Investmentanalyse vom 27.10.2020

FIM Einzelhandelsinvest 2 Jahre, 3 Jahre und 4 Jahre

Die FIM-Unternehmensgruppe kann eine langjährige erfolgreiche Bilanz als Entwickler und Verwalter von Handelsimmobilien vorlegen. Mit der aktuellen Emission soll ein massives Wachstum initiiert werden in einem sehr positiven Marktumfeld. Anleger vertrauen auf einen erfahrenen Anbieter, der die Kernkompetenz in drei Personen bündelt. Allerdings hapert es an der Außenkommunikation.

Die Anbieterin

Die sehr weit verzweigte FIM-Unternehmensgruppe, Bamberg, geht bis auf das Jahr 2004 zurück. Zwischenzeitlich besteht der Konzern aus über 33 Unternehmen, wobei Projektgesellschaften die Mehrheit ausmachen. Hauptanteilseigner (zu weit über 95 %) ist der Gründer Hans-Joachim Fleischer. Gemäß seiner Vita verantwortete er leitende Positionen bei namhaften deutschen Lebensmittelhandelskonzernen. Auch der zweite Geschäftsführer Jan Lerke und der Prokurist Tobias Heerwagen können eine umfangreiche und langjährige relevante Erfahrung im Einzelhandelssektor vorweisen. Aus dieser Erfahrung leitet sich der spezielle Arbeitsansatz der FIM-Gruppe ab: Anders als andere – ebenfalls sehr erfolgreiche und etablierte – Anbieter im deutschen Markt für Einzelhandelsobjekte sollen die Immobilienobjekte nicht in erster Linie aus Sicht des Eigentümers/Investors betrachtet werden, sondern vor allem aus Sicht des (potentiellen) Mieters. Aktuell soll der Bestand der Gruppe deutschlandweit 100 Objekte (incl. einzelner Baugrundstücke) umfassen.

Das Stammkapital der Emittentin, der FIM Finanz 2 GmbH, liegt bei € 1 Mio., die von der Konzernmutter als Kontokorrent geliehen wurden. Die Bilanz der Mutter, der FIM Immobilien Holding Alpha GmbH, bezeugt ein wirtschaftlich stabiles Unternehmen. Die Holding hat der Emittentin gegenüber ein Darlehen in Emissionshöhe (€ 30 Mio.) ausgelobt, das allerdings bis dato nicht genutzt wird.

Die Geschäftsbereiche der FIM-Gruppe umfassen Unternehmensberatung, Immobilienentwicklungen, Verkauf und Vermietung von Handelsimmobilien.

Das Gesamttransaktionsvolumen der bisherigen Geschäftstätigkeit liegt bis Ende 2019 bei über € 335 Mio. (Buchwert).

Zum Analysezeitpunkt beschäftigte die Unternehmensgruppe 31 Mitarbeiter, davon 7 in der Objektverwaltung und 6 Techniker und Bauingenieure.

Die vorliegende Emission ist die zweite ihrer Art, die Vorgängerofferte (März 2018 bis September 2020) wies ein Zielvolumen von € 20 Mio. auf. Die Zinszahlungen wurden bis dato offensichtlich reibungslos geleistet. Die Vertriebskoordination erfolgt durch die Mönius-Unternehmensgruppe, die mit mehr als 35 Jahren Marktpräsenz als sehr etabliert gelten kann. Damit sollte eine Plazierung der vorliegenden Offerte problemlos möglich sein.

Auf die Möglichkeit, Fragen im Rahmen der Analyse zu beantworten, reagierten die Verantwortlichen nur eingeschränkt. Entscheidungsrelevante Daten zum Wert des Immobilienbestandes wurden nicht beantwortet, mit der Aussage, derartige Daten würden nur an Auftragsanalysten weitergegeben. Dies ist im Rahmen einer Publikumsofferte zumindest ungewöhnlich. Auch wird die Position eigentlich unabhängiger Analysten durch diesen Ansatz zumindest potentiell korrumpiert.

Schwächen – Schwache Außenkommunikation.

Stärken – Auf das Zielsegment spezialisierter Nischenanbieter. Sehr hohe relevante Eigenexpertise deckt sämtliche Aspekte der geplanten Investitionsstrategie ab.

Das Marktumfeld

Der deutsche Immobilienmarkt läßt sich in zahlreiche regionale und thematische Teilmärkte zergliedern. Heißt es im allgemeinen, einzelne Teilmärkte wären aktuell überhitzt oder befänden sich in einer Blase, so gilt dies sicher nicht für Einzelhandelsimmobilien: Vor dem Hintergrund der Covid-19-Situation konnten die Einzelhandelsmärkte auf breiter Front ihre Gewinne steigern. Die großen Handelsketten wägen jede Standortentscheidung mittels umfangreicher Analysen sehr genau ab. Das Pro-Kopf-Einkommen der potentiellen Käufer im Umfeld ist ebenso wichtig wie die Konkurrenzsituation vor Ort sowie das Entwicklungspotential in den kommenden Jahren. Vorliegende Analysen bestätigen übereinstimmend ein sehr positives Marktumfeld für Einzelhandelsketten in Deutschland, da der Trend zum Vor-Ort-Einkauf trotz der Möglichkeit, online im Versandhandel zu bestellen, ungebrochen anhält.

Die Wertschöpfungskette im Immobiliensektor ist vielgliedrig: Sie beginnt bei der Entwicklung vom Acker- zum Bauland, umfaßt die Stufen Projektentwicklung, Umsetzung, Vermarktung und Verkauf sowie Verwaltung, Restrukturierung oder Modernisierung. Die FIM-Gruppe investiert das Anlegerkapital in einen opportunistischen Arbeitsschritt: Dabei werden Objekte ausgewählt, die aktuell nur suboptimale Leistung erbringen. Meist liegt dies an einer schlechten Leistung der Verwaltung vor Ort, einem Investitionsstau oder einer fehlerhaften Positionierung oder Vermarktung. In aller Regel weisen die bestehenden Mietverträge kurze Restlaufzeiten auf. Der Vorteil beim Einkauf liegt auf der Hand: FIM übernimmt eine bestehende Immobilie, die damit gut evaluierbar ist, für einen Minderpreis (bis zu 25 % unter Marktpreis) – dieser berechnet sich auf Basis der bestehenden Vermietungsquote. Anschließend wird das Objektpotential aktiviert; dies kann mittels einer gestrafften Vermietung, Modernisierung, energetischen Sanierung, baulichen Erweiterung oder ähnlicher professioneller Maßnahmen erfolgen. Derartige Maßnahmen sind keinerlei Zauberei, bedingen in jedem Fall nur ein außerordentliches Maß an professionellem Vorgehen. Die FIM-Gruppe beweist dank ihres bisherigen Portefeuilles eine sehr hohe Eigenkompetenz in der Akquise und dem anschließenden Aufwerten derartiger Handelsimmobilien. Nach der professionellen Restrukturierung könnten derartige Projekte in aller Regel schnell weiterveräußert werden an institutionelle Investoren. Die FIM-Gruppe zieht es vor, die Objekte in der langfristigen Eigenverwaltung zu belassen und laufende Einnahmen aus den Mieterträgen zu generieren. Durch die damit entstehenden stillen Reserven wächst während der Jahre ein beachtlicher Risikopuffer und ein großes Mehrertragspotential für den Verkauf.

Stärken – Exzellentes Marktumfeld, das einem professionellen Entwickler sehr attraktive Profite ermöglicht.

Die Investitionsstrategie

Das Nettokapital aus der Emission soll als Eigenkapital in Immobilienprojekte der verschiedenen Objektgesellschaften der FIM-Gruppe fließen. Grundsätzlich handelt es sich in der Regel um Einzelhandelsimmobilien in der Nähe von Mittel- und Oberzentren, die über die konzerneigene Vermietabteilung in den Markt gebracht werden. Die bisherigen Projekte laufen bis dato offenkundig problem- und beschwerdefrei. Der spezielle FIM-Ansatz ermöglicht den Erwerb attraktiver Objekte zu günstigen Preisen, es bieten sich erhebliche Wertsteigerungspotentiale dank der stabilen Nachfrage. Eine Nach- oder Neuvermietung nach abgeschlossener Revitalisierung erfolgt stets langfristig, woraus für den Immobilieneigner (FIM) eine langfristige Kalkulationssicherheit folgt. Die sich aus dem FIM-Ansatz ergebenden stillen Reserven sollten aktuell (angesichts der Marktentwicklung der letzten Jahre) sehr hoch sein, wurden aber nicht kommuniziert. Die Weigerung, diese wichtigen Dateien (üblicherweise gegen eine Verschwiegenheitserklärung) herauszugeben, wirft aus Anlegersicht ein denkbar zweifelhaftes Licht auf das Angebot.

Da verschiedene Projektgesellschaften finanziert werden sollen, würde bei einem Ausfall der Rest der Investitionssumme nicht infiziert.

Nach dem Erwerb der jeweiligen Immobilie über das Anlegerkapital sowie Bankdarlehen erfolgen substanzbildende Revitalisierungsmaßnahmen (Ziel ist in jedem Fall die Vollauslastung) – dieser Arbeitsschritt benötigt in der Regel 18 bis 24 Monate.

Aus der geplanten Einzelprojektrendite von 7 % auf die jeweilige Ist-Miete, die erfahrungsgemäß sehr konservativ ist, sollte die geplante Verzinsung für den Anleger problemlos darstellbar sein. Tatsächlich ergibt sich, bei einem anhaltend guten Marktumfeld, ein ausgeprägtes Mehrertragspotential, das für den Anleger einen Sicherheitspuffer darstellt, auch wenn er am Mehrergebnis nicht direkt partizipiert.

Stärken – Zielunternehmen ist sehr etabliert im Zielmarkt und kann umfangreiche umgesetzte Projekte vorlegen. Kombination aus Restrukturierung und anschließender Eigenverwaltung läßt ein vielschichtiges Objektportefeuille mit überzeugender Risikostruktur wachsen.

Das Konzept

Das Anlegerkapital fließt in den Erwerb von Einzelhandelsimmobilien deutschlandweit, wobei der Anbieter aktuell Ballungsräume in Süddeutschland bevorzugt. Die Objekte werden von der Anbieterin nach Erwerb in jedem Fall modernisiert, möglichst voll vermietet und in Eigenverwaltung gehalten. Auf Grund der nachrangigen Struktur des Darlehens stehen Anleger im Verwertungsfall am Ende der Schlange. Dank der – vermutlich – hohen stillen Reserven aus dem Eigenportefeuille der Unternehmensgruppe und der laufenden Einnahmen aus den Mieten sollte das Unternehmen – bei gleichbleibender positiver Marktsituation – über ausreichend Mittel verfügen, um den Zinszahlungen nachkommen zu können.

Die Weichkosten über die Laufzeit (incl. Bestandspflegeprovision) liegen bei sehr guten 7,14 % (bez. auf EK incl. Agio). Die Investitionsquote liegt bei hohen 92,86 %, damit kann unmittelbar ein hoher Substanzwert aus den geplanten Investitionen aufgebaut werden. Die Prognosen sind sehr konservativ, so sollen sich die Projekte konzernintern mit 7 % p. a. rechnen. Dank des sehr hohen Wertsteigerungspotentials aus dem speziellen FIM-Investitionsansatz entwickeln sich sehr schnell hohe stille Reserven. Unter dem Strich ergibt sich ein sehr attraktives Chancen-Risiko-Profil, das die Zinszahlungen für den Anleger sicherstellt. Dank der kurzen geplanten Mindestlaufzeit der Emission könnte ein Investor theoretisch auch auf Änderungen im Markt reagieren, die aus heutiger Sicht aber kaum zu erwarten sind.

Schwächen – Außenkommunikation ist verbesserungswürdig. Stille Reserven sind nicht nachgewiesen.

Stärken – Erfahrene Anbieterin mit einer umfassenden Expertise. Straff organisierter und etablierter Konzern mit einer umfangreichen Leistungsbilanz. Kaufen-und-Halten-Strategie sorgt für sehr hohe stille Reserven, damit für ein ausgeprägtes Schutzpolster. Gleichzeitig kann die Anbieterin Marktchancen für einen vorzeitigen Verkauf erfolgreich nutzen. Sehr überzeugendes Risiko-Profil mit einem ausgeprägten Sicherheitspuffer. Kurze Mindestlaufzeiten bei vergleichsweise hoher Verzinsung.

Die Zielgruppe

Ein Nachrangdarlehen wird buchtechnisch als Fremdkapital gewertet. Ein Anleger tritt damit mit seinen Ansprüchen hinter die einer Bank oder anderer Fremdkapitalgeber. Im Verwertungsfall stünde er an letzter Stelle, allerdings noch vor etwaigem Eigenkapital der FIM-Gruppe. Investitionen in Handelsimmobilien sprechen sicherlich auch konservative Anleger an. Wählt man einen Partner mit einer positiven Leistungshistorie und einem sauber und vorsichtig kalkulierten Konzept, wie dem vorliegenden, so ergibt sich ein überzeugendes Chancen-Risiko-Profil. Unter dem Strich handelt es sich bei der vorliegenden Offerte damit um ein Basisinvestment, das auch dank seiner kurzen Mindestlaufzeit punktet. Allerdings läßt die schwache Außenkommunikation Zweifel zu, ob der Emittent mit einer Publikumsofferte umgehen kann. Auch der ungewohnt arrogante Ansatz, nur mit Analysten in einem Auftragsverhältnis kommunizieren zu wollen, zeigt ein merkwürdiges Eigenverständnis als Marktteilnehmer für öffentliche Publikumsofferten.

Summa summarum

halte ich die Angebote „FIM Einzelhandelsinvest

2 Jahre, 3 Jahre und 4 Jahre“ der FIM Finanz 2 GmbH, Bamberg, für bedingt empfehlenswert. Die Anbieterin kann eine überzeugende Leistungsbilanz vorweisen. Die hohe Eigenkompetenz des sehr etablierten Nischenanbieters sowie die konservativen Prognosen sorgen für ein überzeugendes Risikoprofil. Ein Malus liegt in der unprofessionellen Außenkommunikation. Meiner Meinung nach hat das Angebot eine Bewertung mit „bedingt empfehlenswert“ (3) verdient.