Investmentanalyse vom 07.08.2020

Multitalent II AG – VIVAT Solid und VIVAT Excellent

Die Vivat-Gruppe etabliert sich weiter als europaweite Emittentin erfolgreicher (indirekter) Immobilieninvestments. Die bisherige Historie ist positiv, das Anlagekonzept beweist laufend seine Effizienz und Rentabilität. Die Unternehmensgruppe ist nunmehr sehr solide aufgestellt, mögliche attraktive Zielinvestments stehen ausreichend zur Verfügung.

Die Anbieterin

Die Multitalent II AG, Liechtenstein, wurde Anfang 2020 als Teil der 2012 ins Leben gerufenen Vivat-Gruppe gegründet. Alleiniger Gesellschafter ist der Vorstand Waldemar Hartung, Hauptverantwortlicher und Gesellschafter sämtlicher Unternehmen der Vivat-Multitalent-Gruppe. Zweiter Vorstand ist der Jurist Gerd Jelenik, dessen CSC AG fungiert als Büroadresse für die Multitalent AG, auch das physische Gold soll über die CSC AG eingelagert werden.

Die Vivat-Gruppe emittierte, nach eigenen Angaben, seit 2012 Vermögensanlagen und Anleihen. Bis heute laufen die Emissionen problemlos, zumindest finden sich in den einschlägigen Portalen keinerlei Beschwerden. 2019 wurden rund € 5,7 Mio. Zinsen ausbezahlt.

2019 war das umsatzstärkste Jahr der Unternehmensgeschichte. Mit 833 Neukunden (gesamt 2.918) und 1.008 Neuverträgen (gesamt 3.510) wurde der Gesamtumsatz um rund € 50 Mio. auf € 134,7 Mio. gesteigert. Auch dank der Ratensparer verdoppelte sich der Kapitalzufluß nahezu auf rund € 87,5 Mio. Legt man die Bilanzen der letzten Jahre zu Grunde, wird eine steile Wachstumskurve offensichtlich. Die Vivat-Gruppe hat die übliche anfängliche Schwächeperiode exzellent hinter sich gebracht. Dank der nunmehr vorliegenden Liquidität und des sehr starken Vertriebs wird die Unternehmensgruppe zunehmend zu einem sehr ernsthaften Teilnehmer im Markt der deutschen Projektentwickler. Ende 2019 wiesen die Konten der Vivat-Gruppe, laut Projektliste, einen Stand von € 38,1 Mio. aus. Das zunehmende Marktgewicht der Unternehmensgruppe läßt sich auch an den wachsenden Ticketgrößen der jeweiligen Einzelinvestments ablesen.

Für den europaweiten Vertrieb verantwortlich zeichnet die Vivat Financial Services GmbH, Kempten. Geschäftsführer ist hier Karsten-Dairek Keune, der jahrzehntelang als Bankdirektor tätig war. Er verfügt über ein sehr weites und fundiertes Netzwerk an Kontakten, die sich auch positiv für den Erfolg der vorliegenden Emission auswirken können. Die Vivat-Gruppe ist aktuell der einzige mir bekannte Anbieter auf dem Markt mit einem Angebot, das in Deutschland, der Schweiz, Österreich, Frankreich, Belgien, Italien, Lettland, Estland, Litauen, Finnland, Ungarn und Liechtenstein vertrieben wird. Die Unternehmensgruppe ist professionell aufgestellt, auch die eingebundenen externen Partner sind hochkarätig, was sich an der Projektqualität ablesen läßt. Ich selbst kenne Waldemar Hartung seit Ende 2016. Bis heute hat er sich als zuverlässig und gewissenhaft erwiesen, in jeder Detailfrage im Rahmen der Analyse und darüber hinaus. Auch von Dritten, die Hartung teils seit Jahrzehnten kennen, wurde ausschließlich ein einwandfreier Leumund bescheinigt. Da Hartung als Person federführend für das vorliegende Konzept ist, sind derartige ausschließlich positive Erfahrungen essentiell, wenn sie naturgemäß auch keine Garantie für die Zukunft darstellen können.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter vorbildlich schnell mit sämtlichen notwendigen Unterlagen.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Anbieterin ist sehr vertriebsstark, die Unternehmensgruppe steht nunmehr auf soliden finanziellen Beinen. Die ersten Rückflüsse aus Einzelinvestments bezeugen die Arbeitsqualität der Anbieterin.

Die Investitionssegmente

Das Nettokapital aus der Emission soll primär in deutsche Immobilienprojekte fließen. Ein kleiner Teil wird in physischem Gold vorgehalten. Gold dient dabei als reine Absicherung, eine Wertsteigerung wird nicht prognostiziert, was durchaus sinnvoll ist. Mit einem Teilinvestment in physisches Gold befindet sich die Multitalent II AG in bester Gesellschaft zahlreicher renommierter internationaler Vermögensverwalter. Üblich sind hier Investitionsquoten in physisches Gold von bis zu 30 %. Die aktuelle politische und wirtschaftliche Krisenstimmung läßt Gold weiter auch als Investment – über den reinen Werterhalt hinaus – attraktiv erscheinen. Aktuell hält die Vivat-Unternehmensgruppe, nach eigenen Aussagen, 60,6 kg an physischem Gold, das in Liechtenstein eingelagert ist. Der heutige Wert liegt bei über € 3 Mio., Tendenz steigend.

Bei den Immobilienprojekten handelt es sich um klassische Neubauprojekte oder Restrukturierungen. In diesem ersten Schritt der Wertschöpfungskette steckt das größte Profitpotential – wenn der Projektant sein Geschäft versteht. Die Vivat-Gruppe fährt zwei Investitionsschienen: Einige Projekte werden komplett in Eigenverantwortung umgesetzt. Die Bandbreite der Projektvolumina hat sich hierbei weiter gespreizt: Seit 2019 liegt sie zwischen € 275.000 und € 7 Mio. Dies ist ungewöhnlich, da die Projektbetreuung generell gleich intensiv ist, unabhängig vom Volumen. Laut Anbieterin soll kein Mangel an möglichen Investitionsprojekten bestehen, diese würden in der Regel Anfang bzw. Ende des jeweiligen Jahres umgesetzt. Wegen der Coronapause hätte sich aktuell ein Investitionsstau ergeben, der nunmehr abgebaut würde.

Bei weiteren Projekten fungiert die Vivat-Gruppe als Co-Investor neben weiteren, teils institutionellen Investoren. Beispielsweise wurde bei einem Projekt in Magdeburg ein Einzelticket von € 2,7 Mio. bei einem Gesamtvolumen von € 49 Mio. gezogen. Eine derartige Co-Investoren-Strategie ist, meiner Erfahrung nach, in dieser Konstellation ungewöhnlich und bezeugt für mich die hervorragenden gewachsenen Netzwerke der Vivat-Gruppe.

Für die im „Aktivitätenbericht 2019” ausgewiesenen 24 Projekte wird ein Gesamterlös von € 82,4 Mio. prognostiziert. Das investierte Eigenkapital lag bei € 44,15 Mio., teilweise wurde noch Fremdkapital aufgenommen. Die Fremdkapitalquote soll, über alle Projekte, bei rund 40 % liegen. Die Investments laufen teils seit 2014, bis dato wurde kein einziges Negativergebnis erzielt.

Die (Teil-)Rückflüsse bei 6 komplett oder teils abgeschlossenen Projekten (Stand Mitte 2020) liegen in jedem Fall höher als das Initialinvestment. Bei jedem Projekt erfolgt die Endabrechnung erst nach Auflösung der jeweiligen Projektgesellschaft, die nach Fertigstellung des jeweiligen Objekts beginnt und bis zu 2 Jahre dauern kann. Der Projektgewinn fließt bereits nach Verkauf des Objekts der Unternehmensgruppe zu. Nach Auflösung der Projektgesellschaft erfolgt die Auszahlung des Restgewinns.

Auf Projektebene kann eine Bankenfinanzierung erfolgen. Dies ist bei Immobilienprojekten üblich; dank der in aller Regel kurzen Projektlaufzeit bis maximal 36 Monaten bis Fertigstellung ist eine Bankzwischenfinanzierung – bei hochwertigen Projekten – auch ein überschaubares Risiko. Laut Anbieterin soll Fremdkapital vor allem in der Vermietungsphase eingesetzt werden; die durch Eigenkapital erfolgte Projektfinanzierung wird durch Bankdarlehen abgelöst.

Positiv an der Anlagestrategie der Multitalent II AG ist das sich daraus ergebende Portefeuille. Dank der Diversifikation über Investments (bzw. Investmentanteile) bis aktuell € 7 Mio. verbessert sich das Gesamtrisiko. Gleichzeitig sorgen die vergleichsweise kleinen Investments um die € 500.000 für ein breit diversifiziertes Gesamtportefeuille. Die Vivat-Gruppe ist flexibel genug, auch Kleininvestments ins Portefeuille zu packen, was dem Anleger recht sein kann, wenn die Projektrendite stimmt. Solange die Einzelinvestments über rechtlich eigenständige Projektgesellschaften laufen, kann ein eventueller Fehlschlag nicht das Gesamtportefeuille infizieren.

Da der Anleihenzeichner keinerlei Mitspracherechte hat, vertraut er während der Laufzeit vollumfassend auf die Kompetenz der Verantwortlichen im Haus Multitalent II AG. Auch im derzeit ausgesprochen positiven Investitionsumfeld ist es dennoch eine Kunst, lukrative Objekte zu finden. Waldemar Hartung als alleiniger Verantwortungsträger der Multitalent II AG kann über die letzten 6 Jahre entsprechende Projekte nachweisen. Auch ist eindeutig eine Lernkurve anhand der steigenden Qualität der Eigenprojekte erkennbar. Auch die langjährig gewachsenen Partnerschaften tragen hier vermehrt Früchte in Form größerer Tickets bei attraktiven Großinvestments.

Schwächen – Zielinvestments werden für Kapitalgeber nicht jährlich durch externe Gutachter evaluiert.

Stärken – Anbieterin verfügt im Haus über umfangreiche Kompetenz im Zielsegment Immobilien. Zielsegment ermöglicht attraktive Renditen bei entsprechendem Zugang und Expertise in der Auswahl und Umsetzung. Gewachsene Partnerstrukturen ermöglichen den Zugang zu hochattraktiven Co-Investments.

Das Konzept

Der Anleger investiert sein Geld über eine festverzinsliche Teilschuldverschreibung (oder auch „Anleihe“) in die Multitalent II AG, Liechtenstein. Diese investiert das Kapital direkt in Immobilienprojekte oder -unternehmen (und kleinteilig physisches Gold zur Absicherung). Da das Darlehen als Fremdkapital gewertet wird, wäre es im Verwertungsfall gleichrangig zu anderweitigem Fremdkapital zu behandeln. Die Emittentin selbst nimmt kein weiteres Fremdkapital auf, damit steht der Anleihezeichner an erster Stelle, neben anderen Anlegern. Die Kapitalnehmerin wurde erst 2020 gegründet, folglich ist das Unternehmensrisiko hoch. Da die Vivat-Gruppe bereits seit 2012 auf dem Markt tätig ist, egalisiert sich das unternehmerische Risiko deutlich. Auch die anfängliche systembedingte Überschuldung der Anbieterin ist rein formaler Natur, analysiert man das Geschäftsumfeld und die Marktposition der Anbieterin.

Die Gesamtkosten fallen mit 18 % hoch aus, die Vertriebsprovisionen schlagen mit 15 % zu Buche. Allerdings werden die Vertriebskosten auf 5 Jahre verteilt. Damit relativieren sich die Kosten, da, dank laufender Einnahmen, die Kosten erwirtschaftet werden und anfänglich ein höheres Nettoanlagekapital zur Verfügung steht. Die Verzinsung der Anleihe liegt bei 6 % und 8 % p. a. (quartalsweise anteilige Auszahlungen). Während der Laufzeit ist keine Teilentnahme möglich.

Bei einer Investition des Kapitals in kurzlaufende Immobilienprojekte geht die Wirtschaftlichkeitsrechnung mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auf. Die Rendite am Anfang der Wertschöpfungskette ist erfahrungsgemäß so hoch (in der Regel weit über 20 % p. a. bei entsprechender Projektgüte), daß der hohe Zinssatz sowie die Initialkosten erwirtschaftet werden können. Der Zugang zu entsprechenden Projekten ist bis dato gegeben, wie aus den vorliegenden Projektunterlagen hervorgeht. Bei einer Festlaufzeit der Anleihe von 5 Jahren sind rechnerisch 2 Projektläufe möglich. Die vorliegende Emission startet mit einem Volumen von € / CHF 60 Mio. (die vorherige Emission wurde mit € / CHF 40 Mio. aufgelegt). Da der hauseigene hochprofessionelle Vertrieb der Unternehmensgruppe Vivat Multitalent für die Vorgängeremission bis Mitte 2020 über € / CHF 60 Mio. sammeln konnte, halte ich das Plazierungs-, mithin das Kapitalisierungsrisiko für vergleichsweise gering.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko dank alleinigem Entscheidungsträger.

Stärken – Erfahrener Anbieter mit sehr starkem Vertrieb. Vertrauenswürdiger und integrer Entscheidungsträger. Bisherige Emissionen laufen störungsfrei. Hohe Verzinsung, die zum Chancen-Risiko-Profil paßt. Zweifacher Projektlauf während Anleihelaufzeit möglich. Diversifikation über eine Vielzahl von Einzelprojekten mindert Gesamtanlagerisiko. Sehr gutes Partnernetzwerk ermöglicht den faktischen Zugang zu lukrativen Zielinvestments, auch in €-Mio.-Höhe.

Die Zielgruppe

Dank der Risikodiversifikation über zahlreiche Einzelinvestments mit unterschiedlichen Laufzeiten in unterschiedlichen Regionen Deutschlands wird das Gesamtanlagerisiko des Konzepts spürbar nivelliert. Die Anbieterin kann zunehmend eine ausreichende Expertise in der Auswahl und Betreuung adäquater Zielinvestments nachweisen. Die Konzeption mit einer hohen Mindestbeteiligung mit gleichzeitig überdurchschnittlicher Verzinsung und einem ausgeprägten Schlüsselpersonenrisiko läßt die Angebote vor allem für erfahrene Investoren attraktiv erscheinen.

Summa summarum

halte ich die Angebote „VIVAT Solid“ und „VIVAT Excellent“ der Multitalent II AG, Liechtenstein, für sehr gut. Meines Wissens ist der Verantwortungsträger integer und zuverlässig. Die Unternehmensgruppe steht heute auf sehr stabilen finanziellen Füßen, die Investitionsstrategie erweist sich als sehr lukrativ. Meiner Meinung nach verdienen die Angebote eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).