteilig sein. Die damit einhergehende Flexibilität sichert beiden Vertragsparteien die Möglichkeit, auf sich ändernde Marktgegebenheiten zu reagieren. Allerdings ist vor allem Airbus auf Grund des hohen Eigeninvestitionsvolumens auf den Standort fixiert, die anderen Mietparteien sind teilweise auf die Nähe zu ihrem Kunden Airbus angewiesen. Die Verträge sind zu 100% indexiert. Die Verkäuferin hat eine Mietgarantie über EUR 2 Mio. bis Ende 2016 abgegeben, wobei nicht überprüfbar ist, wie valide diese ist. Pächterin der Hotelimmobilie ist die 2002 gegründete RIMV Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft, Hamburg. Sie erzielte 2005 nach eigenen Aussagen mit 545 Mitarbeitern einen Umsatz von EUR 35 Mio. Das Unternehmen ist etabliert im Bereich Umstrukturierung unrentabler Hotels und als Betreiber-Gesellschaft. Dabei werden die jeweiligen Hotels stets unter deren angestammten Namen betrieben. Für das Fondsobjekt geht der Betreiber von einer nur 25%igen Abhängigkeit von Airbus aus. Das Hotel ist fest für 20 Jahre verpachtet. Als Sicherheit liegt eine Patronatserklärung der Franchisemutter vor.

Schwächen - Mieterinteresse am Standort wird primär von Airbus getragen.

Stärken - Etablierte Mieter, hohes Mieterinteresse am Standort.

Das Konzept

Der Anleger soll in den „Airbus Technologiepark“ und das „Golden Tulip Hamburg Aviation Hotel“, beide Hamburg, investieren. Die Objekte, errichtet bis 2004, bzw. März 2007, sind derzeit vollvermietet. Der Initiator geht von einer durchschnittlichen „Verzinsung“ des Anlagekapitals über 15 Jahre von über 8% p.a. aus. Der Weichkostenanteil liegt mit rund 8,6% (bez. auf GK) im Marktdurchschnitt. Es ist bemerkenswert, daß der Anbieter trotz der hohen Kosten auf eine für eine deutsche Immobilie vergleichsweise hohe „Verzinsung“ kommt. Grundsätzlich rechnet der Initiator mit einem Verkaufsfaktor, der unter dem tatsächlichen Einkaufsfaktor liegt. Die Planungsparameter sind konservativ. Die Sicherheitsreserven und Entwicklungsprognosen sind kaufmännisch vorsichtig geschätzt. Die Prognosen in der Hotelbranche sind erfahrungsgemäß sehr schlecht kalkulierbar. Für diese Pachteinnahmen liegt als Absicherung eine Patronatserklärung der Franchisemutter vor. Die Standort- und Objektqualität ist ausreichend gut. Durch hohe Eigeninvestitionen des Hauptmieters ist eine offensichtliche Interessensbekundung gegeben. Die Abhängigkeit vom Hauptmieter am Standort und in den Prognosen ist deutlich spürbar. Insgesamt sehe ich eine hohe Gesamtanlagesicherheit gegeben. Über einen Andienungsvertrag können die Objekte Ende 2016 an die Altgesellschafter zurückgegeben werden. Bei dieser Notfallösung würde der Anleger rund 95% seines Nettokapitals zurückerhalten.

Schwächen - Abhängigkeit von der Luftfahrtindustrie bzw. Airbus.

Stärken - Konservatives Konzept mit einer hohen Prognoseerfüllungssicherheit. Andienungsvertrag. Eindeutiges Standortinteresse durch Airbus bzw. Hamburg.

Summa summarum

halte ich das aktuelle Angebot „167 / Airbus“ des Initiators Hannover Leasing für interessant. Der professionelle Auftritt des Initiators verdient eine 2. Die Fondskonzeption ist konservativ. Das Ertrags / Risiko-Profil ist sehr gut. Es besteht eine Abhängigkeit von Airbus, die jedoch auf Grund der stabilen Wachstumszahlen nicht negativ sein muß. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.