Investmentanalyse vom 21.09.2005

SachsenFonds Österreich V

Der Initiator

Die SachsenFonds GmbH, München, wurde 1999 gegründet. Insgesamt wurden bisher 38 Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 2,628 Mrd. emittiert. Das vorliegende Angebot stellt den fünften Immobilienfonds in Österreich dar. Die bisherigen Österreichfonds liegen in der jeweiligen Prognose.

Stärken - Erfahrener Initiator mit bisher vorsichtig kalkulierten und auffallend anlegerfreundlich gestalteten Angeboten.

Der Prospekt

Der vorliegende Prospekt fällt mit 125 Seiten umfangreich aus. Die Markterläuterung, sowie die Partnerdarstellung sind hervorragend gelungen. Die Objekt- und Standortbeschreibung sind anschaulich und umfangreich. Die optische und sprachliche Gestaltung ist gelungen.

Stärken - Inhaltlich und formal ansprechender Prospekt.

Der Standort

Der Makrostandort Österreich ist exzellent. Gerade auch im Vergleich zu Deutschland sind die wirtschaftlichen Eckdaten beeindruckend. Das Bruttoinlandsprodukt ist höher, die Arbeitslosigkeit niedriger, die technische Infrastruktur im Schnitt moderner. Die Arbeitnehmer sind durchschnittlich besser ausgebildet und motivierter. Wien ist Sitz der meisten nationalen Konzernzentralen und diverser internationaler Unternehmen für Zentraleuropa. Mit seinen Schnittpunkten der wichtigsten Autobahn- und Eisenbahnverbindungen sowie dem Flughafen, Wien Schwechat, verfügt der Standort Wien über beste infrastrukturelle Bedingungen. Wien weist unter anderem Europas modernstes Kabelnetz für Internetkommunikation auf. Der Mesostandort steht vor grundsätzlichen Veränderungen: Das angrenzende Stadtgebiet um das jetzige Süd- und Ostbahnhofsgelände wurde zum Stadtentwicklungsgebiet erklärt. Hier entsteht der neue „Zentralbahnhof Wien“. Die strukturellen Veränderungen werden auch Einfluß auf den Mikrostandort haben. So steigt der Naherholungswert durch großflächige Grünanlagen deutlich an. In fußläufiger Entfernung befinden sich die Fußgängerzone Favoritenstraße sowie ein Naherholungsgebiet. Die Verkehrsanbindung wird durch den Neubau der U-Bahn erweitert und modernisiert. Auch heute schon ist die infrastrukturelle Anbindung des Mikrostandorts sehr gut, wie aus dem vorliegenden Gutachten hervorgeht. Der ÖNVP ist teils unmittelbar an das Objekt angeschlossen, teils in fußläufiger Entfernung. Der Individualverkehr ist über die Stadtautobahn angeschlossen. Durch die vorhandenen Stellplätze im Objekt kann der Parknotwendigkeit über die Vorschriften hinaus Rechnung getragen werden. In fußläufiger Entfernung befinden sich große Einkaufszentren und andere notwendige Adressen von Einzelhandel und Dienstleistern. Ein vorliegendes Gutachten bestätigt unter anderem die Standortgüte, sowie die zu erwartende Imageaufwertung durch die Stadtentwicklungsmaßnahmen.

Stärken - In allen Aspekten exzellenter Standort.

Das Objekt

Das Fondsobjekt besteht aus zwei miteinander verbundenen Gebäudeteilen. Ziel des Baus war es, „ein neues modernes Bürozentrum mit offenen Strukturen zu entwickeln, in dem die Modernität des Unternehmens ... sich widerspiegelt“, so der Prospekt. Das Objekt wurde für den derzeitigen Mieter erreichtet, es dient als Technologiezentrale. Fertigstellung der Gesamtanlage war im Juni 2003. Das eingebundene Bestandsgebäude aus den Jahren 1920/70 wurde komplett umgebaut und modernisiert. Die Gesamtmietfläche beträgt 43.300m², es stehen 247 Tiefgaragenplätze zur Verfügung. Durch die Blockbauweise und die Ecklage ist das Gebäude sehr markant. Nicht wenig trägt der Schriftzug des Mieters auf dem Dach dazu bei. Für das Objekt liegt ein sehr detailliertes Wertgutachten vor. Dieses bestätigt eine modernste technische Ausstattung und einen sehr guten Bauzustand. Ebenso wird die flexible Grundrißgestaltung betont, die eine optimale Unterteilbarkeit für verschiedene Nutzungsarten ermöglicht.

Stärken - Hochmodernes Gebäude, exzellente Ausstattung und Anlage, Objektqualität durch Gutachten bestätigt. Gebäude wurde als Technologiezentrale für den derzeitigen Mieter errichtet.

Der Mieter

Die BAWAG (Bank für Arbeit und Wirtschaft AG) fungiert als einziger Mieterin. Sie gehört zu den größten Bankinstituten Österreichs. Die BAWAG P.S.K. Gruppe (dazu gehört auch die Österreichische Postsparkassen AG) wird von Moody's mit „A2“ geratet. Die Bilanzsumme betrug Ende 2004 EUR 56,7 Mrd., das operative Ergebnis EUR 280 Mio. Insgesamt werden derzeit rund 6.275 Mitarbeiter beschäftigt. Interessant für den Anleger ist, daß das Objekt für die BAWAG errichtet wurde. Hier sollte also ein sehr langfristiges Mietinteresse darstellbar sein. Der Mietvertrag läuft unbegrenzt, der Mieter hat für die ersten 15 Jahre auf eine Kündigung verzichtet. Der Mietvertrag entspricht einem „Triple-Net-Vertrag“. Der Mieter hat sämtliche Unterhaltskosten zu tragen. Nur die Dachkonstruktion, die Fassade und das Dach obliegen dem Vermieter.

Stärken - Exzellenter Mieter, der ein langfristiges Interesse am Objekt hat. Die Mieterin hat sich ein Vorkaufsrecht einräumen lassen.

Das Konzept

Der Anleger soll in einen in 2003 fertig gestellten Bürokomplex in Wien investieren. Bei einer möglichen Laufzeit von mindestens 11 Jahren - der Anleger kann frühestens ab 2026 kündigen - soll der Investor eine Rendite über 7% p.a. erhalten. Bei der vorliegenden Angebotsqualität ist diese Ausschüttungshöhe angemessen. Die Fremdfinanzierung ist zu 25% in CHF gehalten, womit ein Fremdwährungsrisiko vorliegt. Jedoch wurde das Risiko durch eine Zinsabsicherung, sowie eine Reserve egalisiert. Die Finanzierungskalkulation ist kaufmännisch vorsichtig. Mit rund 16% Weichkosten (bez. auf das EK) ist die Kostenstruktur günstig. Mit 2% p.a. fällt die Inflation konservativ aus. Das Objekt zeichnet sich aus durch einen exzellenten Standort, sowie eine sehr flexible und moderne Bauweise. Das Objekt ist vergleichsweise günstig. Durch ein sehr detailliertes Gutachten wird der Wert vollumfassend bestätigt. Für den Anleger positiv ist die Vermietungssituation. Obgleich Einzelmieter, was per se ein Risiko darstellt, minimiert das Interesse des Mieters am Objekt das Gesamtanlagerisiko außerordentlich. Das Objekt wurde speziell für diesen Mieter errichtet. Der indexierte Mietvertrag läuft unbegrenzt, der Mieter hat für die ersten 15 Jahre auf eine Kündigung verzichtet. Die geschäftsführenden Kommanditisten, sowie der Geschäftsbesorger erhalten keine Vergütung, sollte das eingesetzte Kommanditkapital durch einen Verkauf nicht realisierbar sein. Der Initiator arbeitet grundsätzlich nur mit dem Modell einer direkten Kommanditbeteiligung, was für den Anleger vorteilhaft ist. So kann er durch einen Treuhänder nicht quasi „entmündigt“ werden.

Schwächen - Fremdwährungsrisiko, Einzelmieter, lange Mindestlaufzeit.

Stärken - Exzellentes Objekt mit einer ausgezeichneten Vermietungssituation. Konservative Konzeption und Planungsparameter.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Österreich V“ des Initiators Sachsenfonds für sehr interessant. Das Gesamtanlagerisiko ist m.E. ausgesprochen niedrig. Die Konzeption ist konservativ und anlegerfreundlich. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.