Investmentanalyse vom 11.03.2019

DFV Hotel Oberursel

Mit dem vorliegenden Hotelfonds emittiert die Deutsche Vermögen ein konservativ konzipiertes Angebot. Das Fondsobjekt bietet wenig Raum für Überraschendes, in positiver wie negativer Hinsicht.

Der Initiator

Die Hanseatische Kapitalverwaltung AG (gegründet 2013) konzipiert über ihre Konzernmitglieder seit 1997 geschlossene Fonds, mit einer Spezialisierung auf Sozialimmobilien (über die Immac-Holding-Gruppe) und seit 2012 Hotelimmobilien über die Tochter DFV Deutsche Vermögen. Diese ist auch Anbieterin des vorliegenden Fonds, mithin des vierten Hotelfonds.

Das plazierte Gesamtvolumen betrug Ende 2018 über EUR 1,5 Mrd. (Eigenkapital über EUR 650 Mio.) bei derzeit über 15.000 Anlegern. Bis dato wurden 93 Fonds emittiert. Laut Leistungsbilanz (Ende 2017) liegen bei 131 Fondsobjekten 110 im, 8 unter Plan. Damit ist – angesichts einer Emissionshistorie von 20 Jahren – immerhin eindeutig, daß die bisherigen Emissionen auf einer vernünftigen Planung basieren müssen. Auffällig ist das augenscheinliche Fehlen auch nur einer einzigen positiven Plan-Abweichung. Laut Emittentin weisen zahlreiche Fonds erheblich über Plan liegende Liquiditätsreserven auf. Dank der vorteilhaften Anschlußfinanzierungen sollen sich gegenüber den Prognosen erhebliche Einsparungen ergeben, die mittelfristig zu Über-Plan-Ergebnissen führen werden.

Der Erfolg der Hanseatischen basiert offensichtlich auf einer strengen thematischen und räumlichen Spezialisierung. In Deutschland ist die Unternehmensgruppe Marktführerin im Bereich Sozialimmobilien, die Objekte liegen in Deutschland und Österreich, seit 2018 auch in Irland.

Für alle Konzernunternehmen sind rund 50 von 80 Mitarbeitern in den Bereichen Marktanalyse, Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege tätig. Der Initiator betreibt eine professionelle Verwaltung der Fondsobjekte durch mehrere Tochterunternehmen.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiatorumgehend und umfassend.

Stärken – Die Initiatorengruppe ist professionell aufgestellt und kann eine hohe Planerfüllung der bisherigen Emissionen vorweisen.

Der Markt

Der deutsche Hotelmarkt hat sich in den letzten 10 Jahren stark verändert; Wirtschaftskrisen in weiten Teilen der Welt (Europa und den USA) haben zu einem massiven Einbruch etablierter Besuchergruppen geführt. Dieser wurde in den letzten Jahren wettgemacht durch vermehrte Besucher aus Asien. Unter dem Strich weist der Markt damit stabile Wachstumsraten auf. Pauschal läßt sich sagen, daß der Hotelmarkt in zahlreiche Segmente unterteilbar ist. So weist der klassische Touristen- und Naherholungsbereich andere Abhängigkeiten auf als beispielsweise der Markt für Messebesucher und gewerbliche Kunden. Generell gilt Deutschland als sehr gut bestückt mit ausreichend Hotels in sämtlichen Qualitätsklassen. Die Preise über das Jahr schwanken stark, wenn die Hotels in der Nähe von Großstädten mit Messen liegen oder anderweitige saisonale Touristenattraktionen vorhanden sind. Kann ein Hotel mit einer sehr guten (über)regionalen Verkehrsanbindung in der Nähe einer attraktiven Altstadt punkten, werden neben Touristen auch Geschäftskunden angesprochen. Hotels rechnen klassischerweise mit einer Auslastung von rund 60 % über das Jahr, was in aller Regel einen ausreichenden Risikopuffer auch für die regelmäßig notwendigen Instandhaltungen bietet. Alles in allem gilt: Wenn ein Hotelier mit einer guten Lage, einem gepflegten Objekt und einer guten Vermarktung über die heute üblichen Buchungsseiten aufwarten kann, ist das Geschäft in aller Regel ruhig und vergleichsweise gut planbar.

Stärken – Attraktives Marktumfeld, das für gepflegte Objekte vernünftige Rahmenbedingungen bietet.

Das Objekt

Die direkt an Frankfurt am Main grenzende Mittelstadt Oberursel zählt mit einem Kaufkraftindex von 139,6 % zu den einkommensstarken Standorten Hessens. Mit einer historischen Altstadt und der erwähnten Nähe zu Frankfurt (rund 20 Minuten zum internationalen Flughafen) und zahlreichen international bekannten Unternehmen (z. B. Thomas Cook, Avis, Rolls-Royce) bietet der Makrostandort grundsätzlich eine hohe Attraktivität für Hotelbetreiber.

Die Mikrolage des 1999 als Mövenpick eröffneten Hotelobjekts überzeugt ebenfalls: Im Vergleich zu den anderen 4-Sterne-Hotels in Oberursel liegt es deutlich zentrumsnäher (2 km), die exzellente Verkehrsanbindung wird in sämtlichen Bewertungsportalen von Gästen gelobt. Dank der hoteleigenen 12 Konferenzräume lassen sich neben Übernachtungsgästen auch Ausrichter gewerblicher Veranstaltungen ansprechen. Über die Auslastung des Objektes in den letzten Jahren ist nichts bekannt. Ganz offensichtlich hat die Verkäuferin – und weitere Pächterin – in den letzten Jahren zu wenig in das Objekt investiert. Zahlreiche Einträge bei Bewertungsportalen monieren abgenutzte Bodenbeläge und veraltetes Interieur. Für die Modernisierung des Objekts, die bis 2020 abgeschlossen sein soll, zahlt die Fondsgesellschaft neben EUR 750.000 (für den Abschluß von Baumaßnahmen) weitere EUR 2,73 Mio. für umfassende Arbeiten in allen Bereichen des Hotels.

Stärken – Attraktiver Standort, an dem das Fondsobjekt seit Eröffnung gut etabliert ist.

Der Pächter

Als Pächterin fungiert die Rilano Group GmbH, München. Diese betreibt aktuell 8 Hotels in Deutschland und Österreich und deckt, nach eigenen Aussagen, die komplette Wertschöpfungskette der Hotellerie ab. Die Bonität der Pächterin soll gut sein, laut Testaten. Die Pachtzeit läuft bis mindestens Ende 2037 (mit 2 Verlängerungsoptionen à 5 Jahren durch die Pächterin), liegt damit jenseits des geplanten Fondslaufzeitendes. Die Jahrespacht liegt ab 2020 bei EUR 1,518 Mio. Bei einem veranschlagten Zimmerpreis von nur EUR 70 / Person und Nacht müßte das Hotel weniger als 1/3 des Jahres (98 Tage) ausgelastet sein, um die Pacht zu erwirtschaften. Zuzüglich der laufenden Kosten hat die Pächterin damit einen für sie sehr vorteilhaften Pachtvertrag verhandelt, zumal die Fondsgesellschaft nicht an etwaigen Mehreinnahmen partizipiert. Andere Hotelangebote in der Vergangenheit kalkulierten mit 66 % Auslastung. Auch die sehr hohen Eigeninvestitionen der Fondsgesellschaft, um den durch die Vorpächterin und die Verkäuferin verschuldeten Investitionsstau aufzulösen, sind ungewöhnlich und mindern den möglichen Ertrag.

Die Emittentin argumentiert damit, daß der Pächter mit einem derart zurückhaltenden Pachtvertrag zu einem Partner würde, der unter optimalen betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen arbeiten könne. Dies ist nachvollziehbar, aus Anlegersicht bedeutet dies, daß eine mögliche Mehrrendite aus einer höheren Pacht zurückgeschraubt wurde für ein Mehr an Planungssicherheit während der kommenden Jahre.

Schwächen – Pachtvertrag ist aus Sicht der Fondsgesellschaft suboptimal.

Stärken – Der Hoteldirektor kennt das Objekt seit mehreren Jahren (2009), Laufzeit des Pachtvertrags liegt jenseits der geplanten Fondslaufzeit.

Das Konzept

Der Fonds erwirbt ein 1999 eröffnetes Hotel in Oberursel. Der Pachtvertrag läuft bis über das geplante Fondslaufzeitende (mindestens 15 Jahre). Der Anleger soll eine Rendite von rund 6 % p. a. (vor Steuern) erwarten dürfen. Das Konzept ist mit einem hohen Fremdkapitalhebel (rund 50 % des Gesamtvolumens) gestaltet, der sehr günstig finanziert wurde.

Die Weichkosten fallen mit 18,27 % (bez. auf EK incl. Agio) für einen reinen Bestandsfonds hoch aus. Einen großen Kostenposten auf Investitionsebene stellen die beiden Zuschüsse an die Betreiberin zum Modernisieren des Fondsobjekts dar. Die Anbieterin wird marktüblich mit bis zu 2,5 % p. a. entlohnt, kalkuliert sind 1,8 % p. a. Insgesamt ist die Konzeption konservativ gestrickt, die Planungssicherheit ist sehr hoch. Für den Anleger stellt das Angebot ein Basisinvestment dar, das wenig Raum für negative Überraschungen bietet. Sollte das Objekt bei Fondsauflösung über dem Einkaufspreis verkauft werden, partizipiert die Anbieterin am Mehrgewinn (zu rund 10 %), was für eine Leistungsmotivation sorgen dürfte. Die hohen Zuschüsse steigern den Wert der Immobilie und die Marktfähigkeit des Pächters.

Schwächen – Potential für Mehrgewinn nach oben gedeckelt. Sehr hohe Zuschüsse durch die Fondsgesellschaft. Pachthöhe ist sehr niedrig.

Stärken – Hohe Planungssicherheit. Lange Mietvertragslaufzeit des Pachtvertrags, der der Pächterin eine sichere Arbeitsbasis ermöglicht. Objekt ist regional etabliert. Konservative Prognosen. Umfassende Renovierung steigert Attraktivität für die kommenden Jahre.

Die Zielgruppe

Die Immac-Unternehmensgruppe steht seit nunmehr über 20 Jahren für konservative Fonds, die die Planzahlen bis dato zu 94 % erreicht haben. Der vorliegende Fonds stellt meines Erachtens ein Basisinvestment dar: Das Risikoprofil ist überzeugend, nicht zuletzt aufgrund der vertraglich vereinbarten umfassenden Modernisierung. Für ein Basisinvestment ist die geplante Rendite immer noch nennenswert.

Summa summarum

halte ich das Angebot ,,DFV Hotel Oberursel" der Deutschen Vermögen, Hamburg, für einwandfrei. Die Gesamtanlagesicherheit ist hoch, die Berechnungsparameter sind konservativ. Das Angebot fügt sich nahtlos in die bisherige Angebotsqualität ein. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit ,,einwandfrei" (2+).