Investmentanalyse vom 06.08.2005

LHI TechnologiePark Köln

Der Initiator

Der Initiator LHI Leasing GmbH, München, konzipiert seit „Anfang der 90er Jahre“ geschlossene Publikumsfonds, bisher 17 Stück. Bei einem Gesamtvolumen von rund EUR 2 Mrd. plaziertem Eigenkapital wurden bis heute rund 12.000 private Anleger bedient. Die bisher acht Immobiliefonds laufen sämtlich gemäß Plan.

Stärken - Erfahrener Anbieter mit einer ungewöhnlich positiven Leistungsbilanz.

Der Prospekt

Mit rund 194 Seiten Umfang sprengt der vorliegende Prospekt den Umfang des Gewohnten. Durch die große Anzahl von Investitionsobjekten (7) ist erhöhter Erklärungsbedarf gegeben. Dennoch zeichnet sich das Angebot durch ungewöhnlich umfangreiche Text aus. In Folge dürften auf Seiten des Lesers kaum Fragen offen bleiben, was positiv ist. Der Text ist angenehm zu lesen, die bildliche Gestaltung ist sehr gut.

Stärken - Ein angenehm zu lesender Prospekt, inhaltlich ausgesprochen ausführlich und verständlich.

Der Standort

Der Makrostandort Köln ist in jeder Hinsicht exzellent: Köln ist eine von vier Großstädten Deutschlands, im Umkreis leben rund 10 Mio. Menschen. Der Großraum Köln ist führendes regionales Wirtschaftszentrum in den Bereichen Industrie, Handel, Finanz- und Versicherungswirtschaft, Messe- und Kongreßwesen und Medien. Köln gilt als „Verkehrsdrehkreuz des Westens“. Auf dem Kölner Autobahnring treffen zehn europäische Autobahnen zusammen. Der Kölner Hauptbahnhof gilt als einer der wichtigsten Eisenbahnknotenpunkte Europas. Auch der Luft- und Binnenwässerverkehr ist exzellent erschlossen. Der Mesostandort, der TechnologiePark Köln, setzt ein in Deutschland neuartiges Konzept um: Ähnlich der in den USA anzutreffenden „Clusterbildung“ wird auf großer räumlicher Nähe (Park) versucht, einander ergänzende Unternehmen anzusiedeln. Die Mieter nützen sich ergebende Synergieeffekte. Zudem sind die angemieteten Räumlichkeiten flexibel nutzbar. Ähnlich Regus, bietet der Park den Mietern übliche Bürodienstleistungen auf tatsächlicher Nutzensbasis an. Zudem wird über eine spezielle Gründerberatungsstelle Miet“nachwuchs“ generiert. Dies ist in meinen Augen höchst innovativ und positiv. Der Standort selbst ist sehr gut erschlossen. Zwei Autobahnauffahrten befinden sich nahebei. Der ÖPNV ist exzellent angeschlossen. Die einzelnen Mikrostandorte sind als sehr gut zu bezeichnen durch ihre Lage innerhalb dieses als Firmenpark angelegten Geländes.

Stärken - Exzellenter Standort mit Vorbildcharakter und Ausbaupotential.

Die Objekte

Die sieben Fondsobjekte wurden/ werden in den Jahren 1999 bis 2005 errichtet. Sämtliche Gebäude sind als flexibel unterteilbare Einheiten errichtet, damit auch beliebig nutzbar. Einzige Ausnahme ist das aktuell fertig zu stellende Merzedes-Center. Obgleich für eine Fremdnutzung geeignet, würde die aktuelle Nutzungsordnung selbige verhindern. Alle Gebäude sind hochmodern ausgestattet, sämtliche Erwartungen an moderne Bürogebäude werden erfüllt. Die extreme Unterteilbarkeit der einzelnen Objekte sichert eine flexible Vermietung. Stärken - Flexible und moderne Objekte mit exzellenter Infrastruktur.

Die Mieter

Aktuell sind die Gebäude insgesamt zu rund 89% vermietet. Die Restmietlaufzeit beträgt 10,8 Jahre. Es liegt eine Mietgarantie des Verkäufers über EUR 18 Mio. für 10 Jahre vor. Die Ankermieter sind sehr bekannt, die Bonität der einzelnen Mieter ist im Prospekt ausgewiesen. Über die aktuellen Mieter hinaus ist vor allem aber die Vermietbarkeit wichtig. Durch das Parkkonzept mit den nachvollziehbaren Synergieeffekten, den exzellenten Standort und die hochwertigen und flexiblen Objekte sehe ich ein hervorragendes Vermietungspotential gegeben. Somit sollte bei einem potentiellen Mietausfall, der im einzelnen durch ausreichende Reserven abgesichert ist, eine Nachvermietung darstellbar sein. Das Objekt „Merzedes-Center“ wird als Zentrale von Merzedes-Benz genutzt. Hier ist derzeit nur eine eingeschränkte Fremdnutzung möglich. Die Mietlaufzeit von 20 Jahren plus zweimaliger Verlängerungsoption neben der exzellenten Bonität des Mieters stellt während der Fondslaufzeit ausreichende Sicherheit dar.

Stärken - Derzeit ausreichend bonide Mieter, hohes Vermietungspotential.

Das Konzept

Der Anleger soll in sieben Liegenschaften im TechnologiePark, Köln, investieren. Die Objekte wurden / werden 1999 bis incl. 2005 fertig gestellt und sind hochmodern. Bei einer geplanten Fondslaufzeit bis Ende 2020 soll der Anleger (Beteiligung als Kommanditist) eine Rendite von rund 7,5% p.a. erwirtschaften. Wählt der Investor eine Beteiligung als typisch stiller Beteiligter, erhält er bevorzugte Ausschüttungen von 6,25% p.a. Dies ist in meinen Augen jeweils angemessen. Die Finanzierungsparameter sind zur Nachahmung empfohlen. Die hälftige CHF-Fremdfinanzierung ist durch eine Fremdwährungssicherung abgedeckt. Die Tilgung fällt mit 3% p.a. für den EUR-Anteil und 0,6% p.a. für den CHF-Anteil überdurchschnittlich aus. Die Anschlußfinanzierung ist durch eine Zinsfestlegung bereits fixiert. Hier wird mit einer Tilgungsrate von 1% p.a. gerechnet. Die Reserven fallen angemessen aus. Die in der Prognoserechnung angenommene Inflationsrate von 1,8% p.a. (2% p.a. ab 2010) liegt unter dem Marktusus, was positiv auffällt. Die Kosten bez. auf das Eigenkapital fallen mit rund 17,5% durchschnittlich aus. Insgesamt ist die Konzeption somit einerseits sicherheitsorientiert, andererseits innovativ. Die unüblich große Anzahl von Objekten in diesem Fondsangebot vermindert grundsätzlich das Gesamtanlagerisiko durch Diversifikation. Auch die flexible Nutzbarkeit (bis auf Merzedes-Center) stellt einen weitern Sicherheitsfaktor dar. Nachteilig können die überdurchschnittlich lange Laufzeit, sowie die fehlende Fungibilität der Anteile sein.

Stärken - Hochmoderne Gebäude an einem exzellenten Standort;

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „TechnologiePark Köln“ des Initiators LHI für sehr gut. Die exzellente Objekt- und Standortqualität neben der sorgfältigen Konzeption bewirkt m.E. ein hohes Planerfüllungspotential. Für eine Investition in Deutschland ist das Risiko/ Renditeverhältnis sehr gut. Aus meiner Sicht halte ich eine Benotung mit „sehr gut“ für gerechtfertigt (1-).